1. Ingen formkrav til avtalens utforming
Bustadoppføringsloven inneholder ingen formkrav som må være oppfylt for at avtalen skal være gyldig.
Avtalen kan inngås ved at en part fremsetter et tilbud som den andre aksepterer (typisk kjøp av leiligheter på prosjektstadiet). Denne fremgangsmåten (tilbud/ aksept) kan man lese mer om her.
En annen mekanisme er avtale inngått gjennom forhandlinger som vi har skrevet mer om her.
En tredje variant er gjennom det vi kaller avtaler inngått ved konkludent adferd eller passivitet, som vi har skrevet mer om her.
Det er kun i bustadoppføringsloven § 3 vi finner noe om selve «avtalen», og der står det bl.a. at begge parter «kan krevje at avtalen settes opp skriftlig».
En avtale om oppføring av bolig trenger med andre ord ikke være skriftlig for å være gyldig.
Erfaringsmessig vil enhver tvil gå utover den profesjonelle, og følgelig bør sistnevnte («entreprenøren») sørge for at det foreligger en skriftlig avtale mellom partene.
2. Hva er skriftlig i bustadoppføringslovens forstand ?
I dag kommuniserer de fleste ved hjelp av digitale plattformer (e-post, sms, whats app osv) og man benytter f eks Bank ID for å signere digitale dokumenter.
Til tross for dette er bustadoppføringslovens utgangspunkt at skriftlighet er ensbetydende med bruk av "analoge" verktøy som «penn og papir».
I 2001 inntok lovgiver en ny bestemmelse i buofl. § 6a («Bruk av elektronisk kommunikasjon») hvor det står at partene kan benytte elektronisk kommunikasjon dersom «forbrukaren uttrykkelig har godtatt dette».
Det står imidlertid ingen ting i loven om hvordan dette kan godtas på en uttrykkelig måte.
Rettspraksis viser at slik godkjennelse kan gis gjennom konkludent adferd - rett og slett ved at begge parter har brukt digital kommunikasjon i så stor utstrekning at dette har blitt ansett som en avtalt kommunikasjonsform. I den forbindelse må også fremheves at forbruker har heller ikke protestert eller på andre måter gitt "entreprenør" grunn til å tro at man ikke aksepterer slik kommunikasjonsform. Dette er et eksempel på at passivitet virker rettsstiftende.
Til tross for dette vil vi ikke anbefale profesjonelle aktører å overlate til retten å avgjøre et slikt spørsmål. Det er langt bedre å inngå en uttrykkelig avtale om bruk av digital kommunikasjon helt fra start. Helst innta dette som en egen klausul i kontrakten som inngås og hvor denne kontrakten enten signeres for hånd eller ved bruk av f eks Bank ID eller andre digitale signeringsformer som f eks eiendomsmeklere benytter.
På den måten sikrer man seg mot unødig tvist i etterkant med de kostnader og mulig risiko som dette medfører.
3. Standardiserte avtaledokumenter
3.1 Overordnet
Norsk Standard har utviklet flere standardavtaler som kan benyttes i et avtaleforhold mellom forbruker og «entreprenør».
Disse kalles byggblanketter og de er tilpasset det man inngår avtale om.
Det går et hovedskille mellom de avtaler hvor forbrukeren eier tomten og skal ha oppført en bolig, og avtaler som omfatter både eiendom og oppførelse.
Det sondres også mellom de tilfellene der entreprenør leverer prosjektering i tillegg til utførelse (totalentrepreprise), og der forbruker selv står for prosjekteringen (utførelsesentreprise).
Vi har skrevet om forskjeller og kjennetegn ved hhv totalentreprise og utførelsesentreprise i en artikkel som finnes her.
I forlengelsen av det som gjelder totalentrepriser er det verdt å merke seg buofl § 13 "Særskilte krav til entreprenørens yting ved visse avtaler". I slike tilfeller inneholder denne bestemmelsen er del krav om hva som forutsettes å følge med i leveransen med mindre annet er "særskilt" nevnt i selve avtaledokumentet, jfr annet ledd. Denne regelen kommer også til anvendelse der avtalen omfatter både "rett til fast egedom" og "ny eigarbustad", jfr første ledd.
Vi kommer nærmere tilbake til denne bestemmelsen i punkt 4 nedenfor.
3.2 Forbruker har tomt
Dersom den profesjonelle skal stå for både prosjektering og utførelse i en totalentreprise benyttes Byggblankett NS 3425
Dersom entreprenøren kun påtar seg en hovedentreprise basert på forbrukerens prosjektering benyttes Byggblankett NS 3426 A eller NS 3426 B. «A»-blanketten benyttes når vederlaget er lavere enn 2 G, mens «B»-blanketten benyttes når vederlaget blir høyere enn 2 G. «G» er forkortelsen for Folketrygdens grunnbeløp som reguleres hvert år. Siden 1.4.2024 har G vært kr. 124 028,-.
Dersom forbrukeren kun kjøper et byggesett benyttes Byggblankett NS 3404.
3.3 Forbruker har ikke tomt
Når avtalen gjelder en bolig som på avtaletidspunktet ikke skal oppføres på forbrukerens egen tomt, benyttes Byggblankett NS 3427. Dette vil typisk være ved salg av leiligheter som skal oppføres og som enten er organisert i et eierseksjonssameie eller som et borettslag.
En annen variant er der utbygger selger tomter med en såkalt byggeklaus. Da er situasjonen at selger/ utbygger har forbeholdt seg retten til å stå for oppføringen av boligen. Hvis forbruker ønsker å kjøpe den aktuelle tomten må vedkommende samtidig akseptere at den aktuelle boligen prosjekteres og deretter oppføres av den selger har valgt å samarbeide med. Dette har vært en vanlig fremgangsmåte ved salg av hyttetomter, men benyttes også ved salg av tomter til bolighus.
I slike tilfeller benyttes Byggblankett NS 3429 A for overdragelse av selve tomten, mens Byggblankett NS 3429 B benyttes som avtaledokument for prosjektering og oppførelse av selve boligen/ hytta.
4. Innholdet i avtalen
Dersom man benytter en byggblankett vil denne gi god veiledning om hva man bør ta med i en avtale med forbruker.
En kontrakt må naturligvis inneholde bestemmelser om hva som skal oppføres, byggetid, hvorledes endringer skal bestilles og mulige begrensninger, kvalitetskrav, avtalt vederlag og om vederlaget skal indeksreguleres osv. I tillegg kommer dokumentasjon som f eks salgsprospekt, tegninger, pristilbud, møtereferater osv.
Det er verdt å merke seg at bustadoppføringsloven har få bestemmelser som stiller krav om hva partene må ha avtalt eksplisitt. Utgangspunktet er at partene har avtalefrihet og selv kan avgjøre hva man skal skrive noe om i avtalen. Det eneste er at partene må holde seg innenfor de rammer som følger av at lovens bestemmelser er ufravikelige. Dette kan virke litt forvirrende, så vi skal forsøke oss med noen eksempler.
Hvis partene vil avtale at alle materialer skal være av aller ypperste klasse med f eks italiensk marmor som kun kan leveres fra et spesielt marmorbrudd med lange ventetider så står det selvsagt partene fritt å avtale dette.
Ønsker partene å inngå en avtale hvor det stilles høye - eller lave - krav til toleranse eller annen form for kvalitet på det ferdige produktet, så står det partene fritt å avtale det.
Derimot inneholder loven en bestemmelse (§ 25, annet ledd) om at krav gitt i lov eller i medhold av lov må være oppfylt. Man kan altså ikke avtale at entreprenør ikke skal oppfylle krav gitt i f eks TEK17. En slik avtalebestemmelse vil være ugyldig fordi det er forbudt å fravike lovens bestemmelser i forbrukerens disfavør.
En bestemmelse som derimot sier noe om hva som forutsettes å inngå i entreprenørens leveranse er buofl. § 13 som vi kommenterte kort i punkt 3.1 ovenfor.
Når avtalen omfatter rett til fast eiendom og ny bolig, eller er en totalentreprisekontrakt, følger det av § 13 annet ledd at "eigedomsdelar eller faste innretningar som trengst for å ta bustaden i vanleg bruk" skal være inkludert i leveransen.
Men, dette forutsetter at partene ikke uttrykkelig har avtalt noe annet, eller det kan sannsynliggjøres at forbrukeren må ha skjønt at slike deler ikke inngikk.
Som eksempel på slike faste innretninger nevnes kjøkken- og baderomsinnredning, hvitevarer og annet nødvendig for å ta boligen i "vanleg bruk".
Av § 13, tredje ledd fremgår det at også typisk rigg og drift-poster skal inngå i entreprenørens leveranse med mindre annet er særskilt avtalt.
I § 13, siste ledd står det at entreprenøren skal holde arbeidene forsikret, og at forbruker skal være medforsikret. Som for de andre bestemmelsene i § 13 er dette en regel som gjelder med mindre annet er særskilt avtalt.
Utover dette er det selvsagt mye annet man bør tenke på når avtale skal utarbeides, og arbeidene gjennomføres.
Vi har valgt å splitte opp vår fremstilling på flere artikler slik at ikke disse blir for lange. Den mest omfattende artikkelen er om prosjektgjennomføring hvor vi skriver en del om byggetidens lengde og alternative måter å avtaleregulere dette på.
Vi skriver også en del om de krav entreprenøren må oppfylle mht det som oppføres, og om endringer/ tillegg. Denne artikkelen finner man her.
I tillegg har vi skrevet egne artikler om spesifikke emner som vederlagskrav som finnes her og om tilleggsfrist/ dagmulkt som finnes her.
