1. Innledning
I et langvarig byggeprosjekt vil det alltid dukke opp utfordringer eller endringer som partene ikke har tatt høyde for, og som påfører prosjektet meromkostninger.
Hvem av partene i en bygge- eller anleggskontrakt som har risikoen for slike meromkostninger er regulert i standardkontraktene.
Utgangspunktet er at byggherren ikke vil betale mer enn det som er avtalt, mens entreprenør vil helst ha betalt for alle utfordringer man ikke har tatt høyde for ved avtaleinngåelsen.
Siden det erfaringsmessig inntrer situasjoner hvor byggherren må være forberedt på å betale mer enn det opprinnelig avtalte inneholder standardkontraktene flere bestemmelser om dette.
Under emnet «Byggherrens ytelser» har vi skrevet to artikler som omhandler situasjoner hvor byggherren må påregne tilleggskostnader, nemlig artiklene om hhv «Fysisk arbeidsunderlag og grunnforhold» og om «Byggherrens prosjektering og tiltransport».
Standardkontraktenes bestemmelser om «Byggherrens ytelser» finner man i NS 8407 kapittel V, NS 8405 kapittel III og NS 8406 punkt 18.
I artikkelen «Endringer og irregulære endringer» har vi gjennomgått reglene for hvordan partene skal forholde seg når det foreligger et grunnlag for å kreve dette.
Endringer etc vil kunne få konsekvenser for fremdriften, og det har vi skrevet om i artikkelen vedrørende fristforlengelse. Oftest vil endringer også påføre entreprenøren meromkostninger og det er temaet for denne artikkelen.
Fokuset her er hvordan partene skal forholde seg til hverandre når entreprenøren mener seg berettiget til vederlagsjustering.
2. Oversikt over reglene
Reglene om hvordan partene skal forholde seg i slike situasjoner finner vi i NS 8407 punkt 34. Nedenfor ser man også hvor de tilsvarende bestemmelsene finnes i NS 8405 og NS 8406.
Som kjent fra andre artikler inneholder NS 8407 og NS 8405 preklusive frister som innebærer at krav tapes hvis de ikke varsles tidsnok.
Med den presiseringen er mye av det vi skriver om NS 8407 og NS 8405 ganske likt i I NS 8406. Vi behandler derfor standardene samlet, men som alltid tar vi utgangspunkt i NS 8407.
3. Retten til vederlagsjustering
Det er tre hovedkategorier av tilfeller som kan gi hoved-/ totalentreprenør krav på vederlagsjustering, og vi har inntatt disse i matrisen nedenfor.
4. Endringer
Vi har behandlet endringer i en egen artikkel om «Endringer og irregulære endringer», og viser til den.
5. Svikt i byggherrens ytelser
Når det gjelder «Svikt i byggherrens ytelser m.v.» viser bestemmelsen i NS 8407 punkt 34.1.2 til bestemmelsene i punkt 22 «Byggherrens medvirkning», punkt 23 «Risikoen ved forhold i grunnen» og punkt 24 «Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering».
Det er stort sett de samme forhold som det henvises til i NS 8405 punkt 25.2 b og c, men der henvises det også til et eget punkt 20 «Tidspunkt for byggherrens medvirkning».
I en utførelsesentreprise vil det normalt være langt større samhandling mellom hovedentreprenør og byggherre i gjennomføringsfasen siden sistnevnte skal levere detaljprosjektering til hovedentreprenøren etter hvert som byggeriet skrider frem. Dermed er det også behov for regler som regulerer konsekvensene av at byggherren misligholder sin medvirkningsplikt.
6. Økte utgifter til rigg og drift m.v.
Dette punktet omhandler to ulike typer krav
6.1 Rigg og drift i forlenget byggetid
Det følger av NS 8407 punkt 34.1.3, første ledd at får entreprenør økte utgifter til «kapitalytelser, rigging, drift og nedrigging som er en nødvendig følge av» endringer eller svikt i byggherrens ytelser, kan han kreve særskilt justering av dette vederlaget.
Tilsvarende bestemmelser finner man i NS 8405 punkt 25.3, annet ledd og NS 8406 punkt 22.1.
Den typiske situasjonen er at entreprenør har krav på fristforlengelse, og krever erstattet sine kostnader til rigg/ drift i forlenget byggetid.
I dag er det vanlig at partene avtaler hvordan rigg/ drift skal beregnes i form av en matematisk formel.
Et alternativ til en slik formell kan være at partene har avtalt hvor stor kostnaden til rigg og drift skal være pr dag dersom entreprenøren får krav på fristforlengelse. I så fall er det vanlig å avtale et rundsum-beløp (en r.s. post)
Begge alternativer representerer en forenkling da det ellers kan by på store utfordringer å dokumentere denne typen krav.
For øvrig benyttet man tidligere en tredje metode for å beregne slike meromkostninger. Man tok da utgangspunkt i rigg og drift-posten i entreprenørens tilbud, og la til grunn at halvparten av denne var opp- og nedrigg. Den andre halvparten var å anse som drift, og så dividerte man denne på opprinnelig antall dager byggetid. Da fikk man et utgangspunkt for hva riggen kostet pr dag. Dette var ingen vanntett metode for å finne et riktig resultat, siden en entreprenør kan ha valgt å prise en slik post lavt av taktiske årsaker.
6.2 Plunder og heft
Det følger av NS 8407 punkt 34.1.3, annet ledd at entreprenøren kan «kreve særskilt justering av vederlaget som følge av økte utgifter på grunn av nedsatt produktivitet eller forstyrrelser på annet arbeid» som følge av endringer eller svikt i byggherrens ytelser.
Det er dette man normalt omtaler som plunder og heft. Tilsvarende bestemmelser finner man i NS 8405 punkt 25.3, annet ledd og NS 8406 punkt 22.1.
Krav som gjelder plunder og heft har i praksis vist seg svært vanskelig å dokumentere, og rettspraksis har tidligere vist at denne typen krav skaper mange utfordringer.
I løpet av de siste årene har vi fått gode avklaringer i rettsapparatet. Temaet er viktig og det krever en del plass å redegjøre grundig nok om dette. Vi har derfor skrevet en egen artikkel om «Plunder og heft», les mer her.
7. Varsel «uten ugrunnet opphold»
Dersom entreprenøren vil kreve vederlagsjustering for forhold som er en konsekvens av «svikt i byggherrens ytelser» og/ eller har påført ham «økte utgifter til rigg og drift m.v», må entreprenøren varsle «uten ugrunnet opphold» når han «blir eller burde ha blitt» klar over grunnlaget for å kreve vederlagsjustering.
Dette er regelen etter NS 8407 punkt 34.1.2 og 34.1.3 og tilsvarende er regelen i NS 8405 punkt 25.3.
Som påpekt i andre artikler entreprenøren anledning til å skaffe seg en viss oversikt over situasjonen før han varsler. Av den grunn kan et grunnet opphold tillates, men ikke mer. Som påpekt tidligere regnes fristen for å varsle i dager, og ikke i uker eller måneder.
Konsekvensen av for sent varsel er at kravet tapes i kontrakter som reguleres av NS 8407 eller NS 8405, men ikke i NS 8406 kontrakter.
Vi minner også om regelen i NS 8407 punkt 6 og NS 8405 punkt 8 (tredje ledd begge steder) om at den som vil påberope at den andre har varslet eller svart for sent, må fremme denne anførselen «uten ugrunnet opphold» etter å ha mottatt det varselet eller det svaret man mener er fremsatt for sent, les mer her.
8. Hvordan fastsettes vederlaget ?
Det er avtalefrihet og partene kan derfor bli enige om hva vederlaget skal gå ut på. Normalt vil dette skje ved at entreprenøren fremsetter et tilbud som enten aksepteres eller som danner utgangspunkt for forhandlinger, jfr NS 8407 punkt 34.2.1 og NS 8405 punkt 25.8.3.
Dersom partene ikke blir enige er utgangspunktet i begge standardkontrakter at man benytter kontraktens enhetspriser der disse er anvendelige, jfr NS 8407 punkt 34.3 og NS 8405 punkt 25.7.
Ofte vil det ikke være så mange enhetspriser i en totalentreprise sammenholdt med en utførelsesentreprise hvor man gjerne har postbeskrivelser (NS 3420) og enhetspriser.
Dersom enhetsprisene ikke er direkte anvendelige, men tilleggsarbeidet «i det vesentlige» ganske likt de man har enhetspriser for, kan man justere enhetsprisene slik at disse benyttes som et utgangspunkt.
I så fall må den part som ønsker å benytte slike justerte enhetspriser varsle den andre «uten ugrunnet opphold», jfr NS 8407 punkt 34.3.2 og 34.3.3, samt NS 8405 punkt 25.7.2 og 25.7.3.
Hvis man ikke varsler kan enhetsprisen bare justeres i den grad motparten måtte forstå kunne bli aktuelt.
Formålet med disse mekanismene er at tilleggsvederlaget skal ligge på samme prisnivå som den gang kontrakt ble inngått.
Dersom partene ikke klarer å enes om en pris eller mekanismer for å finne frem til en akseptabel pris, kan partene alltid falle tilbake på den generelle hovedregel i entrepriseretten om at arbeidene utføres på regning- Før slike arbeider igangsettes må entreprenøren varsle byggherren, jfr NS 8407 punkt 34.4 og NS 8405 punkt 25.8.1.
Vi har skrevet en egen artikkel om regningsarbeid, les mer her.
9. Kort om avbestilling
Det finnes en egen bestemmelse om avbestilling i NS 8407 punkt 44, i NS 8405 punkt 38 og i NS 8406 punkt 28.
Det er et vilkår for å anse noe som en avbestilling at netto negativ endring tilsvarer 15 % av kontraktsum, eller mer.
Dersom vilkåret innfris får entreprenøren krav på å få erstattet sitt fortjenestap.
Negative endringsordrekrav fra byggherren kan imidlertid ha som konsekvens at en total- eller hovedentreprenør må avbestille arbeidene til en kontraktsmedhjelper som selv får krav på å få erstattet sitt fortjenestetap fra sin oppdragsgiver.
Denne erstatningen kan total- eller hovedentreprenør kreve erstattet av byggherren, jfr NS 8407 punkt 34.5 og NS 8405 punkt 25.9.
