1. Innledning

Bustadoppføringsloven kom i 1997 og hos Lovdata finnes den her.  

Alle profesjonelle aktører involvert i boligbygging må være kjent med bustadoppføringslovens regler. I denne artikkelsamlingen fokuserer vi på det vi mener er mest sentralt.

Bustadoppføringsloven og de profesjonelle kontraktstandardene har et felles utgangspunkt, nemlig den (tidligere) uskrevne entrepriserett.

Hvordan de profesjonelle standardene forstås, og praktiseres, vil derfor kunne være av relevans også når det gjelder forståelsen av bustadoppføringsloven.

Av særlig relevans er standardkontrakter på overordnet nivå (NS 8405 – 8407), men vi vil også peke på artiklene om hhv avtalerett og foreldelse/ reklamasjon.  

Vi har  lagt inn hyperlinker til konkrete enkeltartikler i våre artikler om bustadoppføringsloven.

2. Forbrukervernlov

Selv om mye av entrepriseretten samsvarer mellom lov og standardkontrakter er det en vesentlig forskjell man som profesjonelle aktør må ha særlig fokus på.  

Bustadoppføringsloven er gitt for verne forbrukerne som den antatt svake part i kontraktsforholdet med den profesjonelle.  

Når en forbruker inngår kontrakt med en profesjonell om kjøp av en bolig som den profesjonelle skal oppføre, vil normalsituasjonen være at forbrukeren har minst kunnskap og kompetanse.

Boligen er av naturlige grunner ikke ferdigstilt og det er vanskelig for å forbruker å sette seg inn i hvorledes sluttproduktet kommer til å bli.

Forbrukeren er som oftest avhengig av informasjon formidlet av den profesjonelle parten, og den må derfor være riktig.

I tillegg er kjøp av bolig den viktigste (og største) investeringen en forbrukeren gjør for seg selv, og sin familie. Hvis noe går galt vil derfor forbruker være svært sårbar.

Konsekvensene av dette kommer vi tilbake til i denne og andre artikler i denne temasamlingen.

3. Når kommer bustadoppføringsloven til anvendelse - parter

Loven kommer til anvendelse når en forbruker skal kjøpe en bolig (helårs- eller fritids) som ikke er ferdigstilt, og hvor motparten er en profesjonell som opptrer i «næringsverksemd».  

Loven bruker begrepet «forbrukar» om den som skal kjøpe, og «entreprenør» om den som er selger, entreprenør eller håndverker, se bustadoppføringsloven § 2 «Partane».  

Det er viktig å presisere at loven kommer ikke bare til anvendelse når kontrakten omfatter absolutt hele boligen. Den kommer også til anvendelse dersom en håndverker får et avgrenset oppdrag fra forbrukeren i forbindelse med oppføringen av en bolig.  

Lovens bruk av begrepet «entreprenør» er ikke helt tidsmessig. I dag er nok situasjonen den at flertallet av boliger er leiligheter og hvor det er en eiendomsutvikler eller en utbygger som står som selger. En slik aktør må på sin kant inngå avtale med en eller flere entreprenører som påtar seg jobben med å oppføre leilighetsprosjektet. I dag er det mest vanlig at disse inngår en totalentreprisekontrakt basert på NS 8407. Likefult er det eiendomsutvikleren eller utbyggeren som betegnes som «entreprenør» i bustadoppføringsloven, mens totalentreprenøren blir å anse som «bakre ledd», jfr buofl § 37 eller «nokon som entreprenøren svarar for», jfr buofl. § 19, første ledd.  

Loven omfatter også organisasjoner og «offentleg verksemd» så lenge disse får en økonomisk godtgjørelse for å yte noe «som ledd i oppføring av ny eigarbustad».  

Et eksempel hvor f eks en kommune omfattes av bustadoppføringsloven er der kommunen oppfører omsorgsboliger og selger disse før de er ferdigstilt. Kjøperne av slike boliger har et minst like stort behov for forbrukervern ved kjøp av bolig under oppførelse som alle andre forbrukere. At «entreprenør» i bustadoppføringslovens forstand er en kommune gir ingen garantier for at forbrukervernet blir ivaretatt bedre enn der «entreprenør» er privat.  

Mer kan skrives for å nyansere eller presisere disse begrepene, men det vesentligste er behandlet. Skulle man stå overfor tvilstilfeller er det best å kontakte en jurist eller advokat.  

4. Nærmere om boligalternativer

Loven kommer til anvendelse når man selger ikke-ferdige boliger til forbrukere.

Med boliger menes både boliger beregnet for helårsboliger, og for fritidsboliger.  

Loven kommer til anvendelse ved kjøp av eneboliger, enkeltstående hytter, tomanns eller flermannsboliger. Den kommer til anvendelse ved salg av leiligheter og det spiller ingen rolle om det er eierseksjoner eller andeler i et borettslag. Vi viser i denne forbindelse til buofl. §§ 1, 1 a og 1 b.  

Det spiller ingen rolle om avtalen omfatter hele, deler eller en andel av eiendommen boligen oppføres på, eller om kjøper (forbrukeren) selv eier tomten og så inngår en avtale med entreprenør/ håndverker om oppføring av hele eller deler av boligen.  

5. Boligen må ikke være ferdigstilt

Det sentrale for om bustadoppføringsloven kommer til anvendelse er om boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet, eller ikke, jfr buofl. § 1, første ledd.  

Av denne bestemmelsen fremgår det at loven kommer til anvendelse «dersom arbeid som er omfatta av avtalen, ikkje er fullført på avtaletida».  

I hht rettspraksis skal det svært lite til av gjenværende arbeider før det er bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse.  

Som eksempel benyttes en dom av 2.1.2006 fra Eidsivating lagmannsrett hvor det kun gjenstod å montere vask, WC og armatur på baderom og mindre overflatearbeider i et kjellerrom for at avtalen skulle vurderes på grunnlag av bustadoppføringsloven.

Dersom boligen er ferdigstilt kommer avhendingsloven til anvendelse, se avhl. § 1-1 (1) og (2). Avhendingsloven finner man her på Lovdata.  

6. Hva med rehabilitering av boliger?

Dersom man engasjerer en håndverker eller større entreprenørfirma til å utføre arbeider på en eksisterende bolig vil det som utgangspunkt være håndverkertjenesteloven som regulerer forholdet. Håndverkertjenesteloven ligger på Lovdata og kan leses her.

Praktiske eksempler er utskifting av vinduer, legging av ny parkett, utskifting av bad, oppføring av terrasse, tilbygg eller en garasje.  

Er det derimot tale om «full ombygging» omfattes avtaleforholdet av bustadoppføringsloven, jfr buofl. § 1, siste ledd.  

Hva som menes med full ombygging er ikke uten videre gitt, og vi skal forsøke å eksemplifisere dette.  

Hvis man iverksetter full rehabilitering av en enebolig hvor absolutt alt av inn- og utvendig kledning rives, vinduer og dører fjernes, gamle gulv rives eller pigges opp, bad fjernes, elektriske anlegg demonteres osv for deretter å bli bygget opp igjen vil det utvilsomt være en «full ombygging».  

Dette eksempelet harmonerer med følgende uttalelse i lovens forarbeider: "Det sentrale er at ei full ombygging berre ligg føre dersom arbeidet er så omfattende at det praktisk sett gjeld ein ny bustad". (Ot prp nr 21 (1996-1997) side 45).

I en dom av 17.12.2021 fra Borgarting lagmannsrett gjaldt saken en tvist mellom elektroentreprenør og privatperson etter arbeider i forbindelse med en "omfattende rehabilitering" av en privat bolig. Partene, og retten, var enig om at arbeidene var så omfattende at vilkåret "full ombygging" i bustadoppføringsloven var oppfylt.

Grensedragningen mellom bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven stod sentralt i en forholdsvis nyere dom fra Borgarting lagmannsrett av 26.9.2022.

Det fremgår av dommens premisser at "hele andre etasje i boligen rives og erstattes av en ny etasje. Fasaden skulle endres og få en helt ny fremtoning. Alle vinduer skulle skiftes ut. Det skulle også gjøres omfattende arbeider innvendig, blant annet ved etablering av nye bad og til dels legging av nye gulv. I kjellerleiligheten skulle det ikke gjøres noen arbeider i første omgang. Omfanget av de innvendige arbeidene er ikke opplyst for lagmannsretten i sin fulle bredde".

Lagmannsretten konkluderte at det var håndverkertjenesteloven, og ikke bustadoppføringsloven som kom til anvendelse. I den forbindelse skriver lagmannsretten følgende: "Det vises til at det i første etasje kun ble utført arbeider som naturlig omfattes av håndverkertjenesteloven. Kjellerleiligheten ble heller ikke påvirket av ombyggingen. Selv om andre etasje ble skiftet fullstendig ut, mener lagmannsretten etter en totalvurdering at det er håndverkertjenesteloven som får anvendelse på arbeidene".

Tilsvarende konklusjon trakk Borgarting lagmannsrett i en dom fra 11.9.2006 som gjaldt oppføring av nytt bad, omlegging av tak, diverse arbeider innendørs og oppføring av et tilbygg med fire soverom.  

Lagmannsretten konkluderte at avtalen ble regulert av håndverkertjenesteloven, og begrunnet dette bl.a. med at selve tilbygget hadde «et relativt beskjedent omfang, også sett i forhold til det eksisterende bygg». De innvendige arbeidene inklu sive oppføring av nytt bad var ikke tilstrekkelig til å anse arbeidene som en "full ombygging".

Hvor grensen skal gå er således ikke lett å trekke, og det må utøves et skjønn.

Hvis man er i tvil bør man enten kontakte advokat for å avklare, eller ta høyde for at domstolen vil kunne konkludere at det er bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse hvis det senere blir tvist.

I mange tilfeller vil det ikke spille noen rolle hvilken av lovene det er som regulerer forholdet. Hvis tvisten kun omhandler mangler vil nok retten vurdere de ulike krav rimelig likt.

Dette kan stille seg annerledes dersom forbruker fremsetter krav om dagmulkt eller krav om prisreduksjon fordi tilleggsarbeider har blitt priset høyere enn det avtalen gir anledning til.

Håndverkertjenesteloven har ikke bestemmelser om dagmulkt, men det har bustadoppføringsloven.

I bustadoppføringsloven er det også en bestemmelse som for den profesjonelle mulighet for å avtale at man kun er forpliktet til å utføre tilleggsarbeidet som tilsvarer maksimalt 15 % av vederlaget, men det må avtales i forkant.

Hvis man har opptrådt som om rehabiliteringsjobben reguleres av håndverkertjenesteloven og ikke hensyntatt slike forhold, kan man få ubehagelige overraskelser i etterkant.

7. Bustadoppføringsloven er ufravikelig

Det følger av bustadoppføringsloven § 3 at partene ikke kan avtale vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av lovens bestemmelser.  

Bustadoppføringsloven er med andre ord ufravikelig i forbrukerens disfavør.

Derimot kan loven fravikes hvis det avtales noe som gir forbrukeren bedre vilkår.

I en del tilfeller ser man at den profesjonelle har vist til en av standardkontraktene som benyttes mellom profesjonelle, som f eks NS 8405 eller NS 8407.

Det frarådes.

Dersom man blander f eks NS 8407 inn i kontraktsforholdet med en forbruke vil forbruker kkunne påberope de bestemmelsene som gir denne bedre rettigheter enn det bustadoppføringsloven gir. Samtidig som den profesjonelle ikke kan påberope de strengere reglene som man ellers kunne ha påberopt overfor en profesjonell byggherre.

En sak vi kjenner fra mange år tilbake kan tjene som illustrasjon på konsekvensene av at loven er ufravikelig.

Et typehusfirma skulle oppføre en ny enebolig for et ungt ektepar. Utbyggeren tilbød først ferdigstillelse innen utløpet av januar. Det unge ekteparet hadde et sterkt ønske om å overta medio desember for å kunne feire jul i nytt hus. En problemstilling ikke ukjent for mange utbyggere. Som utbyggere flest ønsket man å være forståelsesfull og utbygger aksepterte ferdigstillelse medio desember. Som vilkår for å forsere byggeperioden med nesten 1 1/2 måned krevde utbygger at partene avtalte kun halv dagmulktsats. Det unge ekteparet aksepterte. Huset ble ikke overlevert før medio januar og ekteparet krevde bl.a. full dagmulkt. I sin muntlige forklaring for retten vedkjente ekteparet seg avtalen om halv dagmulkt, men det kunne ikke retten følge siden bustadoppføringsloven er ufravikelig. Denne saken ble imidlertid forlikt før dom ble avsagt.

8. Kontrakter mellom profesjonelle parter i boligprosjekter

Den som er "entreprenør" i en kontrakt med en forbruker vil sjelden gjøre selve jobben med å oppføre (hele) boligen selv.

Dreier det seg om et større leilighetsprosjekt vil utbygger normalt ha inngått en NS 8407-kontrakt med en totalentreprenør, mens denne har inngått kontrakter med underentreprenører basert på NS8415 eller NS 8417.

Dersom det dreier seg om en byggmester som oppfører en enebolig eller hytte på forbrukerens eiendom vil byggmester ha behov for å inngå kontrakter med de fag som byggmester ikke leverer selv. Slike kontrakter vil normalt inngås på grunnlag av NS 8405, NS 8406 eller NS 8407.

Uansett bør utbygger eller byggmester være påpasselig med å tilrettelegge sine videre kontraktsforhold på en slik måte at egne plikter vis a vis forbruker blir videreført.

Det er dette man gjerne kaller "back to back".

Hvordan man utarbeider "back to back"-klausuler varierer, og som oftest bør "back to back"-klausuler skreddersys det enkelte prosjekt.

Temaet er også rettslig komplisert, det blir en veldig rettslig (og omfattende) artikkel hvis vi skal skrive om dette, og som oftest benyttes advokat ved utforming av slike bestemmelser.

Følgelig nøyer vi oss med å påpeke nødvendigheten av at man tar med seg dette inn i de profesjonelle kontraktene.