1. Ingen formkrav til avtalens utforming
Bustadoppføringsloven inneholder ingen formkrav som må være oppfylt for at avtalen skal være gyldig.
Avtalen kan inngås ved at en part fremsetter et tilbud som den andre aksepterer (typisk kjøp av leiligheter på prosjektstadiet). Denne fremgangsmåten (tilbud/ aksept) kan man lese mer om her.
En annen mekanisme er avtale inngått gjennom forhandlinger som vi har skrevet mer om her.
En tredje variant er gjennom det vi kaller avtaler inngått ved konkludent adferd eller passivitet, som vi har skrevet mer om her.
Det er kun i bustadoppføringsloven § 3 vi finner noe om selve «avtalen», og der står det bl.a. at begge parter «kan krevje at avtalen settes opp skriftlig».
En avtale om oppføring av bolig trenger med andre ord ikke være skriftlig for å være gyldig.
Erfaringsmessig vil enhver tvil gå utover den profesjonelle, og følgelig bør sistnevnte («entreprenøren») sørge for at det foreligger en skriftlig avtale mellom partene.
2. Hva er skriftlig i bustadoppføringslovens forstand ?
Til tross for at de fleste benytter digitale dokumenter og plattformer i dag er bustadoppføringslovens utgangspunkt at skriftlighet er ensbetydende med det analoge («penn og papir»).
Det følgelig likevel av buofl. § 6a («Bruk av elektronisk kommunikasjon») at partene kan benytte elektronisk kommunikasjon dersom «forbrukaren uttrykkelig har godtatt dette».
Det finnes rettspraksis som viser at en avtale om bruk av digital kommunikasjon kan skje gjennom faktiske handlinger, som f eks konkludent adferd evt i kombinasjon med at den som burde har motsatt seg dette har opptrådt passivt og ikke reagert.
Vi vil likevel anbefale enhver entreprenør som inngår avtale med forbruker om å nedfelle enighet om bruk av digital kommunikasjon i den skriftlige avtalen.
3. Standardiserte avtaledokumenter
Norsk Standard har utviklet flere standardavtaler som kan benyttes i et avtaleforhold mellom forbruker og «entreprenør».
Disse kalles byggblanketter og de er tilpasset det man inngår avtale om.
Det går et hovedskille mellom de avtaler hvor forbrukeren eier tomten og skal ha oppført en bolig, og avtaler som omfatter både eiendom og oppførelse.
Det sondres også mellom de tilfellene der entreprenør leverer prosjektering i tillegg til utførelse, og der forbruker selv står for prosjekteringen.
Forskjellen mellom disse har gitt opphav til begrepene totalentreprise og utførelsesentreprise som man kan lese mer om her.
Buofl § 13 inneholder også en særlig regel om hva som forutsettes å inngå i entreprenørens leveranse dersom det er inngått en totalentreprisekontrakt.
Forbruker har tomt
Dersom den profesjonelle skal stå for både prosjektering og utførelse i en totalentreprise benyttes Byggblankett NS 3425
Dersom entreprenøren kun påtar seg en hovedentreprise basert på forbrukerens prosjektering benyttes Byggblankett NS 3426 A eller NS 3426 B. «A»-blanketten benyttes når vederlaget er lavere enn 2 G, mens «B»-blanketten benyttes når vederlaget blir høyere enn 2 G. «G» er forkortelsen for Folketrygdens grunnbeløp som reguleres hvert år. Siden 1.2.2024 har G vært kr. 124 028,-.
Dersom forbrukeren kun kjøper et byggesett benyttes Byggblankett NS 3404.
Forbruker har ikke tomt
Når avtalen gjelder en bolig som på avtaletidspunktet ikke skal oppføres på forbrukerens egen tomt benyttes Byggblankett NS 3427. Dette vil typisk være ved salg av leiligheter som skal oppføres og hvor man typisk selger eierseksjoner eller en borettslagsleilighet under oppføring.
Det hender en utbygger selger tomter med klausul om at kjøper må bruke en bestemt entreprenør eller leverandør av hytte eller helårsbolig (byggeklausul).
I slike tilfeller benyttes Byggblankett NS 3429 A for overdragelse av selve tomten, mens Byggblankett NS 3429 B benyttes som avtaledokument for selve bygningen som da oppføres i en totalentreprise.
4. Innholdet i avtalen
Dersom man benytter en byggblankett vil denne gi god veiledning om hva man bør ta med i en avtale med forbruker.
En kontrakt må naturligvis inneholde bestemmelser om hva som skal oppføres, byggetid, hvorledes endringer skal bestilles og mulige begrensninger, kvalitetskrav, avtalt vederlag og om vederlaget skal indeksreguleres osv. I tillegg kommer dokumentasjon som f eks salgsprospekt, tegninger, pristilbud, møtereferater osv.
Vi har skrevet flere artikler som ligger i denne artikkelsamlingen, og som en entreprenør kan ha nytte av når man skal inngå en avtale med forbruker.
Antagelig vil man ha nytte av å lese gjennom artikkelen om gjennomføringsfasen hvor vi bl.a. gir innspill om hvordan byggetiden kan avtalereguleres. Denne artikkelen kan leses her.
Vi har også skrevet en egen artikkel om tilleggsfrist og forsinkelse som kan leses her.
For øvrig vil vi anbefale at man innhenter juridisk bistand - i hvert fall ved utarbeidelse av mer omfattende kontrakter.
