About BPJ
Articles
E-course
Mediation
Konsulenttjenester
Contact Us
FAQ
Log inSign up
Logout
Log inSign up
Logout

Samspill-momenter for fase 1.Del 1

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Når man skal i gang med samspill fase 1 er det mange hensyn å ta.  

Forskningsrapportene (Concept/ NTNU) fremhever at samspill er krevende, og disse rapportene dokumenterer store ulikheter mellom de enkelte kontraktene benyttet i de forskjellige samspillene som lå til grunn for studiene.

Det finnes ingen standardkontrakt utgitt av Norsk Standard, og det er vanskelig å finne offentlig tilgjengelige kontraktsmaler benyttet av flergangsbyggherrer. Vi har funnet Statsbyggs Samspillboka som inneholder Statsbyggs generelle og spesielle kontraktsbestemmelser for samspill. Disse bestemmelsene supplerer eller erstatter enkeltbestemmelser i NS 8407.  

Statsbyggs Samspillboka finnes her.

I tillegg finnes det en veileder utarbeidet av Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA).

EBA har utgitt totalt tre versjoner og den gjeldende finner man her.  

Det finnes med andre ord ingen endelig norm eller mal for hvilke momenter som bør (må) inngå i en kontrakt hvor partene skal samspille.  

Det gjør seg også gjeldende individuelle forskjeller i de enkelte prosjektene, og det vil også være situasjonen for de enkelte byggherrer. Samspill er krevende, og kanskje særlig for byggherrene. Som gjennomføringsmodell er ikke samspill noen «quick fix» - løsning, og byggherrer vil ha ulike forutsetninger.

Av bl.a. disse årsaker vil vi ikke foreslå konkrete kontraktsbestemmelser i denne artikkelen, men heller fokusere på momenter vi mener byggherrer bør ta med i sine vurderinger.  

Når man har gjort det vil man være bedre i stand til å etablere et rammeverk som støtter opp under de enkelte deltakernes innsats i samspillet på en god måte.  

Momentene er listet opp fortløpende, med forsøkt gruppert systematisk. Mellom flere av momentene vil det likevel være en innbyrdes avhengighet, og vi oppfordrer derfor til at man leser gjennom alle før man tar stilling til hvilke momenter man helst bør ta med seg videre inn i eget prosjekt.  

3. Hvem bør kontrahere de prosjekterende?

Vi har nå fokus på den fasen hvor det skal utarbeides et forprosjekt inklusive funksjons- og ytelsesbeskrivelser.  

Byggherren har allerede fullført et skisseprosjekt, og i den forbindelse hatt bistand av arkitekt, rådgivende ingeniører og forhåpentligvis også involvert brukergrupper.  

Forprosjektet skal lede frem til en beskrivelse som kan benyttes som grunnlag for prising av selve gjennomføringen inklusive detaljprosjektering i en totalentreprise basert på NS 8407 (fase 2).  

I en tradisjonell gjennomføringsmodell vil de prosjekterende i fase 1 være kontrahert av byggherren.  

Når man velger å gjennomføre fase 1 i samspill hender det ofte at byggherren overlater til totalentreprenøren å stå for prosjekteringen.  

Dette skjer til tross for at det er de færreste totalentreprenører som besitter prosjekteringskompetanse i «eget hus». Totalentreprenørene blir da nødt til å kontrahere de samme fagfolkene (arkitekt, rådgivende ingeniører osv). Disse fagfolkene må styres av noen og ofte vil totalentreprenør stille med egen prosjekteringsleder evt også en prosjektleder.  

Et slikt arrangement vil ha noen konsekvenser som en byggherre bør tenke grundig gjennom.  

For det første får man merkostnadene ved at totalentreprenøren skal ha et påslag på timene til alle innleide til dekning av egen risiko og fortjeneste, og så skal prosjekteringslederen og prosjektlederen ha timebetalt.  

For det andre vil de prosjekterende være underlagt totalentreprenøren som sin oppdragsgiver, og dermed være kontraktsmessig forpliktet til å etterleve de styringssignaler som kommer fra totalentreprenøren.  

For det tredje er det langt fra sikkert at byggherren har egne folk med tilstrekkelig kompetanse til å samspille med totalentreprenøren og dennes innleide arkitekter og rådgivere. Dersom byggherren ikke har dette, vil ikke byggherren være i stand til å samspille på en god måte. Man risikerer dels beslutningsvegring og dels at byggherren ikke tar så opplyste valg som han burde.  

Nedenfor behandler vi en del momenter som kan være med å belyse situasjonen ytterligere, og som kanskje kan være til hjelp når byggherren skal beslutte hvem som skal kontrahere arkitekt og rådgivende ingeniører i forprosjektfasen.  

4. Erfaringsmessig har partene motstridende interesser i fase 1

I Concept-rapport nr 74 påpekes det at byggherren og totalentreprenøren har en interessemotsetning i fase 1, og at denne oppleves som reell hos de prosjekterende.  

Det fremgår av rapporten at prosjekterende som har vært underlagt totalentreprenør har uttrykt frustrasjon fordi de ikke hadde adgang til å kommunisere fritt med byggherren.

På et mer overordnet nivå fremgår det at byggherren vil ønske at mest mulig blir detaljprosjektert for å sikre forutsigbarhet, mens totalentreprenør ønsker minst mulig detaljprosjektering for å sikre størst mulig valgfrihet.  

Vi understreker at ingen av parten er å kritisere for sine respektive perspektiver, men det er viktig å være klar over motsetningene når man treffer sitt valg. Ingen kan få bare fordeler, og unngå ulemper.  

Det samme motsetningsforholdet har man når et prosjekt gjennomføres på tradisjonell måte.

I et samspill vil det imidlertid kunne være totalentreprenøren som får avgjørende innflytelse på hvor mye (eller lite) som detaljprosjekteres hvis det er denne som kontrahere arkitekt og rådgivere. En konsekvens av det blir da at den som har mest å tjene på størst mulig grad av valgfrihet i fase 2 blir viktigste premissleverandør i fase 1.  

I dette ligger en risiko som byggherren bør være klar over.  

Byggherren risikerer å ende opp med et bygg som ikke tilfredsstiller de underliggende krav byggherren egentlig ønsket å få oppfylt.  

Som eksempel nevnes reduserte kvaliteter som medfører økte FDV-kostnader og unødvendig kostbart bygg i et livsløpsperspektiv.  

5. Kort om totalentreprenørens valgrett i fase 2

Som nevnt tidligere gjennomføres de fleste samspill som en ordinær totalentreprise basert på NS 8407 i fase 2.  

Det er et grunnleggende prinsipp i totalentrepriser at der hvor ikke løsninger er detaljert angitt vil totalentreprenøren stå forholdsvis fritt til å velge hvordan den enkelte funksjon skal oppfylles.  

Man kan trygt si at det er nettopp denne valgretten som gjør totalentrepriser særlig gunstige for entreprenør. Det gjør det mulig for totalentreprenør å finne frem til løsninger som er optimale for ham. Dette ved at totalentreprenøren finner løsninger som innfrir byggherrens funksjonskrav til en lavest mulig kostnad for entreprenør.  

Denne valgretten er nedfelt i NS 8407 punkt 14.6.  

6. Det sentrale er vel entreprenørens praktiske kunnskap (?)  

Forskningsrapportene tilkjennegir at noe av det viktigste i samspill er å dra nytte av entreprenørens praktiske erfaringer allerede i forprosjektfasen.  

Ved å hente inn den praktiske erfaringen er målsettingen å finne optimale løsninger, høyne kvaliteten, forenkle byggeprosesser, i størst mulig utstrekning redusere risikoen for uforutsette forhold osv.  

Hovedformålet er med andre ord ikke å få en entreprenør til å håndtere prosjekterings- og/ eller prosjektledelsen i fase 1.  Dette er funksjoner som andre kan ivareta minst like godt, og kanskje også bedre.  

At det først og fremst er entrepreprenørens praktiske erfaringer med gjennomføring i fase 2 som er viktig fremkommer også indirekte av de forskningsfunnene som Concept-rapport nr 74 redegjør for.  

Det fremgår nemlig at man ofte erfarer at totalentreprenør tilbyr sine erfarne og dyktige folk fra gjennomføring i fase 2, men så er det ikke disse som stiller i prosjektet når kontrakten først er tildelt. Isteden stiller entreprenøren med folk som har mer administrativ erfaring som hhv prosjekt- og/ eller prosjekteringsleder.

At dette skjer kan kanskje tilbakeføres til at byggherren er alt for uklar i sin bestilling og/ eller legger for oppgaver til totalentreprenøren som ikke er dennes kjernekompetanse.

I forlengelsen av dette vil vi også fremheve det forhold at de folkene man ønsker inn i samspillet fra entreprenøren er folk som bringer inn langt mer fortjeneste til arbeidsgiver når de er ute i prosjekter som gjennomføres i fase 2, enn ved timeavlønning i fase 1.  

Erfaringsmessig er det folk med denne form for kvalifikasjoner som etterspørres i fase 1, men så erfarer man at altså andre faktisk stilles til rådighet. Folk med mindre og/ eller annen type erfaring.  

7. Tekniske entreprenører bør bringes inn i fase 1

Forskningsrapportene fra hhv 2016 og 2023 indikerer at det kun er i beskjeden grad totalentreprenør involverer sine underentreprenører i samspillet. Samtidig fremgår det av Concept-rapport nr 74 at man kan gå glipp av muligheter ved å inkludere tekniske entreprenører for sent.  

Etter vårt syn bør byggherren i hvert fall vurdere om det skal stilles krav om at tekniske entreprenørene bringes inn i fase 1.  

I dag stiller TEK17 svært strenge krav til tekniske løsninger, og disse utgjør en betydelig andel av samlet byggekost.  

De tekniske løsningene får gjerne inngripende konsekvenser i selve bygningskroppen. Det skal etableres tekniske rom bør plasseres på en optimal måte, aggregater skal dimensjoneres og disse stiller igjen krav til romstørrelse, svært mye av det tekniske krever føringsveier og disse bør bygges slik at løsningene blir så optimale som mulig. Alt skal dimensjoneres i forhold til løsninger, og på toppen av alt vil de tekniske løsningene blir styrende for den endelige bruken av bygningsmassen.  

Det vil også være en rekke grenseflater mellom de tekniske fagene hvor vi antar at synergier kan oppnås hvis de tekniske entreprenørene samvirker med de øvrige prosjekterende inklusive totalentreprenør i fase 1.  

At totalentreprenøren som sådan ikke er best egnet til å ivareta disse fagene understrekes også av det sjelden er totalentreprenør som har ansvarsrett for hhv detaljprosjektering og utførelse av de tekniske fagene. Det er de tekniske entreprenørene som har ansvarsrettene til dette innen sine respektive fag, og det er selvsagt en grunn til det.  

Antagelig er det også de tekniske entreprenørene som har best innsikt i, og kunnskap om, den teknologiske utviklingen innen sine fag. Ved å bringe disse inn i samspillets fase 1 får man således mulighet til å optimalisere de fremtidige løsningene som skal gjennomføres når man går i gang med fase 2.

8. Totalentreprenør deltar ikke for å få timebetalt

I forlengelsen av punkt 4 vil vi fremheve et sentralt funn i forskningsrapporten fra 2023. De av totalentreprenørens folk som har lengst erfaring med gjennomføring av prosjekter i fase 2 gjør mest nytte for seg, og har størst verdiskapende effekt, når de utfører sin jobb i fase 2.  

Totalentreprenørens forretningsmodell er ikke å benytte slike folk i timebasert arbeid.  

Den eneste grunnen til at totalentreprenør finner det interessant å delta i fase 1 er muligheten for å få oppdraget i fase 2.  

Desto svakere entreprenøren vurderer muligheten for faktisk å få oppdraget i fase 2, desto mindre tilbøyelig tror vi entreprenør vil være til å sette sine beste folk inn i samspillets fase 1.  

Motsatt mener det vil være hvis en entreprenør har forholdsvis gode utsikter til å få prosjektet i fase 2.  

I Concept-rapport nr 74 påpeker forskerne at det kun i svært beskjeden grad hendte at byggherren skiftet ut en entreprenør fra fase 1 til fase 2.  

Hvis dette er en kjensgjerning – og det var altså 105 samspillprosjekter som lå til grunn for den studien – bør man kanskje gi entreprenør større sikkerhet for fase 2, enn det som er vanlig i dag.  

Ved å gjøre det vil man både kunne stille strengere krav til entreprenør om å faktisk stille med sine beste folk på gjennomføring, og også kunne bruke muligheten for å miste fase 2 som et ris bak speilet.  

Vi skriver nærmere om dette i punkt 14 c (artikkelens del 2).  

9. Avtalt personell uteblir, skiftes ut eller slutter – hva da?

Det ligger i det vi allerede har skrevet at en byggherre vil normalt etterspørre kvalifikasjoner hos tilbudt personell i sin tilbudsforespørsel.  

Når et tilbud aksepteres har man en avtale og da skal entreprenøren stille med de folkene som er tilbudt.  

Forskningsrapportene gjengir bl.a. den problemstilling at tilbudt personell enten uteblir eller tas ut av prosjektet på et senere tidspunkt fordi de overføres til andre prosjekter.  

Hva kan man gjøre for enten unngå eller i størst mulig grad begrense den negative innvirkningen dette kan ha?  

Hvis det f eks viser seg at tilbudt personell blir skiftet ut allerede før man starter opp fase 1 kan man jo spørre om tildeling har skjedd på uriktig grunnlag.  

Har man inntatt en bestemmelse i tilbudsgrunnlaget om at tildelingen kan bli annullert dersom dette skjer vil man ha sendt et rimelig sterkt signal. For å unngå at man må gå veien om en ny konkurranse kan man kombinere dette med at kontrakten tildeles nr 2 isteden – forutsatt at denne fremdeles er rettslig forpliktet av sitt tilbud.  

En slik løsning forhindrer ikke at tilbudt personell blir skifter ut på et senere tidspunkt.

Noen byggherrer forsøker å motvirke dette ved å lage bestemmelser om bøter. Til det er for det første å si at kostnads-risikoen ved slike bøter vil kunne bli lagt inn som en underliggende, ikke-synbar post i entreprenørens tilbud. Effekten av slike bøter vil derfor kunne være begrenset, men betyr likevel ikke at man unnlater bøter.  

Viktigere – tror vi – er at man legger opp et system for hvordan utskifting av tilbudt personell skal gjennomføres.  En byggherre bør vurdere bestemmelser om at man skal i så fall tilbys flere alternativer, CV etc for hver enkelt skal oversendes, de skal kunne intervjues osv. Dernest bør vedkommende som velges arbeide parallelt med den som skal skiftes ut over et nærmere bestemt tidsrom, og kostnadene ved dette skal dekkes av entreprenøren.  

Samme mekanisme kan benyttes dersom en nøkkelperson hos entreprenør slutter etter eget initiativ hos sin arbeidsgiver. Da er det riktig nok unaturlig å benytte bøter, men fremgangsmåten for å finne en ny kandidat etc kan være den samme.  

10. Utskiftning av personell som ikke fungerer i samspillet

En grunnleggende forutsetning for et godt samspill er at folkene samarbeider, og innenfor de rammer som samspillet forutsetter.  

Som vi senere kommer tilbake til er det mye som kan, og bør gjøres, for å sikre at det utvikles en god samhandlingskultur på det mellommenneskelige planet.  

Likefult kan det – i noen tilfeller – viser seg påkrevd å skifte ut personer som ikke fungerer.  

Med det sagt – utskifting av personell bør ikke være det første grepet man tyr til – antagelig heller ikke det andre eller tredje.  

Utskifting av personell vil alltid oppleves som et nederlag, og ikke bare for den som skiftes ut.

Samtidig vil det å lykkes med å få alle til å samspille oppleves som positivt – og kanskje også svært positivt – for alle som medvirker.  

Med det sagt – i noen tilfeller har man kanskje ingen annen løsning enn å skifte ut enkeltpersoner fordi noe annet setter samspillet i fare.  

Når man skal tilrettelegge for et samspill bør man derfor ha skrevne rutiner som sikrer hvorledes man skal gå frem. Disse bør være transparente og mest mulig omforent mellom partene.  

Beslutningsmyndigheten bør antagelig ligge hos den som har det overordnede, kontraktuelle ansvaret for å lede samspillet samtidig som denne bør ha et ansvar for å involvere f eks styringsgruppen og andre som naturlig bør (må) involveres.  

Etter vårt syn bør man håndtere alle likt – om vedkommende hører til byggherresiden, entreprenør- eller rådgiversiden bør ikke spille noen rolle.  

Det sentrale er at man har kommet i en situasjon hvor man har konkludert at en person bør skiftes ut.  

Vi antar at slike situasjoner inntrer svært sjeldent, men man bør kontraktsfeste dette og man bør ha gode forsvarlige og skriftlige rutiner for sakshåndteringen dersom en slik situasjon skulle oppstå.  

11. Kalkulering – partene bør samarbeide

Kalkulering inngår som en helt sentral del av partenes samspill i fase 1.  

Noe av det viktigste for en byggherre vil nettopp være å få et realistisk bilde over prosjektets forventede kostnad fremover i tid.  

Dette gjelder både når man skal fortsette samspillet i fase 2 med målpris og tilhørende malus/ bonus, men det er minst like viktig når man skal gå over til en ordinær totalentreprisekontrakt med fastpris.  

En kalkyle vil likevel ikke være bedre enn det som er grunnlaget for kalkylen. Dersom en kalkyle skal tjene sin hensikt er det viktig at forprosjektet er så gjennomarbeidet og godt som overhodet mulig. For at det skal skje må alle som deltar i samspillet gjøre en innsats som sikrer at mest mulig er tenkt på, tatt høyde for og slik at sannsynligheten for uforutsette forhold (herunder endringer) minimaliseres så langt dette er rasjonelt og fornuftig.  

I løpet av et forprosjekt vil det også dukke opp flere, alternative veier til delmål. For at man ikke skal bruke alt for mange ressurser på å prosjektere noe som i sum viser seg å bli for kostbart – f eks som følge av rekkefølgekonsekvenser – er det viktig at man kalkulerer etter hvert som prosjekteringen skrider frem.  

I overskriften til dette punktet har vi anbefalt at partene bør samarbeide om kalkuleringen.  

En av erfaringene med at kun den ene part (som oftest entreprenøren) står for kalkuleringen, er støy og mistenksomhet når man kommer inn i fase 2 og kostnadene blir høyere enn kalkulert.  

Det fremgår av Concept-rapport nr 74 at så vell entreprenør som byggherre har tilkjennegitt dårlige erfaringer med at kun entreprenøren står for kalkuleringen i fase 1.  

Vår anbefaling er at begge parter deltar i kalkuleringen.  

Det er viktig av hensyn til samspillet som sådan, og ikke minst til den tillit begge parter kan ha til hverandre når realitetene melder seg i fase 2.  

Selv om partene i et kort perspektiv kan ha til dels motstridende interesser når det gjelder kalkylen, mener vi partene er aller best tjent med realistiske kalkyler som det er full transparens rundt.  

Samspill velges bl.a. fordi man har gått lei tvister om omtvistede endringsordrer, tvister om varslede krav om fristforlengelse og/ eller forseringskrav eller plunder og heft. Tvister som kan skyldes en kombinasjon av særlig to hovedårsaker; et umodent forprosjekt og alt for lav tilbudspris hvor tildelingen av kontrakt har skjedd på grunnlag av lavest pris.  

Godt gjennomarbeidede kalkyler hvor begge parter har medvirket i kombinasjon med god prosjektering er således helt sentrale forutsetninger for et godt prosjekt (og ditto samspill).  

12. Risikoplassering

I alle prosjekter vil det være risiko for at noe uventet oppstår, oppdages eller inntrer.  

Normalt sier man at risiko bør håndteres og konsekvensene bæres, av den part som har (hatt) de beste forutsetninger.  

Når partene samspiller i fase 1 kan man kanskje kunne si med en ikke ubetydelig grad av rett at byggherre og entreprenør har hatt omtrent like gode muligheter for å avverge etterfølgende inntreden av risiko.  

I hvert fall et godt stykke på vei.  

Samtidig vil dette også avhenge av hvorledes samspillet i fase 1 er organisert, hvem som styrer rådgivere og arkitekt osv.  

Uansett mener vi det er sentralt at partene – som del av samspillet – identifiserer mulig restrisiko så langt dette er formålstjenlig. At man – i forlengelsen av dette – også enes om hvordan de enkelte elementene skal håndteres dersom de inntreffer og hvilke konsekvenser dette evt skal få mht kostnader og (ikke minst) tid.  

NS 8407 inneholder også bestemmelser som er til hjelp i den utstrekning partene ikke har avtalt særreguleringer og/ eller det inntrer noe uventet som partene ikke hadde tenkt på.  

Uansett – har man gjennomført et godt samspill i fase 1 har man lagt grunnlaget for en god håndtering av ukjente risikofaktorer som måtte materialisere seg.  

Tilbake

Samspill-momenter for fase 1.Del 1

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Når man skal i gang med samspill fase 1 er det mange hensyn å ta.  

Forskningsrapportene (Concept/ NTNU) fremhever at samspill er krevende, og disse rapportene dokumenterer store ulikheter mellom de enkelte kontraktene benyttet i de forskjellige samspillene som lå til grunn for studiene.

Det finnes ingen standardkontrakt utgitt av Norsk Standard, og det er vanskelig å finne offentlig tilgjengelige kontraktsmaler benyttet av flergangsbyggherrer. Vi har funnet Statsbyggs Samspillboka som inneholder Statsbyggs generelle og spesielle kontraktsbestemmelser for samspill. Disse bestemmelsene supplerer eller erstatter enkeltbestemmelser i NS 8407.  

Statsbyggs Samspillboka finnes her.

I tillegg finnes det en veileder utarbeidet av Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA).

EBA har utgitt totalt tre versjoner og den gjeldende finner man her.  

Det finnes med andre ord ingen endelig norm eller mal for hvilke momenter som bør (må) inngå i en kontrakt hvor partene skal samspille.  

Det gjør seg også gjeldende individuelle forskjeller i de enkelte prosjektene, og det vil også være situasjonen for de enkelte byggherrer. Samspill er krevende, og kanskje særlig for byggherrene. Som gjennomføringsmodell er ikke samspill noen «quick fix» - løsning, og byggherrer vil ha ulike forutsetninger.

Av bl.a. disse årsaker vil vi ikke foreslå konkrete kontraktsbestemmelser i denne artikkelen, men heller fokusere på momenter vi mener byggherrer bør ta med i sine vurderinger.  

Når man har gjort det vil man være bedre i stand til å etablere et rammeverk som støtter opp under de enkelte deltakernes innsats i samspillet på en god måte.  

Momentene er listet opp fortløpende, med forsøkt gruppert systematisk. Mellom flere av momentene vil det likevel være en innbyrdes avhengighet, og vi oppfordrer derfor til at man leser gjennom alle før man tar stilling til hvilke momenter man helst bør ta med seg videre inn i eget prosjekt.  

3. Hvem bør kontrahere de prosjekterende?

Vi har nå fokus på den fasen hvor det skal utarbeides et forprosjekt inklusive funksjons- og ytelsesbeskrivelser.  

Byggherren har allerede fullført et skisseprosjekt, og i den forbindelse hatt bistand av arkitekt, rådgivende ingeniører og forhåpentligvis også involvert brukergrupper.  

Forprosjektet skal lede frem til en beskrivelse som kan benyttes som grunnlag for prising av selve gjennomføringen inklusive detaljprosjektering i en totalentreprise basert på NS 8407 (fase 2).  

I en tradisjonell gjennomføringsmodell vil de prosjekterende i fase 1 være kontrahert av byggherren.  

Når man velger å gjennomføre fase 1 i samspill hender det ofte at byggherren overlater til totalentreprenøren å stå for prosjekteringen.  

Dette skjer til tross for at det er de færreste totalentreprenører som besitter prosjekteringskompetanse i «eget hus». Totalentreprenørene blir da nødt til å kontrahere de samme fagfolkene (arkitekt, rådgivende ingeniører osv). Disse fagfolkene må styres av noen og ofte vil totalentreprenør stille med egen prosjekteringsleder evt også en prosjektleder.  

Et slikt arrangement vil ha noen konsekvenser som en byggherre bør tenke grundig gjennom.  

For det første får man merkostnadene ved at totalentreprenøren skal ha et påslag på timene til alle innleide til dekning av egen risiko og fortjeneste, og så skal prosjekteringslederen og prosjektlederen ha timebetalt.  

For det andre vil de prosjekterende være underlagt totalentreprenøren som sin oppdragsgiver, og dermed være kontraktsmessig forpliktet til å etterleve de styringssignaler som kommer fra totalentreprenøren.  

For det tredje er det langt fra sikkert at byggherren har egne folk med tilstrekkelig kompetanse til å samspille med totalentreprenøren og dennes innleide arkitekter og rådgivere. Dersom byggherren ikke har dette, vil ikke byggherren være i stand til å samspille på en god måte. Man risikerer dels beslutningsvegring og dels at byggherren ikke tar så opplyste valg som han burde.  

Nedenfor behandler vi en del momenter som kan være med å belyse situasjonen ytterligere, og som kanskje kan være til hjelp når byggherren skal beslutte hvem som skal kontrahere arkitekt og rådgivende ingeniører i forprosjektfasen.  

4. Erfaringsmessig har partene motstridende interesser i fase 1

I Concept-rapport nr 74 påpekes det at byggherren og totalentreprenøren har en interessemotsetning i fase 1, og at denne oppleves som reell hos de prosjekterende.  

Det fremgår av rapporten at prosjekterende som har vært underlagt totalentreprenør har uttrykt frustrasjon fordi de ikke hadde adgang til å kommunisere fritt med byggherren.

På et mer overordnet nivå fremgår det at byggherren vil ønske at mest mulig blir detaljprosjektert for å sikre forutsigbarhet, mens totalentreprenør ønsker minst mulig detaljprosjektering for å sikre størst mulig valgfrihet.  

Vi understreker at ingen av parten er å kritisere for sine respektive perspektiver, men det er viktig å være klar over motsetningene når man treffer sitt valg. Ingen kan få bare fordeler, og unngå ulemper.  

Det samme motsetningsforholdet har man når et prosjekt gjennomføres på tradisjonell måte.

I et samspill vil det imidlertid kunne være totalentreprenøren som får avgjørende innflytelse på hvor mye (eller lite) som detaljprosjekteres hvis det er denne som kontrahere arkitekt og rådgivere. En konsekvens av det blir da at den som har mest å tjene på størst mulig grad av valgfrihet i fase 2 blir viktigste premissleverandør i fase 1.  

I dette ligger en risiko som byggherren bør være klar over.  

Byggherren risikerer å ende opp med et bygg som ikke tilfredsstiller de underliggende krav byggherren egentlig ønsket å få oppfylt.  

Som eksempel nevnes reduserte kvaliteter som medfører økte FDV-kostnader og unødvendig kostbart bygg i et livsløpsperspektiv.  

5. Kort om totalentreprenørens valgrett i fase 2

Som nevnt tidligere gjennomføres de fleste samspill som en ordinær totalentreprise basert på NS 8407 i fase 2.  

Det er et grunnleggende prinsipp i totalentrepriser at der hvor ikke løsninger er detaljert angitt vil totalentreprenøren stå forholdsvis fritt til å velge hvordan den enkelte funksjon skal oppfylles.  

Man kan trygt si at det er nettopp denne valgretten som gjør totalentrepriser særlig gunstige for entreprenør. Det gjør det mulig for totalentreprenør å finne frem til løsninger som er optimale for ham. Dette ved at totalentreprenøren finner løsninger som innfrir byggherrens funksjonskrav til en lavest mulig kostnad for entreprenør.  

Denne valgretten er nedfelt i NS 8407 punkt 14.6.  

6. Det sentrale er vel entreprenørens praktiske kunnskap (?)  

Forskningsrapportene tilkjennegir at noe av det viktigste i samspill er å dra nytte av entreprenørens praktiske erfaringer allerede i forprosjektfasen.  

Ved å hente inn den praktiske erfaringen er målsettingen å finne optimale løsninger, høyne kvaliteten, forenkle byggeprosesser, i størst mulig utstrekning redusere risikoen for uforutsette forhold osv.  

Hovedformålet er med andre ord ikke å få en entreprenør til å håndtere prosjekterings- og/ eller prosjektledelsen i fase 1.  Dette er funksjoner som andre kan ivareta minst like godt, og kanskje også bedre.  

At det først og fremst er entrepreprenørens praktiske erfaringer med gjennomføring i fase 2 som er viktig fremkommer også indirekte av de forskningsfunnene som Concept-rapport nr 74 redegjør for.  

Det fremgår nemlig at man ofte erfarer at totalentreprenør tilbyr sine erfarne og dyktige folk fra gjennomføring i fase 2, men så er det ikke disse som stiller i prosjektet når kontrakten først er tildelt. Isteden stiller entreprenøren med folk som har mer administrativ erfaring som hhv prosjekt- og/ eller prosjekteringsleder.

At dette skjer kan kanskje tilbakeføres til at byggherren er alt for uklar i sin bestilling og/ eller legger for oppgaver til totalentreprenøren som ikke er dennes kjernekompetanse.

I forlengelsen av dette vil vi også fremheve det forhold at de folkene man ønsker inn i samspillet fra entreprenøren er folk som bringer inn langt mer fortjeneste til arbeidsgiver når de er ute i prosjekter som gjennomføres i fase 2, enn ved timeavlønning i fase 1.  

Erfaringsmessig er det folk med denne form for kvalifikasjoner som etterspørres i fase 1, men så erfarer man at altså andre faktisk stilles til rådighet. Folk med mindre og/ eller annen type erfaring.  

7. Tekniske entreprenører bør bringes inn i fase 1

Forskningsrapportene fra hhv 2016 og 2023 indikerer at det kun er i beskjeden grad totalentreprenør involverer sine underentreprenører i samspillet. Samtidig fremgår det av Concept-rapport nr 74 at man kan gå glipp av muligheter ved å inkludere tekniske entreprenører for sent.  

Etter vårt syn bør byggherren i hvert fall vurdere om det skal stilles krav om at tekniske entreprenørene bringes inn i fase 1.  

I dag stiller TEK17 svært strenge krav til tekniske løsninger, og disse utgjør en betydelig andel av samlet byggekost.  

De tekniske løsningene får gjerne inngripende konsekvenser i selve bygningskroppen. Det skal etableres tekniske rom bør plasseres på en optimal måte, aggregater skal dimensjoneres og disse stiller igjen krav til romstørrelse, svært mye av det tekniske krever føringsveier og disse bør bygges slik at løsningene blir så optimale som mulig. Alt skal dimensjoneres i forhold til løsninger, og på toppen av alt vil de tekniske løsningene blir styrende for den endelige bruken av bygningsmassen.  

Det vil også være en rekke grenseflater mellom de tekniske fagene hvor vi antar at synergier kan oppnås hvis de tekniske entreprenørene samvirker med de øvrige prosjekterende inklusive totalentreprenør i fase 1.  

At totalentreprenøren som sådan ikke er best egnet til å ivareta disse fagene understrekes også av det sjelden er totalentreprenør som har ansvarsrett for hhv detaljprosjektering og utførelse av de tekniske fagene. Det er de tekniske entreprenørene som har ansvarsrettene til dette innen sine respektive fag, og det er selvsagt en grunn til det.  

Antagelig er det også de tekniske entreprenørene som har best innsikt i, og kunnskap om, den teknologiske utviklingen innen sine fag. Ved å bringe disse inn i samspillets fase 1 får man således mulighet til å optimalisere de fremtidige løsningene som skal gjennomføres når man går i gang med fase 2.

8. Totalentreprenør deltar ikke for å få timebetalt

I forlengelsen av punkt 4 vil vi fremheve et sentralt funn i forskningsrapporten fra 2023. De av totalentreprenørens folk som har lengst erfaring med gjennomføring av prosjekter i fase 2 gjør mest nytte for seg, og har størst verdiskapende effekt, når de utfører sin jobb i fase 2.  

Totalentreprenørens forretningsmodell er ikke å benytte slike folk i timebasert arbeid.  

Den eneste grunnen til at totalentreprenør finner det interessant å delta i fase 1 er muligheten for å få oppdraget i fase 2.  

Desto svakere entreprenøren vurderer muligheten for faktisk å få oppdraget i fase 2, desto mindre tilbøyelig tror vi entreprenør vil være til å sette sine beste folk inn i samspillets fase 1.  

Motsatt mener det vil være hvis en entreprenør har forholdsvis gode utsikter til å få prosjektet i fase 2.  

I Concept-rapport nr 74 påpeker forskerne at det kun i svært beskjeden grad hendte at byggherren skiftet ut en entreprenør fra fase 1 til fase 2.  

Hvis dette er en kjensgjerning – og det var altså 105 samspillprosjekter som lå til grunn for den studien – bør man kanskje gi entreprenør større sikkerhet for fase 2, enn det som er vanlig i dag.  

Ved å gjøre det vil man både kunne stille strengere krav til entreprenør om å faktisk stille med sine beste folk på gjennomføring, og også kunne bruke muligheten for å miste fase 2 som et ris bak speilet.  

Vi skriver nærmere om dette i punkt 14 c (artikkelens del 2).  

9. Avtalt personell uteblir, skiftes ut eller slutter – hva da?

Det ligger i det vi allerede har skrevet at en byggherre vil normalt etterspørre kvalifikasjoner hos tilbudt personell i sin tilbudsforespørsel.  

Når et tilbud aksepteres har man en avtale og da skal entreprenøren stille med de folkene som er tilbudt.  

Forskningsrapportene gjengir bl.a. den problemstilling at tilbudt personell enten uteblir eller tas ut av prosjektet på et senere tidspunkt fordi de overføres til andre prosjekter.  

Hva kan man gjøre for enten unngå eller i størst mulig grad begrense den negative innvirkningen dette kan ha?  

Hvis det f eks viser seg at tilbudt personell blir skiftet ut allerede før man starter opp fase 1 kan man jo spørre om tildeling har skjedd på uriktig grunnlag.  

Har man inntatt en bestemmelse i tilbudsgrunnlaget om at tildelingen kan bli annullert dersom dette skjer vil man ha sendt et rimelig sterkt signal. For å unngå at man må gå veien om en ny konkurranse kan man kombinere dette med at kontrakten tildeles nr 2 isteden – forutsatt at denne fremdeles er rettslig forpliktet av sitt tilbud.  

En slik løsning forhindrer ikke at tilbudt personell blir skifter ut på et senere tidspunkt.

Noen byggherrer forsøker å motvirke dette ved å lage bestemmelser om bøter. Til det er for det første å si at kostnads-risikoen ved slike bøter vil kunne bli lagt inn som en underliggende, ikke-synbar post i entreprenørens tilbud. Effekten av slike bøter vil derfor kunne være begrenset, men betyr likevel ikke at man unnlater bøter.  

Viktigere – tror vi – er at man legger opp et system for hvordan utskifting av tilbudt personell skal gjennomføres.  En byggherre bør vurdere bestemmelser om at man skal i så fall tilbys flere alternativer, CV etc for hver enkelt skal oversendes, de skal kunne intervjues osv. Dernest bør vedkommende som velges arbeide parallelt med den som skal skiftes ut over et nærmere bestemt tidsrom, og kostnadene ved dette skal dekkes av entreprenøren.  

Samme mekanisme kan benyttes dersom en nøkkelperson hos entreprenør slutter etter eget initiativ hos sin arbeidsgiver. Da er det riktig nok unaturlig å benytte bøter, men fremgangsmåten for å finne en ny kandidat etc kan være den samme.  

10. Utskiftning av personell som ikke fungerer i samspillet

En grunnleggende forutsetning for et godt samspill er at folkene samarbeider, og innenfor de rammer som samspillet forutsetter.  

Som vi senere kommer tilbake til er det mye som kan, og bør gjøres, for å sikre at det utvikles en god samhandlingskultur på det mellommenneskelige planet.  

Likefult kan det – i noen tilfeller – viser seg påkrevd å skifte ut personer som ikke fungerer.  

Med det sagt – utskifting av personell bør ikke være det første grepet man tyr til – antagelig heller ikke det andre eller tredje.  

Utskifting av personell vil alltid oppleves som et nederlag, og ikke bare for den som skiftes ut.

Samtidig vil det å lykkes med å få alle til å samspille oppleves som positivt – og kanskje også svært positivt – for alle som medvirker.  

Med det sagt – i noen tilfeller har man kanskje ingen annen løsning enn å skifte ut enkeltpersoner fordi noe annet setter samspillet i fare.  

Når man skal tilrettelegge for et samspill bør man derfor ha skrevne rutiner som sikrer hvorledes man skal gå frem. Disse bør være transparente og mest mulig omforent mellom partene.  

Beslutningsmyndigheten bør antagelig ligge hos den som har det overordnede, kontraktuelle ansvaret for å lede samspillet samtidig som denne bør ha et ansvar for å involvere f eks styringsgruppen og andre som naturlig bør (må) involveres.  

Etter vårt syn bør man håndtere alle likt – om vedkommende hører til byggherresiden, entreprenør- eller rådgiversiden bør ikke spille noen rolle.  

Det sentrale er at man har kommet i en situasjon hvor man har konkludert at en person bør skiftes ut.  

Vi antar at slike situasjoner inntrer svært sjeldent, men man bør kontraktsfeste dette og man bør ha gode forsvarlige og skriftlige rutiner for sakshåndteringen dersom en slik situasjon skulle oppstå.  

11. Kalkulering – partene bør samarbeide

Kalkulering inngår som en helt sentral del av partenes samspill i fase 1.  

Noe av det viktigste for en byggherre vil nettopp være å få et realistisk bilde over prosjektets forventede kostnad fremover i tid.  

Dette gjelder både når man skal fortsette samspillet i fase 2 med målpris og tilhørende malus/ bonus, men det er minst like viktig når man skal gå over til en ordinær totalentreprisekontrakt med fastpris.  

En kalkyle vil likevel ikke være bedre enn det som er grunnlaget for kalkylen. Dersom en kalkyle skal tjene sin hensikt er det viktig at forprosjektet er så gjennomarbeidet og godt som overhodet mulig. For at det skal skje må alle som deltar i samspillet gjøre en innsats som sikrer at mest mulig er tenkt på, tatt høyde for og slik at sannsynligheten for uforutsette forhold (herunder endringer) minimaliseres så langt dette er rasjonelt og fornuftig.  

I løpet av et forprosjekt vil det også dukke opp flere, alternative veier til delmål. For at man ikke skal bruke alt for mange ressurser på å prosjektere noe som i sum viser seg å bli for kostbart – f eks som følge av rekkefølgekonsekvenser – er det viktig at man kalkulerer etter hvert som prosjekteringen skrider frem.  

I overskriften til dette punktet har vi anbefalt at partene bør samarbeide om kalkuleringen.  

En av erfaringene med at kun den ene part (som oftest entreprenøren) står for kalkuleringen, er støy og mistenksomhet når man kommer inn i fase 2 og kostnadene blir høyere enn kalkulert.  

Det fremgår av Concept-rapport nr 74 at så vell entreprenør som byggherre har tilkjennegitt dårlige erfaringer med at kun entreprenøren står for kalkuleringen i fase 1.  

Vår anbefaling er at begge parter deltar i kalkuleringen.  

Det er viktig av hensyn til samspillet som sådan, og ikke minst til den tillit begge parter kan ha til hverandre når realitetene melder seg i fase 2.  

Selv om partene i et kort perspektiv kan ha til dels motstridende interesser når det gjelder kalkylen, mener vi partene er aller best tjent med realistiske kalkyler som det er full transparens rundt.  

Samspill velges bl.a. fordi man har gått lei tvister om omtvistede endringsordrer, tvister om varslede krav om fristforlengelse og/ eller forseringskrav eller plunder og heft. Tvister som kan skyldes en kombinasjon av særlig to hovedårsaker; et umodent forprosjekt og alt for lav tilbudspris hvor tildelingen av kontrakt har skjedd på grunnlag av lavest pris.  

Godt gjennomarbeidede kalkyler hvor begge parter har medvirket i kombinasjon med god prosjektering er således helt sentrale forutsetninger for et godt prosjekt (og ditto samspill).  

12. Risikoplassering

I alle prosjekter vil det være risiko for at noe uventet oppstår, oppdages eller inntrer.  

Normalt sier man at risiko bør håndteres og konsekvensene bæres, av den part som har (hatt) de beste forutsetninger.  

Når partene samspiller i fase 1 kan man kanskje kunne si med en ikke ubetydelig grad av rett at byggherre og entreprenør har hatt omtrent like gode muligheter for å avverge etterfølgende inntreden av risiko.  

I hvert fall et godt stykke på vei.  

Samtidig vil dette også avhenge av hvorledes samspillet i fase 1 er organisert, hvem som styrer rådgivere og arkitekt osv.  

Uansett mener vi det er sentralt at partene – som del av samspillet – identifiserer mulig restrisiko så langt dette er formålstjenlig. At man – i forlengelsen av dette – også enes om hvordan de enkelte elementene skal håndteres dersom de inntreffer og hvilke konsekvenser dette evt skal få mht kostnader og (ikke minst) tid.  

NS 8407 inneholder også bestemmelser som er til hjelp i den utstrekning partene ikke har avtalt særreguleringer og/ eller det inntrer noe uventet som partene ikke hadde tenkt på.  

Uansett – har man gjennomført et godt samspill i fase 1 har man lagt grunnlaget for en god håndtering av ukjente risikofaktorer som måtte materialisere seg.  

Tilbake

Samspill-momenter for fase 1.Del 1

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Når man skal i gang med samspill fase 1 er det mange hensyn å ta.  

Forskningsrapportene (Concept/ NTNU) fremhever at samspill er krevende, og disse rapportene dokumenterer store ulikheter mellom de enkelte kontraktene benyttet i de forskjellige samspillene som lå til grunn for studiene.

Det finnes ingen standardkontrakt utgitt av Norsk Standard, og det er vanskelig å finne offentlig tilgjengelige kontraktsmaler benyttet av flergangsbyggherrer. Vi har funnet Statsbyggs Samspillboka som inneholder Statsbyggs generelle og spesielle kontraktsbestemmelser for samspill. Disse bestemmelsene supplerer eller erstatter enkeltbestemmelser i NS 8407.  

Statsbyggs Samspillboka finnes her.

I tillegg finnes det en veileder utarbeidet av Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA).

EBA har utgitt totalt tre versjoner og den gjeldende finner man her.  

Det finnes med andre ord ingen endelig norm eller mal for hvilke momenter som bør (må) inngå i en kontrakt hvor partene skal samspille.  

Det gjør seg også gjeldende individuelle forskjeller i de enkelte prosjektene, og det vil også være situasjonen for de enkelte byggherrer. Samspill er krevende, og kanskje særlig for byggherrene. Som gjennomføringsmodell er ikke samspill noen «quick fix» - løsning, og byggherrer vil ha ulike forutsetninger.

Av bl.a. disse årsaker vil vi ikke foreslå konkrete kontraktsbestemmelser i denne artikkelen, men heller fokusere på momenter vi mener byggherrer bør ta med i sine vurderinger.  

Når man har gjort det vil man være bedre i stand til å etablere et rammeverk som støtter opp under de enkelte deltakernes innsats i samspillet på en god måte.  

Momentene er listet opp fortløpende, med forsøkt gruppert systematisk. Mellom flere av momentene vil det likevel være en innbyrdes avhengighet, og vi oppfordrer derfor til at man leser gjennom alle før man tar stilling til hvilke momenter man helst bør ta med seg videre inn i eget prosjekt.  

3. Hvem bør kontrahere de prosjekterende?

Vi har nå fokus på den fasen hvor det skal utarbeides et forprosjekt inklusive funksjons- og ytelsesbeskrivelser.  

Byggherren har allerede fullført et skisseprosjekt, og i den forbindelse hatt bistand av arkitekt, rådgivende ingeniører og forhåpentligvis også involvert brukergrupper.  

Forprosjektet skal lede frem til en beskrivelse som kan benyttes som grunnlag for prising av selve gjennomføringen inklusive detaljprosjektering i en totalentreprise basert på NS 8407 (fase 2).  

I en tradisjonell gjennomføringsmodell vil de prosjekterende i fase 1 være kontrahert av byggherren.  

Når man velger å gjennomføre fase 1 i samspill hender det ofte at byggherren overlater til totalentreprenøren å stå for prosjekteringen.  

Dette skjer til tross for at det er de færreste totalentreprenører som besitter prosjekteringskompetanse i «eget hus». Totalentreprenørene blir da nødt til å kontrahere de samme fagfolkene (arkitekt, rådgivende ingeniører osv). Disse fagfolkene må styres av noen og ofte vil totalentreprenør stille med egen prosjekteringsleder evt også en prosjektleder.  

Et slikt arrangement vil ha noen konsekvenser som en byggherre bør tenke grundig gjennom.  

For det første får man merkostnadene ved at totalentreprenøren skal ha et påslag på timene til alle innleide til dekning av egen risiko og fortjeneste, og så skal prosjekteringslederen og prosjektlederen ha timebetalt.  

For det andre vil de prosjekterende være underlagt totalentreprenøren som sin oppdragsgiver, og dermed være kontraktsmessig forpliktet til å etterleve de styringssignaler som kommer fra totalentreprenøren.  

For det tredje er det langt fra sikkert at byggherren har egne folk med tilstrekkelig kompetanse til å samspille med totalentreprenøren og dennes innleide arkitekter og rådgivere. Dersom byggherren ikke har dette, vil ikke byggherren være i stand til å samspille på en god måte. Man risikerer dels beslutningsvegring og dels at byggherren ikke tar så opplyste valg som han burde.  

Nedenfor behandler vi en del momenter som kan være med å belyse situasjonen ytterligere, og som kanskje kan være til hjelp når byggherren skal beslutte hvem som skal kontrahere arkitekt og rådgivende ingeniører i forprosjektfasen.  

4. Erfaringsmessig har partene motstridende interesser i fase 1

I Concept-rapport nr 74 påpekes det at byggherren og totalentreprenøren har en interessemotsetning i fase 1, og at denne oppleves som reell hos de prosjekterende.  

Det fremgår av rapporten at prosjekterende som har vært underlagt totalentreprenør har uttrykt frustrasjon fordi de ikke hadde adgang til å kommunisere fritt med byggherren.

På et mer overordnet nivå fremgår det at byggherren vil ønske at mest mulig blir detaljprosjektert for å sikre forutsigbarhet, mens totalentreprenør ønsker minst mulig detaljprosjektering for å sikre størst mulig valgfrihet.  

Vi understreker at ingen av parten er å kritisere for sine respektive perspektiver, men det er viktig å være klar over motsetningene når man treffer sitt valg. Ingen kan få bare fordeler, og unngå ulemper.  

Det samme motsetningsforholdet har man når et prosjekt gjennomføres på tradisjonell måte.

I et samspill vil det imidlertid kunne være totalentreprenøren som får avgjørende innflytelse på hvor mye (eller lite) som detaljprosjekteres hvis det er denne som kontrahere arkitekt og rådgivere. En konsekvens av det blir da at den som har mest å tjene på størst mulig grad av valgfrihet i fase 2 blir viktigste premissleverandør i fase 1.  

I dette ligger en risiko som byggherren bør være klar over.  

Byggherren risikerer å ende opp med et bygg som ikke tilfredsstiller de underliggende krav byggherren egentlig ønsket å få oppfylt.  

Som eksempel nevnes reduserte kvaliteter som medfører økte FDV-kostnader og unødvendig kostbart bygg i et livsløpsperspektiv.  

5. Kort om totalentreprenørens valgrett i fase 2

Som nevnt tidligere gjennomføres de fleste samspill som en ordinær totalentreprise basert på NS 8407 i fase 2.  

Det er et grunnleggende prinsipp i totalentrepriser at der hvor ikke løsninger er detaljert angitt vil totalentreprenøren stå forholdsvis fritt til å velge hvordan den enkelte funksjon skal oppfylles.  

Man kan trygt si at det er nettopp denne valgretten som gjør totalentrepriser særlig gunstige for entreprenør. Det gjør det mulig for totalentreprenør å finne frem til løsninger som er optimale for ham. Dette ved at totalentreprenøren finner løsninger som innfrir byggherrens funksjonskrav til en lavest mulig kostnad for entreprenør.  

Denne valgretten er nedfelt i NS 8407 punkt 14.6.  

6. Det sentrale er vel entreprenørens praktiske kunnskap (?)  

Forskningsrapportene tilkjennegir at noe av det viktigste i samspill er å dra nytte av entreprenørens praktiske erfaringer allerede i forprosjektfasen.  

Ved å hente inn den praktiske erfaringen er målsettingen å finne optimale løsninger, høyne kvaliteten, forenkle byggeprosesser, i størst mulig utstrekning redusere risikoen for uforutsette forhold osv.  

Hovedformålet er med andre ord ikke å få en entreprenør til å håndtere prosjekterings- og/ eller prosjektledelsen i fase 1.  Dette er funksjoner som andre kan ivareta minst like godt, og kanskje også bedre.  

At det først og fremst er entrepreprenørens praktiske erfaringer med gjennomføring i fase 2 som er viktig fremkommer også indirekte av de forskningsfunnene som Concept-rapport nr 74 redegjør for.  

Det fremgår nemlig at man ofte erfarer at totalentreprenør tilbyr sine erfarne og dyktige folk fra gjennomføring i fase 2, men så er det ikke disse som stiller i prosjektet når kontrakten først er tildelt. Isteden stiller entreprenøren med folk som har mer administrativ erfaring som hhv prosjekt- og/ eller prosjekteringsleder.

At dette skjer kan kanskje tilbakeføres til at byggherren er alt for uklar i sin bestilling og/ eller legger for oppgaver til totalentreprenøren som ikke er dennes kjernekompetanse.

I forlengelsen av dette vil vi også fremheve det forhold at de folkene man ønsker inn i samspillet fra entreprenøren er folk som bringer inn langt mer fortjeneste til arbeidsgiver når de er ute i prosjekter som gjennomføres i fase 2, enn ved timeavlønning i fase 1.  

Erfaringsmessig er det folk med denne form for kvalifikasjoner som etterspørres i fase 1, men så erfarer man at altså andre faktisk stilles til rådighet. Folk med mindre og/ eller annen type erfaring.  

7. Tekniske entreprenører bør bringes inn i fase 1

Forskningsrapportene fra hhv 2016 og 2023 indikerer at det kun er i beskjeden grad totalentreprenør involverer sine underentreprenører i samspillet. Samtidig fremgår det av Concept-rapport nr 74 at man kan gå glipp av muligheter ved å inkludere tekniske entreprenører for sent.  

Etter vårt syn bør byggherren i hvert fall vurdere om det skal stilles krav om at tekniske entreprenørene bringes inn i fase 1.  

I dag stiller TEK17 svært strenge krav til tekniske løsninger, og disse utgjør en betydelig andel av samlet byggekost.  

De tekniske løsningene får gjerne inngripende konsekvenser i selve bygningskroppen. Det skal etableres tekniske rom bør plasseres på en optimal måte, aggregater skal dimensjoneres og disse stiller igjen krav til romstørrelse, svært mye av det tekniske krever føringsveier og disse bør bygges slik at løsningene blir så optimale som mulig. Alt skal dimensjoneres i forhold til løsninger, og på toppen av alt vil de tekniske løsningene blir styrende for den endelige bruken av bygningsmassen.  

Det vil også være en rekke grenseflater mellom de tekniske fagene hvor vi antar at synergier kan oppnås hvis de tekniske entreprenørene samvirker med de øvrige prosjekterende inklusive totalentreprenør i fase 1.  

At totalentreprenøren som sådan ikke er best egnet til å ivareta disse fagene understrekes også av det sjelden er totalentreprenør som har ansvarsrett for hhv detaljprosjektering og utførelse av de tekniske fagene. Det er de tekniske entreprenørene som har ansvarsrettene til dette innen sine respektive fag, og det er selvsagt en grunn til det.  

Antagelig er det også de tekniske entreprenørene som har best innsikt i, og kunnskap om, den teknologiske utviklingen innen sine fag. Ved å bringe disse inn i samspillets fase 1 får man således mulighet til å optimalisere de fremtidige løsningene som skal gjennomføres når man går i gang med fase 2.

8. Totalentreprenør deltar ikke for å få timebetalt

I forlengelsen av punkt 4 vil vi fremheve et sentralt funn i forskningsrapporten fra 2023. De av totalentreprenørens folk som har lengst erfaring med gjennomføring av prosjekter i fase 2 gjør mest nytte for seg, og har størst verdiskapende effekt, når de utfører sin jobb i fase 2.  

Totalentreprenørens forretningsmodell er ikke å benytte slike folk i timebasert arbeid.  

Den eneste grunnen til at totalentreprenør finner det interessant å delta i fase 1 er muligheten for å få oppdraget i fase 2.  

Desto svakere entreprenøren vurderer muligheten for faktisk å få oppdraget i fase 2, desto mindre tilbøyelig tror vi entreprenør vil være til å sette sine beste folk inn i samspillets fase 1.  

Motsatt mener det vil være hvis en entreprenør har forholdsvis gode utsikter til å få prosjektet i fase 2.  

I Concept-rapport nr 74 påpeker forskerne at det kun i svært beskjeden grad hendte at byggherren skiftet ut en entreprenør fra fase 1 til fase 2.  

Hvis dette er en kjensgjerning – og det var altså 105 samspillprosjekter som lå til grunn for den studien – bør man kanskje gi entreprenør større sikkerhet for fase 2, enn det som er vanlig i dag.  

Ved å gjøre det vil man både kunne stille strengere krav til entreprenør om å faktisk stille med sine beste folk på gjennomføring, og også kunne bruke muligheten for å miste fase 2 som et ris bak speilet.  

Vi skriver nærmere om dette i punkt 14 c (artikkelens del 2).  

9. Avtalt personell uteblir, skiftes ut eller slutter – hva da?

Det ligger i det vi allerede har skrevet at en byggherre vil normalt etterspørre kvalifikasjoner hos tilbudt personell i sin tilbudsforespørsel.  

Når et tilbud aksepteres har man en avtale og da skal entreprenøren stille med de folkene som er tilbudt.  

Forskningsrapportene gjengir bl.a. den problemstilling at tilbudt personell enten uteblir eller tas ut av prosjektet på et senere tidspunkt fordi de overføres til andre prosjekter.  

Hva kan man gjøre for enten unngå eller i størst mulig grad begrense den negative innvirkningen dette kan ha?  

Hvis det f eks viser seg at tilbudt personell blir skiftet ut allerede før man starter opp fase 1 kan man jo spørre om tildeling har skjedd på uriktig grunnlag.  

Har man inntatt en bestemmelse i tilbudsgrunnlaget om at tildelingen kan bli annullert dersom dette skjer vil man ha sendt et rimelig sterkt signal. For å unngå at man må gå veien om en ny konkurranse kan man kombinere dette med at kontrakten tildeles nr 2 isteden – forutsatt at denne fremdeles er rettslig forpliktet av sitt tilbud.  

En slik løsning forhindrer ikke at tilbudt personell blir skifter ut på et senere tidspunkt.

Noen byggherrer forsøker å motvirke dette ved å lage bestemmelser om bøter. Til det er for det første å si at kostnads-risikoen ved slike bøter vil kunne bli lagt inn som en underliggende, ikke-synbar post i entreprenørens tilbud. Effekten av slike bøter vil derfor kunne være begrenset, men betyr likevel ikke at man unnlater bøter.  

Viktigere – tror vi – er at man legger opp et system for hvordan utskifting av tilbudt personell skal gjennomføres.  En byggherre bør vurdere bestemmelser om at man skal i så fall tilbys flere alternativer, CV etc for hver enkelt skal oversendes, de skal kunne intervjues osv. Dernest bør vedkommende som velges arbeide parallelt med den som skal skiftes ut over et nærmere bestemt tidsrom, og kostnadene ved dette skal dekkes av entreprenøren.  

Samme mekanisme kan benyttes dersom en nøkkelperson hos entreprenør slutter etter eget initiativ hos sin arbeidsgiver. Da er det riktig nok unaturlig å benytte bøter, men fremgangsmåten for å finne en ny kandidat etc kan være den samme.  

10. Utskiftning av personell som ikke fungerer i samspillet

En grunnleggende forutsetning for et godt samspill er at folkene samarbeider, og innenfor de rammer som samspillet forutsetter.  

Som vi senere kommer tilbake til er det mye som kan, og bør gjøres, for å sikre at det utvikles en god samhandlingskultur på det mellommenneskelige planet.  

Likefult kan det – i noen tilfeller – viser seg påkrevd å skifte ut personer som ikke fungerer.  

Med det sagt – utskifting av personell bør ikke være det første grepet man tyr til – antagelig heller ikke det andre eller tredje.  

Utskifting av personell vil alltid oppleves som et nederlag, og ikke bare for den som skiftes ut.

Samtidig vil det å lykkes med å få alle til å samspille oppleves som positivt – og kanskje også svært positivt – for alle som medvirker.  

Med det sagt – i noen tilfeller har man kanskje ingen annen løsning enn å skifte ut enkeltpersoner fordi noe annet setter samspillet i fare.  

Når man skal tilrettelegge for et samspill bør man derfor ha skrevne rutiner som sikrer hvorledes man skal gå frem. Disse bør være transparente og mest mulig omforent mellom partene.  

Beslutningsmyndigheten bør antagelig ligge hos den som har det overordnede, kontraktuelle ansvaret for å lede samspillet samtidig som denne bør ha et ansvar for å involvere f eks styringsgruppen og andre som naturlig bør (må) involveres.  

Etter vårt syn bør man håndtere alle likt – om vedkommende hører til byggherresiden, entreprenør- eller rådgiversiden bør ikke spille noen rolle.  

Det sentrale er at man har kommet i en situasjon hvor man har konkludert at en person bør skiftes ut.  

Vi antar at slike situasjoner inntrer svært sjeldent, men man bør kontraktsfeste dette og man bør ha gode forsvarlige og skriftlige rutiner for sakshåndteringen dersom en slik situasjon skulle oppstå.  

11. Kalkulering – partene bør samarbeide

Kalkulering inngår som en helt sentral del av partenes samspill i fase 1.  

Noe av det viktigste for en byggherre vil nettopp være å få et realistisk bilde over prosjektets forventede kostnad fremover i tid.  

Dette gjelder både når man skal fortsette samspillet i fase 2 med målpris og tilhørende malus/ bonus, men det er minst like viktig når man skal gå over til en ordinær totalentreprisekontrakt med fastpris.  

En kalkyle vil likevel ikke være bedre enn det som er grunnlaget for kalkylen. Dersom en kalkyle skal tjene sin hensikt er det viktig at forprosjektet er så gjennomarbeidet og godt som overhodet mulig. For at det skal skje må alle som deltar i samspillet gjøre en innsats som sikrer at mest mulig er tenkt på, tatt høyde for og slik at sannsynligheten for uforutsette forhold (herunder endringer) minimaliseres så langt dette er rasjonelt og fornuftig.  

I løpet av et forprosjekt vil det også dukke opp flere, alternative veier til delmål. For at man ikke skal bruke alt for mange ressurser på å prosjektere noe som i sum viser seg å bli for kostbart – f eks som følge av rekkefølgekonsekvenser – er det viktig at man kalkulerer etter hvert som prosjekteringen skrider frem.  

I overskriften til dette punktet har vi anbefalt at partene bør samarbeide om kalkuleringen.  

En av erfaringene med at kun den ene part (som oftest entreprenøren) står for kalkuleringen, er støy og mistenksomhet når man kommer inn i fase 2 og kostnadene blir høyere enn kalkulert.  

Det fremgår av Concept-rapport nr 74 at så vell entreprenør som byggherre har tilkjennegitt dårlige erfaringer med at kun entreprenøren står for kalkuleringen i fase 1.  

Vår anbefaling er at begge parter deltar i kalkuleringen.  

Det er viktig av hensyn til samspillet som sådan, og ikke minst til den tillit begge parter kan ha til hverandre når realitetene melder seg i fase 2.  

Selv om partene i et kort perspektiv kan ha til dels motstridende interesser når det gjelder kalkylen, mener vi partene er aller best tjent med realistiske kalkyler som det er full transparens rundt.  

Samspill velges bl.a. fordi man har gått lei tvister om omtvistede endringsordrer, tvister om varslede krav om fristforlengelse og/ eller forseringskrav eller plunder og heft. Tvister som kan skyldes en kombinasjon av særlig to hovedårsaker; et umodent forprosjekt og alt for lav tilbudspris hvor tildelingen av kontrakt har skjedd på grunnlag av lavest pris.  

Godt gjennomarbeidede kalkyler hvor begge parter har medvirket i kombinasjon med god prosjektering er således helt sentrale forutsetninger for et godt prosjekt (og ditto samspill).  

12. Risikoplassering

I alle prosjekter vil det være risiko for at noe uventet oppstår, oppdages eller inntrer.  

Normalt sier man at risiko bør håndteres og konsekvensene bæres, av den part som har (hatt) de beste forutsetninger.  

Når partene samspiller i fase 1 kan man kanskje kunne si med en ikke ubetydelig grad av rett at byggherre og entreprenør har hatt omtrent like gode muligheter for å avverge etterfølgende inntreden av risiko.  

I hvert fall et godt stykke på vei.  

Samtidig vil dette også avhenge av hvorledes samspillet i fase 1 er organisert, hvem som styrer rådgivere og arkitekt osv.  

Uansett mener vi det er sentralt at partene – som del av samspillet – identifiserer mulig restrisiko så langt dette er formålstjenlig. At man – i forlengelsen av dette – også enes om hvordan de enkelte elementene skal håndteres dersom de inntreffer og hvilke konsekvenser dette evt skal få mht kostnader og (ikke minst) tid.  

NS 8407 inneholder også bestemmelser som er til hjelp i den utstrekning partene ikke har avtalt særreguleringer og/ eller det inntrer noe uventet som partene ikke hadde tenkt på.  

Uansett – har man gjennomført et godt samspill i fase 1 har man lagt grunnlaget for en god håndtering av ukjente risikofaktorer som måtte materialisere seg.  

Tilbake

Samspill-momenter for fase 1.Del 1

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Når man skal i gang med samspill fase 1 er det mange hensyn å ta.  

Forskningsrapportene (Concept/ NTNU) fremhever at samspill er krevende, og disse rapportene dokumenterer store ulikheter mellom de enkelte kontraktene benyttet i de forskjellige samspillene som lå til grunn for studiene.

Det finnes ingen standardkontrakt utgitt av Norsk Standard, og det er vanskelig å finne offentlig tilgjengelige kontraktsmaler benyttet av flergangsbyggherrer. Vi har funnet Statsbyggs Samspillboka som inneholder Statsbyggs generelle og spesielle kontraktsbestemmelser for samspill. Disse bestemmelsene supplerer eller erstatter enkeltbestemmelser i NS 8407.  

Statsbyggs Samspillboka finnes her.

I tillegg finnes det en veileder utarbeidet av Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA).

EBA har utgitt totalt tre versjoner og den gjeldende finner man her.  

Det finnes med andre ord ingen endelig norm eller mal for hvilke momenter som bør (må) inngå i en kontrakt hvor partene skal samspille.  

Det gjør seg også gjeldende individuelle forskjeller i de enkelte prosjektene, og det vil også være situasjonen for de enkelte byggherrer. Samspill er krevende, og kanskje særlig for byggherrene. Som gjennomføringsmodell er ikke samspill noen «quick fix» - løsning, og byggherrer vil ha ulike forutsetninger.

Av bl.a. disse årsaker vil vi ikke foreslå konkrete kontraktsbestemmelser i denne artikkelen, men heller fokusere på momenter vi mener byggherrer bør ta med i sine vurderinger.  

Når man har gjort det vil man være bedre i stand til å etablere et rammeverk som støtter opp under de enkelte deltakernes innsats i samspillet på en god måte.  

Momentene er listet opp fortløpende, med forsøkt gruppert systematisk. Mellom flere av momentene vil det likevel være en innbyrdes avhengighet, og vi oppfordrer derfor til at man leser gjennom alle før man tar stilling til hvilke momenter man helst bør ta med seg videre inn i eget prosjekt.  

3. Hvem bør kontrahere de prosjekterende?

Vi har nå fokus på den fasen hvor det skal utarbeides et forprosjekt inklusive funksjons- og ytelsesbeskrivelser.  

Byggherren har allerede fullført et skisseprosjekt, og i den forbindelse hatt bistand av arkitekt, rådgivende ingeniører og forhåpentligvis også involvert brukergrupper.  

Forprosjektet skal lede frem til en beskrivelse som kan benyttes som grunnlag for prising av selve gjennomføringen inklusive detaljprosjektering i en totalentreprise basert på NS 8407 (fase 2).  

I en tradisjonell gjennomføringsmodell vil de prosjekterende i fase 1 være kontrahert av byggherren.  

Når man velger å gjennomføre fase 1 i samspill hender det ofte at byggherren overlater til totalentreprenøren å stå for prosjekteringen.  

Dette skjer til tross for at det er de færreste totalentreprenører som besitter prosjekteringskompetanse i «eget hus». Totalentreprenørene blir da nødt til å kontrahere de samme fagfolkene (arkitekt, rådgivende ingeniører osv). Disse fagfolkene må styres av noen og ofte vil totalentreprenør stille med egen prosjekteringsleder evt også en prosjektleder.  

Et slikt arrangement vil ha noen konsekvenser som en byggherre bør tenke grundig gjennom.  

For det første får man merkostnadene ved at totalentreprenøren skal ha et påslag på timene til alle innleide til dekning av egen risiko og fortjeneste, og så skal prosjekteringslederen og prosjektlederen ha timebetalt.  

For det andre vil de prosjekterende være underlagt totalentreprenøren som sin oppdragsgiver, og dermed være kontraktsmessig forpliktet til å etterleve de styringssignaler som kommer fra totalentreprenøren.  

For det tredje er det langt fra sikkert at byggherren har egne folk med tilstrekkelig kompetanse til å samspille med totalentreprenøren og dennes innleide arkitekter og rådgivere. Dersom byggherren ikke har dette, vil ikke byggherren være i stand til å samspille på en god måte. Man risikerer dels beslutningsvegring og dels at byggherren ikke tar så opplyste valg som han burde.  

Nedenfor behandler vi en del momenter som kan være med å belyse situasjonen ytterligere, og som kanskje kan være til hjelp når byggherren skal beslutte hvem som skal kontrahere arkitekt og rådgivende ingeniører i forprosjektfasen.  

4. Erfaringsmessig har partene motstridende interesser i fase 1

I Concept-rapport nr 74 påpekes det at byggherren og totalentreprenøren har en interessemotsetning i fase 1, og at denne oppleves som reell hos de prosjekterende.  

Det fremgår av rapporten at prosjekterende som har vært underlagt totalentreprenør har uttrykt frustrasjon fordi de ikke hadde adgang til å kommunisere fritt med byggherren.

På et mer overordnet nivå fremgår det at byggherren vil ønske at mest mulig blir detaljprosjektert for å sikre forutsigbarhet, mens totalentreprenør ønsker minst mulig detaljprosjektering for å sikre størst mulig valgfrihet.  

Vi understreker at ingen av parten er å kritisere for sine respektive perspektiver, men det er viktig å være klar over motsetningene når man treffer sitt valg. Ingen kan få bare fordeler, og unngå ulemper.  

Det samme motsetningsforholdet har man når et prosjekt gjennomføres på tradisjonell måte.

I et samspill vil det imidlertid kunne være totalentreprenøren som får avgjørende innflytelse på hvor mye (eller lite) som detaljprosjekteres hvis det er denne som kontrahere arkitekt og rådgivere. En konsekvens av det blir da at den som har mest å tjene på størst mulig grad av valgfrihet i fase 2 blir viktigste premissleverandør i fase 1.  

I dette ligger en risiko som byggherren bør være klar over.  

Byggherren risikerer å ende opp med et bygg som ikke tilfredsstiller de underliggende krav byggherren egentlig ønsket å få oppfylt.  

Som eksempel nevnes reduserte kvaliteter som medfører økte FDV-kostnader og unødvendig kostbart bygg i et livsløpsperspektiv.  

5. Kort om totalentreprenørens valgrett i fase 2

Som nevnt tidligere gjennomføres de fleste samspill som en ordinær totalentreprise basert på NS 8407 i fase 2.  

Det er et grunnleggende prinsipp i totalentrepriser at der hvor ikke løsninger er detaljert angitt vil totalentreprenøren stå forholdsvis fritt til å velge hvordan den enkelte funksjon skal oppfylles.  

Man kan trygt si at det er nettopp denne valgretten som gjør totalentrepriser særlig gunstige for entreprenør. Det gjør det mulig for totalentreprenør å finne frem til løsninger som er optimale for ham. Dette ved at totalentreprenøren finner løsninger som innfrir byggherrens funksjonskrav til en lavest mulig kostnad for entreprenør.  

Denne valgretten er nedfelt i NS 8407 punkt 14.6.  

6. Det sentrale er vel entreprenørens praktiske kunnskap (?)  

Forskningsrapportene tilkjennegir at noe av det viktigste i samspill er å dra nytte av entreprenørens praktiske erfaringer allerede i forprosjektfasen.  

Ved å hente inn den praktiske erfaringen er målsettingen å finne optimale løsninger, høyne kvaliteten, forenkle byggeprosesser, i størst mulig utstrekning redusere risikoen for uforutsette forhold osv.  

Hovedformålet er med andre ord ikke å få en entreprenør til å håndtere prosjekterings- og/ eller prosjektledelsen i fase 1.  Dette er funksjoner som andre kan ivareta minst like godt, og kanskje også bedre.  

At det først og fremst er entrepreprenørens praktiske erfaringer med gjennomføring i fase 2 som er viktig fremkommer også indirekte av de forskningsfunnene som Concept-rapport nr 74 redegjør for.  

Det fremgår nemlig at man ofte erfarer at totalentreprenør tilbyr sine erfarne og dyktige folk fra gjennomføring i fase 2, men så er det ikke disse som stiller i prosjektet når kontrakten først er tildelt. Isteden stiller entreprenøren med folk som har mer administrativ erfaring som hhv prosjekt- og/ eller prosjekteringsleder.

At dette skjer kan kanskje tilbakeføres til at byggherren er alt for uklar i sin bestilling og/ eller legger for oppgaver til totalentreprenøren som ikke er dennes kjernekompetanse.

I forlengelsen av dette vil vi også fremheve det forhold at de folkene man ønsker inn i samspillet fra entreprenøren er folk som bringer inn langt mer fortjeneste til arbeidsgiver når de er ute i prosjekter som gjennomføres i fase 2, enn ved timeavlønning i fase 1.  

Erfaringsmessig er det folk med denne form for kvalifikasjoner som etterspørres i fase 1, men så erfarer man at altså andre faktisk stilles til rådighet. Folk med mindre og/ eller annen type erfaring.  

7. Tekniske entreprenører bør bringes inn i fase 1

Forskningsrapportene fra hhv 2016 og 2023 indikerer at det kun er i beskjeden grad totalentreprenør involverer sine underentreprenører i samspillet. Samtidig fremgår det av Concept-rapport nr 74 at man kan gå glipp av muligheter ved å inkludere tekniske entreprenører for sent.  

Etter vårt syn bør byggherren i hvert fall vurdere om det skal stilles krav om at tekniske entreprenørene bringes inn i fase 1.  

I dag stiller TEK17 svært strenge krav til tekniske løsninger, og disse utgjør en betydelig andel av samlet byggekost.  

De tekniske løsningene får gjerne inngripende konsekvenser i selve bygningskroppen. Det skal etableres tekniske rom bør plasseres på en optimal måte, aggregater skal dimensjoneres og disse stiller igjen krav til romstørrelse, svært mye av det tekniske krever føringsveier og disse bør bygges slik at løsningene blir så optimale som mulig. Alt skal dimensjoneres i forhold til løsninger, og på toppen av alt vil de tekniske løsningene blir styrende for den endelige bruken av bygningsmassen.  

Det vil også være en rekke grenseflater mellom de tekniske fagene hvor vi antar at synergier kan oppnås hvis de tekniske entreprenørene samvirker med de øvrige prosjekterende inklusive totalentreprenør i fase 1.  

At totalentreprenøren som sådan ikke er best egnet til å ivareta disse fagene understrekes også av det sjelden er totalentreprenør som har ansvarsrett for hhv detaljprosjektering og utførelse av de tekniske fagene. Det er de tekniske entreprenørene som har ansvarsrettene til dette innen sine respektive fag, og det er selvsagt en grunn til det.  

Antagelig er det også de tekniske entreprenørene som har best innsikt i, og kunnskap om, den teknologiske utviklingen innen sine fag. Ved å bringe disse inn i samspillets fase 1 får man således mulighet til å optimalisere de fremtidige løsningene som skal gjennomføres når man går i gang med fase 2.

8. Totalentreprenør deltar ikke for å få timebetalt

I forlengelsen av punkt 4 vil vi fremheve et sentralt funn i forskningsrapporten fra 2023. De av totalentreprenørens folk som har lengst erfaring med gjennomføring av prosjekter i fase 2 gjør mest nytte for seg, og har størst verdiskapende effekt, når de utfører sin jobb i fase 2.  

Totalentreprenørens forretningsmodell er ikke å benytte slike folk i timebasert arbeid.  

Den eneste grunnen til at totalentreprenør finner det interessant å delta i fase 1 er muligheten for å få oppdraget i fase 2.  

Desto svakere entreprenøren vurderer muligheten for faktisk å få oppdraget i fase 2, desto mindre tilbøyelig tror vi entreprenør vil være til å sette sine beste folk inn i samspillets fase 1.  

Motsatt mener det vil være hvis en entreprenør har forholdsvis gode utsikter til å få prosjektet i fase 2.  

I Concept-rapport nr 74 påpeker forskerne at det kun i svært beskjeden grad hendte at byggherren skiftet ut en entreprenør fra fase 1 til fase 2.  

Hvis dette er en kjensgjerning – og det var altså 105 samspillprosjekter som lå til grunn for den studien – bør man kanskje gi entreprenør større sikkerhet for fase 2, enn det som er vanlig i dag.  

Ved å gjøre det vil man både kunne stille strengere krav til entreprenør om å faktisk stille med sine beste folk på gjennomføring, og også kunne bruke muligheten for å miste fase 2 som et ris bak speilet.  

Vi skriver nærmere om dette i punkt 14 c (artikkelens del 2).  

9. Avtalt personell uteblir, skiftes ut eller slutter – hva da?

Det ligger i det vi allerede har skrevet at en byggherre vil normalt etterspørre kvalifikasjoner hos tilbudt personell i sin tilbudsforespørsel.  

Når et tilbud aksepteres har man en avtale og da skal entreprenøren stille med de folkene som er tilbudt.  

Forskningsrapportene gjengir bl.a. den problemstilling at tilbudt personell enten uteblir eller tas ut av prosjektet på et senere tidspunkt fordi de overføres til andre prosjekter.  

Hva kan man gjøre for enten unngå eller i størst mulig grad begrense den negative innvirkningen dette kan ha?  

Hvis det f eks viser seg at tilbudt personell blir skiftet ut allerede før man starter opp fase 1 kan man jo spørre om tildeling har skjedd på uriktig grunnlag.  

Har man inntatt en bestemmelse i tilbudsgrunnlaget om at tildelingen kan bli annullert dersom dette skjer vil man ha sendt et rimelig sterkt signal. For å unngå at man må gå veien om en ny konkurranse kan man kombinere dette med at kontrakten tildeles nr 2 isteden – forutsatt at denne fremdeles er rettslig forpliktet av sitt tilbud.  

En slik løsning forhindrer ikke at tilbudt personell blir skifter ut på et senere tidspunkt.

Noen byggherrer forsøker å motvirke dette ved å lage bestemmelser om bøter. Til det er for det første å si at kostnads-risikoen ved slike bøter vil kunne bli lagt inn som en underliggende, ikke-synbar post i entreprenørens tilbud. Effekten av slike bøter vil derfor kunne være begrenset, men betyr likevel ikke at man unnlater bøter.  

Viktigere – tror vi – er at man legger opp et system for hvordan utskifting av tilbudt personell skal gjennomføres.  En byggherre bør vurdere bestemmelser om at man skal i så fall tilbys flere alternativer, CV etc for hver enkelt skal oversendes, de skal kunne intervjues osv. Dernest bør vedkommende som velges arbeide parallelt med den som skal skiftes ut over et nærmere bestemt tidsrom, og kostnadene ved dette skal dekkes av entreprenøren.  

Samme mekanisme kan benyttes dersom en nøkkelperson hos entreprenør slutter etter eget initiativ hos sin arbeidsgiver. Da er det riktig nok unaturlig å benytte bøter, men fremgangsmåten for å finne en ny kandidat etc kan være den samme.  

10. Utskiftning av personell som ikke fungerer i samspillet

En grunnleggende forutsetning for et godt samspill er at folkene samarbeider, og innenfor de rammer som samspillet forutsetter.  

Som vi senere kommer tilbake til er det mye som kan, og bør gjøres, for å sikre at det utvikles en god samhandlingskultur på det mellommenneskelige planet.  

Likefult kan det – i noen tilfeller – viser seg påkrevd å skifte ut personer som ikke fungerer.  

Med det sagt – utskifting av personell bør ikke være det første grepet man tyr til – antagelig heller ikke det andre eller tredje.  

Utskifting av personell vil alltid oppleves som et nederlag, og ikke bare for den som skiftes ut.

Samtidig vil det å lykkes med å få alle til å samspille oppleves som positivt – og kanskje også svært positivt – for alle som medvirker.  

Med det sagt – i noen tilfeller har man kanskje ingen annen løsning enn å skifte ut enkeltpersoner fordi noe annet setter samspillet i fare.  

Når man skal tilrettelegge for et samspill bør man derfor ha skrevne rutiner som sikrer hvorledes man skal gå frem. Disse bør være transparente og mest mulig omforent mellom partene.  

Beslutningsmyndigheten bør antagelig ligge hos den som har det overordnede, kontraktuelle ansvaret for å lede samspillet samtidig som denne bør ha et ansvar for å involvere f eks styringsgruppen og andre som naturlig bør (må) involveres.  

Etter vårt syn bør man håndtere alle likt – om vedkommende hører til byggherresiden, entreprenør- eller rådgiversiden bør ikke spille noen rolle.  

Det sentrale er at man har kommet i en situasjon hvor man har konkludert at en person bør skiftes ut.  

Vi antar at slike situasjoner inntrer svært sjeldent, men man bør kontraktsfeste dette og man bør ha gode forsvarlige og skriftlige rutiner for sakshåndteringen dersom en slik situasjon skulle oppstå.  

11. Kalkulering – partene bør samarbeide

Kalkulering inngår som en helt sentral del av partenes samspill i fase 1.  

Noe av det viktigste for en byggherre vil nettopp være å få et realistisk bilde over prosjektets forventede kostnad fremover i tid.  

Dette gjelder både når man skal fortsette samspillet i fase 2 med målpris og tilhørende malus/ bonus, men det er minst like viktig når man skal gå over til en ordinær totalentreprisekontrakt med fastpris.  

En kalkyle vil likevel ikke være bedre enn det som er grunnlaget for kalkylen. Dersom en kalkyle skal tjene sin hensikt er det viktig at forprosjektet er så gjennomarbeidet og godt som overhodet mulig. For at det skal skje må alle som deltar i samspillet gjøre en innsats som sikrer at mest mulig er tenkt på, tatt høyde for og slik at sannsynligheten for uforutsette forhold (herunder endringer) minimaliseres så langt dette er rasjonelt og fornuftig.  

I løpet av et forprosjekt vil det også dukke opp flere, alternative veier til delmål. For at man ikke skal bruke alt for mange ressurser på å prosjektere noe som i sum viser seg å bli for kostbart – f eks som følge av rekkefølgekonsekvenser – er det viktig at man kalkulerer etter hvert som prosjekteringen skrider frem.  

I overskriften til dette punktet har vi anbefalt at partene bør samarbeide om kalkuleringen.  

En av erfaringene med at kun den ene part (som oftest entreprenøren) står for kalkuleringen, er støy og mistenksomhet når man kommer inn i fase 2 og kostnadene blir høyere enn kalkulert.  

Det fremgår av Concept-rapport nr 74 at så vell entreprenør som byggherre har tilkjennegitt dårlige erfaringer med at kun entreprenøren står for kalkuleringen i fase 1.  

Vår anbefaling er at begge parter deltar i kalkuleringen.  

Det er viktig av hensyn til samspillet som sådan, og ikke minst til den tillit begge parter kan ha til hverandre når realitetene melder seg i fase 2.  

Selv om partene i et kort perspektiv kan ha til dels motstridende interesser når det gjelder kalkylen, mener vi partene er aller best tjent med realistiske kalkyler som det er full transparens rundt.  

Samspill velges bl.a. fordi man har gått lei tvister om omtvistede endringsordrer, tvister om varslede krav om fristforlengelse og/ eller forseringskrav eller plunder og heft. Tvister som kan skyldes en kombinasjon av særlig to hovedårsaker; et umodent forprosjekt og alt for lav tilbudspris hvor tildelingen av kontrakt har skjedd på grunnlag av lavest pris.  

Godt gjennomarbeidede kalkyler hvor begge parter har medvirket i kombinasjon med god prosjektering er således helt sentrale forutsetninger for et godt prosjekt (og ditto samspill).  

12. Risikoplassering

I alle prosjekter vil det være risiko for at noe uventet oppstår, oppdages eller inntrer.  

Normalt sier man at risiko bør håndteres og konsekvensene bæres, av den part som har (hatt) de beste forutsetninger.  

Når partene samspiller i fase 1 kan man kanskje kunne si med en ikke ubetydelig grad av rett at byggherre og entreprenør har hatt omtrent like gode muligheter for å avverge etterfølgende inntreden av risiko.  

I hvert fall et godt stykke på vei.  

Samtidig vil dette også avhenge av hvorledes samspillet i fase 1 er organisert, hvem som styrer rådgivere og arkitekt osv.  

Uansett mener vi det er sentralt at partene – som del av samspillet – identifiserer mulig restrisiko så langt dette er formålstjenlig. At man – i forlengelsen av dette – også enes om hvordan de enkelte elementene skal håndteres dersom de inntreffer og hvilke konsekvenser dette evt skal få mht kostnader og (ikke minst) tid.  

NS 8407 inneholder også bestemmelser som er til hjelp i den utstrekning partene ikke har avtalt særreguleringer og/ eller det inntrer noe uventet som partene ikke hadde tenkt på.  

Uansett – har man gjennomført et godt samspill i fase 1 har man lagt grunnlaget for en god håndtering av ukjente risikofaktorer som måtte materialisere seg.  

Samspill-momenter for fase 1.Del 1

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Når man skal i gang med samspill fase 1 er det mange hensyn å ta.  

Forskningsrapportene (Concept/ NTNU) fremhever at samspill er krevende, og disse rapportene dokumenterer store ulikheter mellom de enkelte kontraktene benyttet i de forskjellige samspillene som lå til grunn for studiene.

Det finnes ingen standardkontrakt utgitt av Norsk Standard, og det er vanskelig å finne offentlig tilgjengelige kontraktsmaler benyttet av flergangsbyggherrer. Vi har funnet Statsbyggs Samspillboka som inneholder Statsbyggs generelle og spesielle kontraktsbestemmelser for samspill. Disse bestemmelsene supplerer eller erstatter enkeltbestemmelser i NS 8407.  

Statsbyggs Samspillboka finnes her.

I tillegg finnes det en veileder utarbeidet av Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA).

EBA har utgitt totalt tre versjoner og den gjeldende finner man her.  

Det finnes med andre ord ingen endelig norm eller mal for hvilke momenter som bør (må) inngå i en kontrakt hvor partene skal samspille.  

Det gjør seg også gjeldende individuelle forskjeller i de enkelte prosjektene, og det vil også være situasjonen for de enkelte byggherrer. Samspill er krevende, og kanskje særlig for byggherrene. Som gjennomføringsmodell er ikke samspill noen «quick fix» - løsning, og byggherrer vil ha ulike forutsetninger.

Av bl.a. disse årsaker vil vi ikke foreslå konkrete kontraktsbestemmelser i denne artikkelen, men heller fokusere på momenter vi mener byggherrer bør ta med i sine vurderinger.  

Når man har gjort det vil man være bedre i stand til å etablere et rammeverk som støtter opp under de enkelte deltakernes innsats i samspillet på en god måte.  

Momentene er listet opp fortløpende, med forsøkt gruppert systematisk. Mellom flere av momentene vil det likevel være en innbyrdes avhengighet, og vi oppfordrer derfor til at man leser gjennom alle før man tar stilling til hvilke momenter man helst bør ta med seg videre inn i eget prosjekt.  

3. Hvem bør kontrahere de prosjekterende?

Vi har nå fokus på den fasen hvor det skal utarbeides et forprosjekt inklusive funksjons- og ytelsesbeskrivelser.  

Byggherren har allerede fullført et skisseprosjekt, og i den forbindelse hatt bistand av arkitekt, rådgivende ingeniører og forhåpentligvis også involvert brukergrupper.  

Forprosjektet skal lede frem til en beskrivelse som kan benyttes som grunnlag for prising av selve gjennomføringen inklusive detaljprosjektering i en totalentreprise basert på NS 8407 (fase 2).  

I en tradisjonell gjennomføringsmodell vil de prosjekterende i fase 1 være kontrahert av byggherren.  

Når man velger å gjennomføre fase 1 i samspill hender det ofte at byggherren overlater til totalentreprenøren å stå for prosjekteringen.  

Dette skjer til tross for at det er de færreste totalentreprenører som besitter prosjekteringskompetanse i «eget hus». Totalentreprenørene blir da nødt til å kontrahere de samme fagfolkene (arkitekt, rådgivende ingeniører osv). Disse fagfolkene må styres av noen og ofte vil totalentreprenør stille med egen prosjekteringsleder evt også en prosjektleder.  

Et slikt arrangement vil ha noen konsekvenser som en byggherre bør tenke grundig gjennom.  

For det første får man merkostnadene ved at totalentreprenøren skal ha et påslag på timene til alle innleide til dekning av egen risiko og fortjeneste, og så skal prosjekteringslederen og prosjektlederen ha timebetalt.  

For det andre vil de prosjekterende være underlagt totalentreprenøren som sin oppdragsgiver, og dermed være kontraktsmessig forpliktet til å etterleve de styringssignaler som kommer fra totalentreprenøren.  

For det tredje er det langt fra sikkert at byggherren har egne folk med tilstrekkelig kompetanse til å samspille med totalentreprenøren og dennes innleide arkitekter og rådgivere. Dersom byggherren ikke har dette, vil ikke byggherren være i stand til å samspille på en god måte. Man risikerer dels beslutningsvegring og dels at byggherren ikke tar så opplyste valg som han burde.  

Nedenfor behandler vi en del momenter som kan være med å belyse situasjonen ytterligere, og som kanskje kan være til hjelp når byggherren skal beslutte hvem som skal kontrahere arkitekt og rådgivende ingeniører i forprosjektfasen.  

4. Erfaringsmessig har partene motstridende interesser i fase 1

I Concept-rapport nr 74 påpekes det at byggherren og totalentreprenøren har en interessemotsetning i fase 1, og at denne oppleves som reell hos de prosjekterende.  

Det fremgår av rapporten at prosjekterende som har vært underlagt totalentreprenør har uttrykt frustrasjon fordi de ikke hadde adgang til å kommunisere fritt med byggherren.

På et mer overordnet nivå fremgår det at byggherren vil ønske at mest mulig blir detaljprosjektert for å sikre forutsigbarhet, mens totalentreprenør ønsker minst mulig detaljprosjektering for å sikre størst mulig valgfrihet.  

Vi understreker at ingen av parten er å kritisere for sine respektive perspektiver, men det er viktig å være klar over motsetningene når man treffer sitt valg. Ingen kan få bare fordeler, og unngå ulemper.  

Det samme motsetningsforholdet har man når et prosjekt gjennomføres på tradisjonell måte.

I et samspill vil det imidlertid kunne være totalentreprenøren som får avgjørende innflytelse på hvor mye (eller lite) som detaljprosjekteres hvis det er denne som kontrahere arkitekt og rådgivere. En konsekvens av det blir da at den som har mest å tjene på størst mulig grad av valgfrihet i fase 2 blir viktigste premissleverandør i fase 1.  

I dette ligger en risiko som byggherren bør være klar over.  

Byggherren risikerer å ende opp med et bygg som ikke tilfredsstiller de underliggende krav byggherren egentlig ønsket å få oppfylt.  

Som eksempel nevnes reduserte kvaliteter som medfører økte FDV-kostnader og unødvendig kostbart bygg i et livsløpsperspektiv.  

5. Kort om totalentreprenørens valgrett i fase 2

Som nevnt tidligere gjennomføres de fleste samspill som en ordinær totalentreprise basert på NS 8407 i fase 2.  

Det er et grunnleggende prinsipp i totalentrepriser at der hvor ikke løsninger er detaljert angitt vil totalentreprenøren stå forholdsvis fritt til å velge hvordan den enkelte funksjon skal oppfylles.  

Man kan trygt si at det er nettopp denne valgretten som gjør totalentrepriser særlig gunstige for entreprenør. Det gjør det mulig for totalentreprenør å finne frem til løsninger som er optimale for ham. Dette ved at totalentreprenøren finner løsninger som innfrir byggherrens funksjonskrav til en lavest mulig kostnad for entreprenør.  

Denne valgretten er nedfelt i NS 8407 punkt 14.6.  

6. Det sentrale er vel entreprenørens praktiske kunnskap (?)  

Forskningsrapportene tilkjennegir at noe av det viktigste i samspill er å dra nytte av entreprenørens praktiske erfaringer allerede i forprosjektfasen.  

Ved å hente inn den praktiske erfaringen er målsettingen å finne optimale løsninger, høyne kvaliteten, forenkle byggeprosesser, i størst mulig utstrekning redusere risikoen for uforutsette forhold osv.  

Hovedformålet er med andre ord ikke å få en entreprenør til å håndtere prosjekterings- og/ eller prosjektledelsen i fase 1.  Dette er funksjoner som andre kan ivareta minst like godt, og kanskje også bedre.  

At det først og fremst er entrepreprenørens praktiske erfaringer med gjennomføring i fase 2 som er viktig fremkommer også indirekte av de forskningsfunnene som Concept-rapport nr 74 redegjør for.  

Det fremgår nemlig at man ofte erfarer at totalentreprenør tilbyr sine erfarne og dyktige folk fra gjennomføring i fase 2, men så er det ikke disse som stiller i prosjektet når kontrakten først er tildelt. Isteden stiller entreprenøren med folk som har mer administrativ erfaring som hhv prosjekt- og/ eller prosjekteringsleder.

At dette skjer kan kanskje tilbakeføres til at byggherren er alt for uklar i sin bestilling og/ eller legger for oppgaver til totalentreprenøren som ikke er dennes kjernekompetanse.

I forlengelsen av dette vil vi også fremheve det forhold at de folkene man ønsker inn i samspillet fra entreprenøren er folk som bringer inn langt mer fortjeneste til arbeidsgiver når de er ute i prosjekter som gjennomføres i fase 2, enn ved timeavlønning i fase 1.  

Erfaringsmessig er det folk med denne form for kvalifikasjoner som etterspørres i fase 1, men så erfarer man at altså andre faktisk stilles til rådighet. Folk med mindre og/ eller annen type erfaring.  

7. Tekniske entreprenører bør bringes inn i fase 1

Forskningsrapportene fra hhv 2016 og 2023 indikerer at det kun er i beskjeden grad totalentreprenør involverer sine underentreprenører i samspillet. Samtidig fremgår det av Concept-rapport nr 74 at man kan gå glipp av muligheter ved å inkludere tekniske entreprenører for sent.  

Etter vårt syn bør byggherren i hvert fall vurdere om det skal stilles krav om at tekniske entreprenørene bringes inn i fase 1.  

I dag stiller TEK17 svært strenge krav til tekniske løsninger, og disse utgjør en betydelig andel av samlet byggekost.  

De tekniske løsningene får gjerne inngripende konsekvenser i selve bygningskroppen. Det skal etableres tekniske rom bør plasseres på en optimal måte, aggregater skal dimensjoneres og disse stiller igjen krav til romstørrelse, svært mye av det tekniske krever føringsveier og disse bør bygges slik at løsningene blir så optimale som mulig. Alt skal dimensjoneres i forhold til løsninger, og på toppen av alt vil de tekniske løsningene blir styrende for den endelige bruken av bygningsmassen.  

Det vil også være en rekke grenseflater mellom de tekniske fagene hvor vi antar at synergier kan oppnås hvis de tekniske entreprenørene samvirker med de øvrige prosjekterende inklusive totalentreprenør i fase 1.  

At totalentreprenøren som sådan ikke er best egnet til å ivareta disse fagene understrekes også av det sjelden er totalentreprenør som har ansvarsrett for hhv detaljprosjektering og utførelse av de tekniske fagene. Det er de tekniske entreprenørene som har ansvarsrettene til dette innen sine respektive fag, og det er selvsagt en grunn til det.  

Antagelig er det også de tekniske entreprenørene som har best innsikt i, og kunnskap om, den teknologiske utviklingen innen sine fag. Ved å bringe disse inn i samspillets fase 1 får man således mulighet til å optimalisere de fremtidige løsningene som skal gjennomføres når man går i gang med fase 2.

8. Totalentreprenør deltar ikke for å få timebetalt

I forlengelsen av punkt 4 vil vi fremheve et sentralt funn i forskningsrapporten fra 2023. De av totalentreprenørens folk som har lengst erfaring med gjennomføring av prosjekter i fase 2 gjør mest nytte for seg, og har størst verdiskapende effekt, når de utfører sin jobb i fase 2.  

Totalentreprenørens forretningsmodell er ikke å benytte slike folk i timebasert arbeid.  

Den eneste grunnen til at totalentreprenør finner det interessant å delta i fase 1 er muligheten for å få oppdraget i fase 2.  

Desto svakere entreprenøren vurderer muligheten for faktisk å få oppdraget i fase 2, desto mindre tilbøyelig tror vi entreprenør vil være til å sette sine beste folk inn i samspillets fase 1.  

Motsatt mener det vil være hvis en entreprenør har forholdsvis gode utsikter til å få prosjektet i fase 2.  

I Concept-rapport nr 74 påpeker forskerne at det kun i svært beskjeden grad hendte at byggherren skiftet ut en entreprenør fra fase 1 til fase 2.  

Hvis dette er en kjensgjerning – og det var altså 105 samspillprosjekter som lå til grunn for den studien – bør man kanskje gi entreprenør større sikkerhet for fase 2, enn det som er vanlig i dag.  

Ved å gjøre det vil man både kunne stille strengere krav til entreprenør om å faktisk stille med sine beste folk på gjennomføring, og også kunne bruke muligheten for å miste fase 2 som et ris bak speilet.  

Vi skriver nærmere om dette i punkt 14 c (artikkelens del 2).  

9. Avtalt personell uteblir, skiftes ut eller slutter – hva da?

Det ligger i det vi allerede har skrevet at en byggherre vil normalt etterspørre kvalifikasjoner hos tilbudt personell i sin tilbudsforespørsel.  

Når et tilbud aksepteres har man en avtale og da skal entreprenøren stille med de folkene som er tilbudt.  

Forskningsrapportene gjengir bl.a. den problemstilling at tilbudt personell enten uteblir eller tas ut av prosjektet på et senere tidspunkt fordi de overføres til andre prosjekter.  

Hva kan man gjøre for enten unngå eller i størst mulig grad begrense den negative innvirkningen dette kan ha?  

Hvis det f eks viser seg at tilbudt personell blir skiftet ut allerede før man starter opp fase 1 kan man jo spørre om tildeling har skjedd på uriktig grunnlag.  

Har man inntatt en bestemmelse i tilbudsgrunnlaget om at tildelingen kan bli annullert dersom dette skjer vil man ha sendt et rimelig sterkt signal. For å unngå at man må gå veien om en ny konkurranse kan man kombinere dette med at kontrakten tildeles nr 2 isteden – forutsatt at denne fremdeles er rettslig forpliktet av sitt tilbud.  

En slik løsning forhindrer ikke at tilbudt personell blir skifter ut på et senere tidspunkt.

Noen byggherrer forsøker å motvirke dette ved å lage bestemmelser om bøter. Til det er for det første å si at kostnads-risikoen ved slike bøter vil kunne bli lagt inn som en underliggende, ikke-synbar post i entreprenørens tilbud. Effekten av slike bøter vil derfor kunne være begrenset, men betyr likevel ikke at man unnlater bøter.  

Viktigere – tror vi – er at man legger opp et system for hvordan utskifting av tilbudt personell skal gjennomføres.  En byggherre bør vurdere bestemmelser om at man skal i så fall tilbys flere alternativer, CV etc for hver enkelt skal oversendes, de skal kunne intervjues osv. Dernest bør vedkommende som velges arbeide parallelt med den som skal skiftes ut over et nærmere bestemt tidsrom, og kostnadene ved dette skal dekkes av entreprenøren.  

Samme mekanisme kan benyttes dersom en nøkkelperson hos entreprenør slutter etter eget initiativ hos sin arbeidsgiver. Da er det riktig nok unaturlig å benytte bøter, men fremgangsmåten for å finne en ny kandidat etc kan være den samme.  

10. Utskiftning av personell som ikke fungerer i samspillet

En grunnleggende forutsetning for et godt samspill er at folkene samarbeider, og innenfor de rammer som samspillet forutsetter.  

Som vi senere kommer tilbake til er det mye som kan, og bør gjøres, for å sikre at det utvikles en god samhandlingskultur på det mellommenneskelige planet.  

Likefult kan det – i noen tilfeller – viser seg påkrevd å skifte ut personer som ikke fungerer.  

Med det sagt – utskifting av personell bør ikke være det første grepet man tyr til – antagelig heller ikke det andre eller tredje.  

Utskifting av personell vil alltid oppleves som et nederlag, og ikke bare for den som skiftes ut.

Samtidig vil det å lykkes med å få alle til å samspille oppleves som positivt – og kanskje også svært positivt – for alle som medvirker.  

Med det sagt – i noen tilfeller har man kanskje ingen annen løsning enn å skifte ut enkeltpersoner fordi noe annet setter samspillet i fare.  

Når man skal tilrettelegge for et samspill bør man derfor ha skrevne rutiner som sikrer hvorledes man skal gå frem. Disse bør være transparente og mest mulig omforent mellom partene.  

Beslutningsmyndigheten bør antagelig ligge hos den som har det overordnede, kontraktuelle ansvaret for å lede samspillet samtidig som denne bør ha et ansvar for å involvere f eks styringsgruppen og andre som naturlig bør (må) involveres.  

Etter vårt syn bør man håndtere alle likt – om vedkommende hører til byggherresiden, entreprenør- eller rådgiversiden bør ikke spille noen rolle.  

Det sentrale er at man har kommet i en situasjon hvor man har konkludert at en person bør skiftes ut.  

Vi antar at slike situasjoner inntrer svært sjeldent, men man bør kontraktsfeste dette og man bør ha gode forsvarlige og skriftlige rutiner for sakshåndteringen dersom en slik situasjon skulle oppstå.  

11. Kalkulering – partene bør samarbeide

Kalkulering inngår som en helt sentral del av partenes samspill i fase 1.  

Noe av det viktigste for en byggherre vil nettopp være å få et realistisk bilde over prosjektets forventede kostnad fremover i tid.  

Dette gjelder både når man skal fortsette samspillet i fase 2 med målpris og tilhørende malus/ bonus, men det er minst like viktig når man skal gå over til en ordinær totalentreprisekontrakt med fastpris.  

En kalkyle vil likevel ikke være bedre enn det som er grunnlaget for kalkylen. Dersom en kalkyle skal tjene sin hensikt er det viktig at forprosjektet er så gjennomarbeidet og godt som overhodet mulig. For at det skal skje må alle som deltar i samspillet gjøre en innsats som sikrer at mest mulig er tenkt på, tatt høyde for og slik at sannsynligheten for uforutsette forhold (herunder endringer) minimaliseres så langt dette er rasjonelt og fornuftig.  

I løpet av et forprosjekt vil det også dukke opp flere, alternative veier til delmål. For at man ikke skal bruke alt for mange ressurser på å prosjektere noe som i sum viser seg å bli for kostbart – f eks som følge av rekkefølgekonsekvenser – er det viktig at man kalkulerer etter hvert som prosjekteringen skrider frem.  

I overskriften til dette punktet har vi anbefalt at partene bør samarbeide om kalkuleringen.  

En av erfaringene med at kun den ene part (som oftest entreprenøren) står for kalkuleringen, er støy og mistenksomhet når man kommer inn i fase 2 og kostnadene blir høyere enn kalkulert.  

Det fremgår av Concept-rapport nr 74 at så vell entreprenør som byggherre har tilkjennegitt dårlige erfaringer med at kun entreprenøren står for kalkuleringen i fase 1.  

Vår anbefaling er at begge parter deltar i kalkuleringen.  

Det er viktig av hensyn til samspillet som sådan, og ikke minst til den tillit begge parter kan ha til hverandre når realitetene melder seg i fase 2.  

Selv om partene i et kort perspektiv kan ha til dels motstridende interesser når det gjelder kalkylen, mener vi partene er aller best tjent med realistiske kalkyler som det er full transparens rundt.  

Samspill velges bl.a. fordi man har gått lei tvister om omtvistede endringsordrer, tvister om varslede krav om fristforlengelse og/ eller forseringskrav eller plunder og heft. Tvister som kan skyldes en kombinasjon av særlig to hovedårsaker; et umodent forprosjekt og alt for lav tilbudspris hvor tildelingen av kontrakt har skjedd på grunnlag av lavest pris.  

Godt gjennomarbeidede kalkyler hvor begge parter har medvirket i kombinasjon med god prosjektering er således helt sentrale forutsetninger for et godt prosjekt (og ditto samspill).  

12. Risikoplassering

I alle prosjekter vil det være risiko for at noe uventet oppstår, oppdages eller inntrer.  

Normalt sier man at risiko bør håndteres og konsekvensene bæres, av den part som har (hatt) de beste forutsetninger.  

Når partene samspiller i fase 1 kan man kanskje kunne si med en ikke ubetydelig grad av rett at byggherre og entreprenør har hatt omtrent like gode muligheter for å avverge etterfølgende inntreden av risiko.  

I hvert fall et godt stykke på vei.  

Samtidig vil dette også avhenge av hvorledes samspillet i fase 1 er organisert, hvem som styrer rådgivere og arkitekt osv.  

Uansett mener vi det er sentralt at partene – som del av samspillet – identifiserer mulig restrisiko så langt dette er formålstjenlig. At man – i forlengelsen av dette – også enes om hvordan de enkelte elementene skal håndteres dersom de inntreffer og hvilke konsekvenser dette evt skal få mht kostnader og (ikke minst) tid.  

NS 8407 inneholder også bestemmelser som er til hjelp i den utstrekning partene ikke har avtalt særreguleringer og/ eller det inntrer noe uventet som partene ikke hadde tenkt på.  

Uansett – har man gjennomført et godt samspill i fase 1 har man lagt grunnlaget for en god håndtering av ukjente risikofaktorer som måtte materialisere seg.  

Samspill-momenter for fase 1.Del 1

Kortversjonen

1. Innledning

Når man skal i gang med samspill fase 1 er det mange hensyn å ta.  

Forskningsrapportene (Concept/ NTNU) fremhever at samspill er krevende, og disse rapportene dokumenterer store ulikheter mellom de enkelte kontraktene benyttet i de forskjellige samspillene som lå til grunn for studiene.

Det finnes ingen standardkontrakt utgitt av Norsk Standard, og det er vanskelig å finne offentlig tilgjengelige kontraktsmaler benyttet av flergangsbyggherrer. Vi har funnet Statsbyggs Samspillboka som inneholder Statsbyggs generelle og spesielle kontraktsbestemmelser for samspill. Disse bestemmelsene supplerer eller erstatter enkeltbestemmelser i NS 8407.  

Statsbyggs Samspillboka finnes her.

I tillegg finnes det en veileder utarbeidet av Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA).

EBA har utgitt totalt tre versjoner og den gjeldende finner man her.  

Det finnes med andre ord ingen endelig norm eller mal for hvilke momenter som bør (må) inngå i en kontrakt hvor partene skal samspille.  

Det gjør seg også gjeldende individuelle forskjeller i de enkelte prosjektene, og det vil også være situasjonen for de enkelte byggherrer. Samspill er krevende, og kanskje særlig for byggherrene. Som gjennomføringsmodell er ikke samspill noen «quick fix» - løsning, og byggherrer vil ha ulike forutsetninger.

Av bl.a. disse årsaker vil vi ikke foreslå konkrete kontraktsbestemmelser i denne artikkelen, men heller fokusere på momenter vi mener byggherrer bør ta med i sine vurderinger.  

Når man har gjort det vil man være bedre i stand til å etablere et rammeverk som støtter opp under de enkelte deltakernes innsats i samspillet på en god måte.  

Momentene er listet opp fortløpende, med forsøkt gruppert systematisk. Mellom flere av momentene vil det likevel være en innbyrdes avhengighet, og vi oppfordrer derfor til at man leser gjennom alle før man tar stilling til hvilke momenter man helst bør ta med seg videre inn i eget prosjekt.  

3. Hvem bør kontrahere de prosjekterende?

Vi har nå fokus på den fasen hvor det skal utarbeides et forprosjekt inklusive funksjons- og ytelsesbeskrivelser.  

Byggherren har allerede fullført et skisseprosjekt, og i den forbindelse hatt bistand av arkitekt, rådgivende ingeniører og forhåpentligvis også involvert brukergrupper.  

Forprosjektet skal lede frem til en beskrivelse som kan benyttes som grunnlag for prising av selve gjennomføringen inklusive detaljprosjektering i en totalentreprise basert på NS 8407 (fase 2).  

I en tradisjonell gjennomføringsmodell vil de prosjekterende i fase 1 være kontrahert av byggherren.  

Når man velger å gjennomføre fase 1 i samspill hender det ofte at byggherren overlater til totalentreprenøren å stå for prosjekteringen.  

Dette skjer til tross for at det er de færreste totalentreprenører som besitter prosjekteringskompetanse i «eget hus». Totalentreprenørene blir da nødt til å kontrahere de samme fagfolkene (arkitekt, rådgivende ingeniører osv). Disse fagfolkene må styres av noen og ofte vil totalentreprenør stille med egen prosjekteringsleder evt også en prosjektleder.  

Et slikt arrangement vil ha noen konsekvenser som en byggherre bør tenke grundig gjennom.  

For det første får man merkostnadene ved at totalentreprenøren skal ha et påslag på timene til alle innleide til dekning av egen risiko og fortjeneste, og så skal prosjekteringslederen og prosjektlederen ha timebetalt.  

For det andre vil de prosjekterende være underlagt totalentreprenøren som sin oppdragsgiver, og dermed være kontraktsmessig forpliktet til å etterleve de styringssignaler som kommer fra totalentreprenøren.  

For det tredje er det langt fra sikkert at byggherren har egne folk med tilstrekkelig kompetanse til å samspille med totalentreprenøren og dennes innleide arkitekter og rådgivere. Dersom byggherren ikke har dette, vil ikke byggherren være i stand til å samspille på en god måte. Man risikerer dels beslutningsvegring og dels at byggherren ikke tar så opplyste valg som han burde.  

Nedenfor behandler vi en del momenter som kan være med å belyse situasjonen ytterligere, og som kanskje kan være til hjelp når byggherren skal beslutte hvem som skal kontrahere arkitekt og rådgivende ingeniører i forprosjektfasen.  

4. Erfaringsmessig har partene motstridende interesser i fase 1

I Concept-rapport nr 74 påpekes det at byggherren og totalentreprenøren har en interessemotsetning i fase 1, og at denne oppleves som reell hos de prosjekterende.  

Det fremgår av rapporten at prosjekterende som har vært underlagt totalentreprenør har uttrykt frustrasjon fordi de ikke hadde adgang til å kommunisere fritt med byggherren.

På et mer overordnet nivå fremgår det at byggherren vil ønske at mest mulig blir detaljprosjektert for å sikre forutsigbarhet, mens totalentreprenør ønsker minst mulig detaljprosjektering for å sikre størst mulig valgfrihet.  

Vi understreker at ingen av parten er å kritisere for sine respektive perspektiver, men det er viktig å være klar over motsetningene når man treffer sitt valg. Ingen kan få bare fordeler, og unngå ulemper.  

Det samme motsetningsforholdet har man når et prosjekt gjennomføres på tradisjonell måte.

I et samspill vil det imidlertid kunne være totalentreprenøren som får avgjørende innflytelse på hvor mye (eller lite) som detaljprosjekteres hvis det er denne som kontrahere arkitekt og rådgivere. En konsekvens av det blir da at den som har mest å tjene på størst mulig grad av valgfrihet i fase 2 blir viktigste premissleverandør i fase 1.  

I dette ligger en risiko som byggherren bør være klar over.  

Byggherren risikerer å ende opp med et bygg som ikke tilfredsstiller de underliggende krav byggherren egentlig ønsket å få oppfylt.  

Som eksempel nevnes reduserte kvaliteter som medfører økte FDV-kostnader og unødvendig kostbart bygg i et livsløpsperspektiv.  

5. Kort om totalentreprenørens valgrett i fase 2

Som nevnt tidligere gjennomføres de fleste samspill som en ordinær totalentreprise basert på NS 8407 i fase 2.  

Det er et grunnleggende prinsipp i totalentrepriser at der hvor ikke løsninger er detaljert angitt vil totalentreprenøren stå forholdsvis fritt til å velge hvordan den enkelte funksjon skal oppfylles.  

Man kan trygt si at det er nettopp denne valgretten som gjør totalentrepriser særlig gunstige for entreprenør. Det gjør det mulig for totalentreprenør å finne frem til løsninger som er optimale for ham. Dette ved at totalentreprenøren finner løsninger som innfrir byggherrens funksjonskrav til en lavest mulig kostnad for entreprenør.  

Denne valgretten er nedfelt i NS 8407 punkt 14.6.  

6. Det sentrale er vel entreprenørens praktiske kunnskap (?)  

Forskningsrapportene tilkjennegir at noe av det viktigste i samspill er å dra nytte av entreprenørens praktiske erfaringer allerede i forprosjektfasen.  

Ved å hente inn den praktiske erfaringen er målsettingen å finne optimale løsninger, høyne kvaliteten, forenkle byggeprosesser, i størst mulig utstrekning redusere risikoen for uforutsette forhold osv.  

Hovedformålet er med andre ord ikke å få en entreprenør til å håndtere prosjekterings- og/ eller prosjektledelsen i fase 1.  Dette er funksjoner som andre kan ivareta minst like godt, og kanskje også bedre.  

At det først og fremst er entrepreprenørens praktiske erfaringer med gjennomføring i fase 2 som er viktig fremkommer også indirekte av de forskningsfunnene som Concept-rapport nr 74 redegjør for.  

Det fremgår nemlig at man ofte erfarer at totalentreprenør tilbyr sine erfarne og dyktige folk fra gjennomføring i fase 2, men så er det ikke disse som stiller i prosjektet når kontrakten først er tildelt. Isteden stiller entreprenøren med folk som har mer administrativ erfaring som hhv prosjekt- og/ eller prosjekteringsleder.

At dette skjer kan kanskje tilbakeføres til at byggherren er alt for uklar i sin bestilling og/ eller legger for oppgaver til totalentreprenøren som ikke er dennes kjernekompetanse.

I forlengelsen av dette vil vi også fremheve det forhold at de folkene man ønsker inn i samspillet fra entreprenøren er folk som bringer inn langt mer fortjeneste til arbeidsgiver når de er ute i prosjekter som gjennomføres i fase 2, enn ved timeavlønning i fase 1.  

Erfaringsmessig er det folk med denne form for kvalifikasjoner som etterspørres i fase 1, men så erfarer man at altså andre faktisk stilles til rådighet. Folk med mindre og/ eller annen type erfaring.  

7. Tekniske entreprenører bør bringes inn i fase 1

Forskningsrapportene fra hhv 2016 og 2023 indikerer at det kun er i beskjeden grad totalentreprenør involverer sine underentreprenører i samspillet. Samtidig fremgår det av Concept-rapport nr 74 at man kan gå glipp av muligheter ved å inkludere tekniske entreprenører for sent.  

Etter vårt syn bør byggherren i hvert fall vurdere om det skal stilles krav om at tekniske entreprenørene bringes inn i fase 1.  

I dag stiller TEK17 svært strenge krav til tekniske løsninger, og disse utgjør en betydelig andel av samlet byggekost.  

De tekniske løsningene får gjerne inngripende konsekvenser i selve bygningskroppen. Det skal etableres tekniske rom bør plasseres på en optimal måte, aggregater skal dimensjoneres og disse stiller igjen krav til romstørrelse, svært mye av det tekniske krever føringsveier og disse bør bygges slik at løsningene blir så optimale som mulig. Alt skal dimensjoneres i forhold til løsninger, og på toppen av alt vil de tekniske løsningene blir styrende for den endelige bruken av bygningsmassen.  

Det vil også være en rekke grenseflater mellom de tekniske fagene hvor vi antar at synergier kan oppnås hvis de tekniske entreprenørene samvirker med de øvrige prosjekterende inklusive totalentreprenør i fase 1.  

At totalentreprenøren som sådan ikke er best egnet til å ivareta disse fagene understrekes også av det sjelden er totalentreprenør som har ansvarsrett for hhv detaljprosjektering og utførelse av de tekniske fagene. Det er de tekniske entreprenørene som har ansvarsrettene til dette innen sine respektive fag, og det er selvsagt en grunn til det.  

Antagelig er det også de tekniske entreprenørene som har best innsikt i, og kunnskap om, den teknologiske utviklingen innen sine fag. Ved å bringe disse inn i samspillets fase 1 får man således mulighet til å optimalisere de fremtidige løsningene som skal gjennomføres når man går i gang med fase 2.

8. Totalentreprenør deltar ikke for å få timebetalt

I forlengelsen av punkt 4 vil vi fremheve et sentralt funn i forskningsrapporten fra 2023. De av totalentreprenørens folk som har lengst erfaring med gjennomføring av prosjekter i fase 2 gjør mest nytte for seg, og har størst verdiskapende effekt, når de utfører sin jobb i fase 2.  

Totalentreprenørens forretningsmodell er ikke å benytte slike folk i timebasert arbeid.  

Den eneste grunnen til at totalentreprenør finner det interessant å delta i fase 1 er muligheten for å få oppdraget i fase 2.  

Desto svakere entreprenøren vurderer muligheten for faktisk å få oppdraget i fase 2, desto mindre tilbøyelig tror vi entreprenør vil være til å sette sine beste folk inn i samspillets fase 1.  

Motsatt mener det vil være hvis en entreprenør har forholdsvis gode utsikter til å få prosjektet i fase 2.  

I Concept-rapport nr 74 påpeker forskerne at det kun i svært beskjeden grad hendte at byggherren skiftet ut en entreprenør fra fase 1 til fase 2.  

Hvis dette er en kjensgjerning – og det var altså 105 samspillprosjekter som lå til grunn for den studien – bør man kanskje gi entreprenør større sikkerhet for fase 2, enn det som er vanlig i dag.  

Ved å gjøre det vil man både kunne stille strengere krav til entreprenør om å faktisk stille med sine beste folk på gjennomføring, og også kunne bruke muligheten for å miste fase 2 som et ris bak speilet.  

Vi skriver nærmere om dette i punkt 14 c (artikkelens del 2).  

9. Avtalt personell uteblir, skiftes ut eller slutter – hva da?

Det ligger i det vi allerede har skrevet at en byggherre vil normalt etterspørre kvalifikasjoner hos tilbudt personell i sin tilbudsforespørsel.  

Når et tilbud aksepteres har man en avtale og da skal entreprenøren stille med de folkene som er tilbudt.  

Forskningsrapportene gjengir bl.a. den problemstilling at tilbudt personell enten uteblir eller tas ut av prosjektet på et senere tidspunkt fordi de overføres til andre prosjekter.  

Hva kan man gjøre for enten unngå eller i størst mulig grad begrense den negative innvirkningen dette kan ha?  

Hvis det f eks viser seg at tilbudt personell blir skiftet ut allerede før man starter opp fase 1 kan man jo spørre om tildeling har skjedd på uriktig grunnlag.  

Har man inntatt en bestemmelse i tilbudsgrunnlaget om at tildelingen kan bli annullert dersom dette skjer vil man ha sendt et rimelig sterkt signal. For å unngå at man må gå veien om en ny konkurranse kan man kombinere dette med at kontrakten tildeles nr 2 isteden – forutsatt at denne fremdeles er rettslig forpliktet av sitt tilbud.  

En slik løsning forhindrer ikke at tilbudt personell blir skifter ut på et senere tidspunkt.

Noen byggherrer forsøker å motvirke dette ved å lage bestemmelser om bøter. Til det er for det første å si at kostnads-risikoen ved slike bøter vil kunne bli lagt inn som en underliggende, ikke-synbar post i entreprenørens tilbud. Effekten av slike bøter vil derfor kunne være begrenset, men betyr likevel ikke at man unnlater bøter.  

Viktigere – tror vi – er at man legger opp et system for hvordan utskifting av tilbudt personell skal gjennomføres.  En byggherre bør vurdere bestemmelser om at man skal i så fall tilbys flere alternativer, CV etc for hver enkelt skal oversendes, de skal kunne intervjues osv. Dernest bør vedkommende som velges arbeide parallelt med den som skal skiftes ut over et nærmere bestemt tidsrom, og kostnadene ved dette skal dekkes av entreprenøren.  

Samme mekanisme kan benyttes dersom en nøkkelperson hos entreprenør slutter etter eget initiativ hos sin arbeidsgiver. Da er det riktig nok unaturlig å benytte bøter, men fremgangsmåten for å finne en ny kandidat etc kan være den samme.  

10. Utskiftning av personell som ikke fungerer i samspillet

En grunnleggende forutsetning for et godt samspill er at folkene samarbeider, og innenfor de rammer som samspillet forutsetter.  

Som vi senere kommer tilbake til er det mye som kan, og bør gjøres, for å sikre at det utvikles en god samhandlingskultur på det mellommenneskelige planet.  

Likefult kan det – i noen tilfeller – viser seg påkrevd å skifte ut personer som ikke fungerer.  

Med det sagt – utskifting av personell bør ikke være det første grepet man tyr til – antagelig heller ikke det andre eller tredje.  

Utskifting av personell vil alltid oppleves som et nederlag, og ikke bare for den som skiftes ut.

Samtidig vil det å lykkes med å få alle til å samspille oppleves som positivt – og kanskje også svært positivt – for alle som medvirker.  

Med det sagt – i noen tilfeller har man kanskje ingen annen løsning enn å skifte ut enkeltpersoner fordi noe annet setter samspillet i fare.  

Når man skal tilrettelegge for et samspill bør man derfor ha skrevne rutiner som sikrer hvorledes man skal gå frem. Disse bør være transparente og mest mulig omforent mellom partene.  

Beslutningsmyndigheten bør antagelig ligge hos den som har det overordnede, kontraktuelle ansvaret for å lede samspillet samtidig som denne bør ha et ansvar for å involvere f eks styringsgruppen og andre som naturlig bør (må) involveres.  

Etter vårt syn bør man håndtere alle likt – om vedkommende hører til byggherresiden, entreprenør- eller rådgiversiden bør ikke spille noen rolle.  

Det sentrale er at man har kommet i en situasjon hvor man har konkludert at en person bør skiftes ut.  

Vi antar at slike situasjoner inntrer svært sjeldent, men man bør kontraktsfeste dette og man bør ha gode forsvarlige og skriftlige rutiner for sakshåndteringen dersom en slik situasjon skulle oppstå.  

11. Kalkulering – partene bør samarbeide

Kalkulering inngår som en helt sentral del av partenes samspill i fase 1.  

Noe av det viktigste for en byggherre vil nettopp være å få et realistisk bilde over prosjektets forventede kostnad fremover i tid.  

Dette gjelder både når man skal fortsette samspillet i fase 2 med målpris og tilhørende malus/ bonus, men det er minst like viktig når man skal gå over til en ordinær totalentreprisekontrakt med fastpris.  

En kalkyle vil likevel ikke være bedre enn det som er grunnlaget for kalkylen. Dersom en kalkyle skal tjene sin hensikt er det viktig at forprosjektet er så gjennomarbeidet og godt som overhodet mulig. For at det skal skje må alle som deltar i samspillet gjøre en innsats som sikrer at mest mulig er tenkt på, tatt høyde for og slik at sannsynligheten for uforutsette forhold (herunder endringer) minimaliseres så langt dette er rasjonelt og fornuftig.  

I løpet av et forprosjekt vil det også dukke opp flere, alternative veier til delmål. For at man ikke skal bruke alt for mange ressurser på å prosjektere noe som i sum viser seg å bli for kostbart – f eks som følge av rekkefølgekonsekvenser – er det viktig at man kalkulerer etter hvert som prosjekteringen skrider frem.  

I overskriften til dette punktet har vi anbefalt at partene bør samarbeide om kalkuleringen.  

En av erfaringene med at kun den ene part (som oftest entreprenøren) står for kalkuleringen, er støy og mistenksomhet når man kommer inn i fase 2 og kostnadene blir høyere enn kalkulert.  

Det fremgår av Concept-rapport nr 74 at så vell entreprenør som byggherre har tilkjennegitt dårlige erfaringer med at kun entreprenøren står for kalkuleringen i fase 1.  

Vår anbefaling er at begge parter deltar i kalkuleringen.  

Det er viktig av hensyn til samspillet som sådan, og ikke minst til den tillit begge parter kan ha til hverandre når realitetene melder seg i fase 2.  

Selv om partene i et kort perspektiv kan ha til dels motstridende interesser når det gjelder kalkylen, mener vi partene er aller best tjent med realistiske kalkyler som det er full transparens rundt.  

Samspill velges bl.a. fordi man har gått lei tvister om omtvistede endringsordrer, tvister om varslede krav om fristforlengelse og/ eller forseringskrav eller plunder og heft. Tvister som kan skyldes en kombinasjon av særlig to hovedårsaker; et umodent forprosjekt og alt for lav tilbudspris hvor tildelingen av kontrakt har skjedd på grunnlag av lavest pris.  

Godt gjennomarbeidede kalkyler hvor begge parter har medvirket i kombinasjon med god prosjektering er således helt sentrale forutsetninger for et godt prosjekt (og ditto samspill).  

12. Risikoplassering

I alle prosjekter vil det være risiko for at noe uventet oppstår, oppdages eller inntrer.  

Normalt sier man at risiko bør håndteres og konsekvensene bæres, av den part som har (hatt) de beste forutsetninger.  

Når partene samspiller i fase 1 kan man kanskje kunne si med en ikke ubetydelig grad av rett at byggherre og entreprenør har hatt omtrent like gode muligheter for å avverge etterfølgende inntreden av risiko.  

I hvert fall et godt stykke på vei.  

Samtidig vil dette også avhenge av hvorledes samspillet i fase 1 er organisert, hvem som styrer rådgivere og arkitekt osv.  

Uansett mener vi det er sentralt at partene – som del av samspillet – identifiserer mulig restrisiko så langt dette er formålstjenlig. At man – i forlengelsen av dette – også enes om hvordan de enkelte elementene skal håndteres dersom de inntreffer og hvilke konsekvenser dette evt skal få mht kostnader og (ikke minst) tid.  

NS 8407 inneholder også bestemmelser som er til hjelp i den utstrekning partene ikke har avtalt særreguleringer og/ eller det inntrer noe uventet som partene ikke hadde tenkt på.  

Uansett – har man gjennomført et godt samspill i fase 1 har man lagt grunnlaget for en god håndtering av ukjente risikofaktorer som måtte materialisere seg.  

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 590,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 590,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

E-kurs

kr 490,–
Trekkes årlig
Nåværende plan
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres

Kunnskapsbank

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Legg til
  • Tilgang til 79 artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Nåværende plan
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres

Kunnskapsbank

kr 300,– / mnd
Trekkes årlig
Legg til
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer
© 2023 All rights reserved, Bygg- og Projektjus AS
Org No 932 991 888
Website by Ur Solutions