1. Innledning
Det finnes knapt et eneste bygge- og anleggsprosjekt hvor det ikke blir endringer underveis.
Ethvert prosjekt er «skreddersøm» og det er tilnærmet umulig å forutse absolutt alt når man utarbeider et forprosjekt. Man kan godt karakterisere en entreprisekontrakt som en utviklingskontrakt og alle parter involvert må være forberedt på at det vil komme endringer.
Endringer kan skyldes en rekke forskjellige årsaker.
Det kan selvfølgelig skyldes manglende behovsavklaring eller planlegging hos byggherren i tidlig fase.
Alternativt kan det ha kommet nyheter innen teknologi, materialutvikling eller andre former for løsninger som byggherren ønsker å nyttiggjøre seg.
Et tredje alternativ er at byggherren har ombestemt seg.
Hva som er årsaken er egentlig ikke så viktig, men det kan være greit å ha som fokus at endringer er en naturlig del av ethvert bygge eller anleggsprosjekt.
Dersom prosjektet må stå ferdig til en helt bestemt dato/ begivenhet og det samtidig har oppstått forsinkelser som byggherren har risikoen for, kan en endring også gå ut på at entreprenøren må arbeide inn forsinkelsen. Dette skjer i form av forsering hvor entreprenøren får krav på vederlagsjustering.
De eksempler som er nevnt ovenfor er endringer som åpenbart utløses på byggherrens initiativ.
Når det oppstår konflikt om endringer i et prosjekt så er det først og fremst i de tilfeller hvor entreprenøren mener det foreligger såkalte irregulære endringer. Det er situasjonen hvor entreprenør oppfatter byggherren slik at denne pålegger entreprenøren om å utføre arbeider som ikke er en del av kontraktsforpliktelsene, men uten at dette skjer i form av en ordinær og formell endringsordre. Ofte er byggherren uenig i dette, og så får man en tvist.
Vi skal behandle disse emnene hver for seg i denne artikkelen.
2. Oversikt over reglene
Nedenfor har vi utarbeidet en matrise som viser hvilke bestemmelser som hører til dette temaet, og hvor i de tre standardkontraktene man finner dem.
Bestemmelsene i NS 8407 punkt 31, i NS 8405 punkt 22 og NS 8406 punkt 19 omhandler endringsordrer hvor byggherren selv definerer sitt pålegg til entreprenør som en endring.
Bestemmelsene i NS 8407 punkt 32, NS 8405 punkt 23 og NS 8406 punkt 19.3 omhandler de irregulære situasjonene hvor byggherren ikke har utstedt en endringsordre, mens entreprenør mener han likevel har fått pålegg om å utføre noe som ligger utenfor hans kontraktsforpliktelser.
Verken ordinære eller irregulære endringer får nødvendigvis tidsmessige konsekvenser og det er heller ingen automatikk i at endringer medfører krav om vederlagsjustering.
Med det sagt vil som endringer som oftest medføre krav om fristforlengelse og/ eller tilleggsvederlag.
Erfaringsmessig er det også endringene, og konsekvensene av disse, som skaper størst uenighet mellom byggherre og entreprenør.
3. Hva er en endring ?
Helt uavhengig av om en endring initieres som en formell endringsordre fra byggherren, eller entreprenøren mener det foreligger en irregulær endring, er det viktig å vite hva en «endring» er for noe.
Vi finner definisjonen på dette i standardenes bestemmelser, og vi viser i den forbindelse til NS 8407 punkt 31.1, annet ledd, NS 8405 punkt 22.1, annet ledd og NS 8406 punkt 19.1, annet ledd.
Bestemmelsene er likelydende, og det fremgår av disse at det foreligger en endring når entreprenøren «skal yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsenes karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller av avtalte ytelser skal utgå».
Når endringen går ut på at "avtalte ytelser skal utgå" snakker man gjerne om negative endringer.
Positive endringer "må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter», og det er et vilkår at endringen ikke er «av en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeid».
Som oftest vil ikke dette by på utfordringer.
4. Begrensning – 15 % netto av kontraktsum
I samtlige tre standardkontrakter ligger det en begrensning på hvor store endringer entreprenør er forpliktet til å påta seg.
Av disse bestemmelsene fremgår det at byggherren ikke kan pålegge entreprenøren «endringer utover 15 % netto tillegg til kontraktsummen», jfr NS 8407 punkt 31.1 tredje ledd, NS 8405 punkt 22.1, tredje ledd og NS 8406 punkt 19.1, tredje ledd.
«Netto» tillegg betyr at man må også trekke fra evt negative endringer for å finne ut om grensen på 15 % av kontraktsum er nådd. Følgelig kan man ikke uten videre ta stilling til om et krav om en positiv endring medfører at terskelen på 15 % ev kontraktsum overskrides. I en rekke tilfeller vil det ikke være tvilsomt at grensen er nådd. mens det kan være mer tvilsomt i andre.
Her som ellers må hver part ta risikoen for sine egne vurderinger.
Ofte vil det likevel ikke være noen tvil om at endringskompetansen er brukt opp - også tidlig i et prosjekt Det var situasjonen i en anleggsentreprise hvor byggherren tidlig besluttet at veilegemet skulle bygges opp av lette masser (Glasopor) fremfor sprengstein fra anlegget. Bakgrunnen for dette var frykt for setninger. Foruten kostnadspådraget til lette fyllmasser fikk man merkostnader til transport og deponering av steinmassene fra sprengningsarbeidene på fjellskjæringen. Merkostnaden med denne bestillingen alene ble vesentlig høyere enn 15 % av kontraktsum.
Når byggherrens endringskompetanse er oppbrukt får byggherren en utfordring. Det er sikker rett at entreprenøren kan nekte å påta seg endringsarbeider utover 15% av kontraktsum. Hvis han nekter kan byggherren engasjere en annen entreprenør til å utføre arbeidet, men det er sjelden praktisk. Et slikt alternativ vil også medføre betydelige merkostnader. En ny entreprenør vil prise arbeidene etter dagens priser, kostnader til mobilisering, rigg og drift kommer i tillegg og entreprenøren vil antagelig kalkulere inn risiko siden arbeidene skal utføres parallelt med andre osv.
I praksis blir derfor situasjonen som oftest løst ved at entreprenør fremsetter et tilbud på nye priser for endringsarbeider utover 15 % grensen. Byggherren kan akseptere, avslå og/ eller innlede forhandlinger. Blir ikke partene enige om nye priser vil entreprenøren ha krav på "gjengs pris". Konsekvensen vil derfor bli at ytterligere endringer prises i henhold til gjeldende markedspriser.
Dette ble fastslått i en dom fra Agder lagmannsrett av 11.9.2017, og gjentatt i Borgarting lagmannsretts dom av 23.4.2024 (Nye Jordal Amfi).
For øvrig opplever man ofte at grensen på 15 % netto tillegg økes til 25 – 30 % netto tillegg til kontraktsum i de spesielle kontraktsvilkårene.
5. Hvem kan utstede endringsordre?
Ved ordinære endringer gis denne i form av en skriftlig endringsordre. Slike endringsordrer utstedes enten av partens representant eller en annen person med skriftlig fullmakt til å utstede endringsordrer, jfr NS 8407 punkt 31.3, NS 8405 punkt 22.3 og NS 8406 punkt 19.2.
For øvrig har vi skrevet om fullmakter i en egen artikkel, les her.
6. Kort om endring i form av tidsmessig omlegging og forsering
Samtlige standardkontrakter har en egen bestemmelse som pålegger entreprenøren å samordne sin fremdrift og utførelse med andre involverte i prosjektet.
Vilkåret er at graden av samordning var påregnelig ut fra de opplysninger som fremgår av «kontraktens angivelse av arbeidets art, omfang og fremdrift», samt antall sideentreprenører, jfr NS 8407 punkt 21.4, NS 8405 punkt 18 og NS 8406 punkt 17.
Dersom byggherren krever at entreprenørene må akseptere omlegginger av egen fremdrift utover det påregnelige kan totalentreprenøren påberope dette som en endring. I så fall må dette varsles etter reglene om endringer i NS 8407 punkt 32.2 evt NS 8405 punkt 22.3.
Det kan også oppstå en situasjon hvor entreprenøren får krav på fristforlengelse, mens byggherren avslår fordi prosjektet må stå ferdig til den avtalte datoen. Et hyppig brukt eksempel er OL på Lillehammer med oppstart 12. februar 1994. Til OL ble det bygget svært mange idrettsanlegg og annen infrastruktur. Selv om entreprenører hadde krav på fristforlengelse på grunn av ulike forhold kunne ikke byggherren akseptere at slik fristforlengelse ble gitt. Det ville tatt seg dårlig ut om hoppbakken eller ishockey-arenaen ble ferdigstilt i mars 1994 fordi entreprenøren hadde krav på fristforlengelse.
Følgelig har standardkontraktene bestemmelser som gir byggherren rett til å avvise krav om berettigede fristforlengelse fordi dagmulktbelagte frister må holdes. Når det skjer skal avslaget håndteres som en endring, jfr NS 8407 punkt 31.2, NS 8405 punkt 22.2 og NS 8406 punkt 19.1.
I slike situasjoner må entreprenøren forsere sine arbeider og slik forsering vil normalt medføre økte kostnader. Entreprenøren må da følge de regler som gjelder for slik forsering og dette behandles nærmere i artikkelen «Vederlagsjustering».
7. Særlig om irregulære endringer
7.1 Når foreligger en irregulær endring ?
Normalt oppstår det ingen særlige utfordringer når byggherren følger standardkontraktenes hovedregel om utstedelse av endringsordrer.
Som nevnt tidligere er det gjerne når entreprenør gjør anvendelse av reglene om irregulære endringer temperaturen i prosjektet øker.
Reglene om irregulære endringer finner man i NS 8407 punkt 32.1-32.3, i NS 8405 punkt 23.1-23.3 og i NS 8406 punkt 19.3.
Det sentrale ved irregulære endringsordrer er at entreprenøren anser byggherren for å ha gitt ham et «pålegg» om å utføre et arbeid som ikke omfattes av hans kontraktsarbeider, og hvor pålegget ikke er gitt som en «endringsordre».
I en utførelsesentreprise vil et typisk tilfelle være at entreprenøren mottar tegninger fra byggherren kort tid før arbeidene skal utføres, og så oppdager entreprenøren at disse inneholder nye detaljer som ikke er en del av hans opprinnelige kontraktsarbeider. Normalt skal slike endringer markeres med en sky, men ofte gjøres ikke det.
Et annet eksempel kan være at byggelederen krever at entreprenøren stanser eller legger om sine arbeider fordi byggelederen mener den planlagte utførelsen enten er feil, må gjøres på et senere tidspunkt eller på en annen måte. Når slike anvisninger gis på en bestemt måte og formuleres som et pålegg eller en instruks vil en entreprenør - hva enten han er en hoved- eller totalentreprenør - med rette kunne anse pålegget for å representere en irregulær endringsordre.
De aktuelle bestemmelsene finner man i NS 8407 punkt 32.1, NS 8405 punkt 23.1 og NS 8406 punkt 19.3, første ledd og de er likelydende.
Det er ingen formkrav til hvordan et slikt pålegg eller instruks fremkommer.
Standardene oppstiller derimot krav om hva entreprenøren må gjøre dersom han vil påberope det aktuelle pålegg eller instruks for å utgjøre en endring.
På dette punktet skiller NS 8407 og NS 8405 seg sterkt fra NS 8406.
Hvis partene ikke følger de formelle reglene som følger av NS 8407 og NS 8405 risikerer de å tape sine posisjoner.
7.2 Entreprenør må varsle "uten ugrunnet opphold"
Det følger av NS 8407 punkt 32.2 og NS 8405 punkt 23.2 at entreprenøren må varsle byggherren «uten ugrunnet opphold» dersom han vil påberope at pålegget er å anse som en endring.
Dette varselet må være skriftlig, og det må sendes til byggherrens representant eller en nærmere avtalt adresse. Vi viser i den forbindelse til NS 8407 punkt 5 «Varsler og krav» og til NS 8405 punkt 8 «Varsler og krav» som vi også har skrevet en egen artikkel om, les mer her.
Et hyppig stilt spørsmål er hva som menes med «ugrunnet opphold».
For det første menes at oppholdet må være grunnet. Man innrømmes en viss tid til å foreta nødvendige undersøkelser for å kvalitetssikre om det man er pålagt avviker fra kontrakten, eller ikke.
En entreprisekontrakt vil som oftest være omfattende, den kan være komplisert og entreprenør kan ha behov for å avklare med andre involverte, som f eks prosjekteringsgruppen til en totalentreprenør.
Man skal derimot ikke utrede mulige konsekvenser.
Poenget er at man får tid til å kontrollere, men deretter må man varsle.
En ofte benyttet formulering er at «uten ugrunnet opphold» betyr at man må varsle innen noen dager, men ikke etter noen uker eller måneder.
Denne fristen er gitt av flere grunner, men det viktigste er at prosjektet ikke skal stoppe opp eller hindres som følge av sendrektighet. Det er også byggherren som (til slutt) må bære konsekvensene av uforutsette forhold, og følgelig er det viktig at byggherren får varselet slik at han kan ta stilling til hva han ønsker å gjøre.
I en dom av 20.11.2020 fra Høyesterett (HR-2020-02254-A) var et av tvistetemaene forståelsen av "uten ugrunnet opphold" i en kontrakt basert på NS 8401 hvor saken gjaldt rådgiverens ansvar for prosjekteringsfeil. Dersom oppdragsgiver vil påberope at det foreligger rådgiveransvar må han nemlig reklamere til rådgiveren "uten ugrunnet opphold" etter at han ble kjent med feilen, jfr NS 8401 punkt 13.4.
I denne saken var partene enige om at reklamasjon ble fremsatt 3.7.2013. Videre kom Høyesterett til at oppdragsgiver hadde tilstrekkelig kunnskap til å forstå at det forelå en prosjekteringsfeil allerede 5.6.2013, eller fire uker tidligere.
Høyesterett konkluderte at reklamasjonen hadde blitt fremsatt for sent, og at to uker burde vært tilstrekkelig.
I sin vurdering av innholdet i "uten ugrunnet opphold" la Høyesterett bl.a. til grunn rettspraksis som gjaldt forståelsen av "uten ugrunnet opphold" i den tidligere totalentreprisestandarden NS 3431.
Når Høyesterett kom til at to uker burde vært mer enn tilstrekkelig til saksbehandling forut for den formelle reklamasjonen, må vi understreke at Høyesterett gikk grundig tilverks for å kartlegge hva som hadde skjedd.
Om reklamasjonsfristens lengde skriver Høyesterett i note 49 følgende:
"Det dreier seg om en kort frist som normalt begrenser seg til den tid det tar å saksbehandle kravet på en slik måte at en reklamasjon kan fremsettes. Oppdragsgiver må få anledning til å bearbeide foreliggende informasjon og dessuten avklare reklamasjonen på relevant nivå i organisasjonen. Hva som skal anses som begrunnet tidsbruk, må vurderes konkret".
Om et pålegg fra en byggherre er å anse som en irregulær endringsordre eller ikke, vil ikke nødvendigvis tilsi en like omstendelig saksbehandling som et spørsmål om å gjøre et mulig rådgiveransvar gjeldende. Følgelig vil vi anbefale at man forholder seg en frist på noe dager, og i alle fall ikke uker eller måneder. I særlig komplekse situasjoner kan man antagelig få aksept for en saksbehandlingstid på opp mot to uker, men det vil nok være et ytterpunkt.
7.3 Byggherren må svare "uten ugrunnet opphold"
Når byggherren får et slikt varsel «uten ugrunnet opphold» kan byggherren enten presisere at det ikke var meningen å gi et pålegg, han kan meddele at det skal uansett trekkes tilbake før noe (mer) blir gjort, eller han kan medgi at det er et pålegg og utstede en formell endringsordre.
Ofte vil byggherren erkjenne at det er gitt et pålegg, men bestride at dette representerer en endring.
Byggherren må uansett sende sitt svar tilbake til entreprenøren "uten ugrunnet opphold", det må være skriftlig og sendt til entreprenørens representant eller en nærmere avtalt adresse.
Som for entreprenøren telles fristen i dager, og ikke i uker eller måneder. Byggherren skal få fornuftig tid til å saksbehandle varselet, men ikke mer.
7.4 Overskridelse av varslingsplikt - konsekvens
Dersom entreprenøren overskrider varslingsfristen er konsekvensen at det aktuelle arbeidet anses som del av hans kontraktsforpliktelse, jfr NS 8407 punkt 32.2, første ledd og NS 8405 punkt 32.2.
Hvis byggherren oversitter sin svarfrist anses det aktuelle arbeidet for å representere en endring.
Det er disse reglene som kalles preklusive siden manglende overholdelse av fristene innebærer at den angjeldende part taper sitt krav.
8. Hva gjør man dersom man mener den andre har varslet eller svart for sent?
Av «Varsler og krav» i NS 8405 punkt 8, tredje ledd og NS 8407 punkt 6, tredje ledd fremgår det at dersom man «ønsker å gjøre gjeldende at den andre parten har varslet eller svart for sent, må» man varsle den annen om dette «skriftlig uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt varsel eller svar».
Dersom man ikke melder fra til den andre innen fristen skal det opprinnelige varselet eller svaret «anses for å være gitt i tide».
For øvrig viser vi til artikkelen om varsler og krav.
9. Søksmålsfrist
Det følger av NS 8407 punkt 35.2 at dersom totalentreprenør vil fastholde sitt krav om at det foreligger en endring, eller sitt krav på vederlagsjustering eller fristforlengelse der dette (også) er omtvistet, må han "ta de nødvendige skritt for å iverksette ordinær rettergang eller voldgift" senest 8 måneder etter overtakelsen.
I en dom fra Høyesterett av 24.4.2023 (HR-2023-00766-A) ble det fastslått at der hvor man avbryter fristen ved en forliksklage, og hvor forliksbehandlingen innstilles, så må man ta ut stevning innen det har gått ett år fra saken ble innstilt i forliksrådet. Vi har kommentert dommen her.
Tilsvarende gjelder for utførelsesentrepriser, jfr NS 8405 punkt 26.3.
