1. Innledning
Bustadoppføringsloven kom i 1997 og hos Lovdata finnes den her.
Alle profesjonelle aktører involvert i boligbygging må være kjent med bustadoppføringslovens regler. I denne artikkelsamlingen fokuserer vi på det vi mener er mest sentralt.
Bustadoppføringsloven og de profesjonelle kontraktstandardene har et felles utgangspunkt, nemlig den (tidligere) uskrevne entrepriserett.
Hvordan de profesjonelle standardene forstås, og praktiseres, vil derfor kunne være av relevans også når det gjelder forståelsen av bustadoppføringsloven.
Av særlig relevans er standardkontrakter på overordnet nivå (NS 8405 – 8407), men vi vil også peke på artiklene om hhv avtalerett og foreldelse/ reklamasjon.
Vi har lagt inn hyperlinker til konkrete enkeltartikler i våre artikler om bustadoppføringsloven.
2. Forbrukervernlov
Selv om mye av entrepriseretten samsvarer mellom lov og standardkontrakter er det en vesentlig forskjell man som profesjonelle aktør må ha særlig fokus på.
Bustadoppføringsloven er gitt for verne forbrukerne som den antatt svake part i kontraktsforholdet med den profesjonelle.
Når en forbruker inngår kontrakt med en profesjonell om kjøp av en bolig som den profesjonelle skal oppføre, vil normalsituasjonen være at forbrukeren har minst kunnskap og kompetanse.
Boligen er av naturlige grunner ikke ferdigstilt og det er vanskelig for å forbruker å sette seg inn i hvorledes sluttproduktet kommer til å bli.
Forbrukeren er som oftest avhengig av informasjon formidlet av den profesjonelle parten, og den må derfor være riktig.
I tillegg er kjøp av bolig den viktigste (og største) investeringen en forbrukeren gjør for seg selv, og sin familie. Hvis noe går galt vil derfor forbruker være svært sårbar.
Konsekvensene av dette kommer vi tilbake til i denne og andre artikler i denne temasamlingen.
3. Når kommer bustadoppføringsloven til anvendelse - parter
Loven kommer til anvendelse når en forbruker skal kjøpe en bolig (helårs- eller fritids) som ikke er ferdigstilt, og hvor motparten er en profesjonell som opptrer i «næringsverksemd».
Loven bruker begrepet «forbrukar» om den som skal kjøpe, og «entreprenør» om den som er selger, entreprenør eller håndverker, se bustadoppføringsloven § 2 «Partane».
Det er viktig å presisere at loven kommer ikke bare til anvendelse når kontrakten omfatter absolutt hele boligen. Den kommer også til anvendelse dersom en håndverker får et avgrenset oppdrag fra forbrukeren i forbindelse med oppføringen av en bolig.
Lovens bruk av begrepet «entreprenør» er ikke helt tidsmessig. I dag er nok situasjonen den at flertallet av boliger er leiligheter og hvor det er en eiendomsutvikler eller en utbygger som står som selger. En slik aktør må på sin kant inngå avtale med en eller flere entreprenører som påtar seg jobben med å oppføre leilighetsprosjektet. I dag er det mest vanlig at disse inngår en totalentreprisekontrakt basert på NS 8407. Likefult er det eiendomsutvikleren eller utbyggeren som betegnes som «entreprenør» i bustadoppføringsloven, mens totalentreprenøren blir å anse som «bakre ledd», jfr buofl § 37 eller «nokon som entreprenøren svarar for», jfr buofl. § 19, første ledd.
Loven omfatter også organisasjoner og «offentleg verksemd» så lenge disse får en økonomisk godtgjørelse for å yte noe «som ledd i oppføring av ny eigarbustad».
Et eksempel hvor f eks en kommune omfattes av bustadoppføringsloven er der kommunen oppfører omsorgsboliger og selger disse før de er ferdigstilt. Kjøperne av slike boliger har et minst like stort behov for forbrukervern ved kjøp av bolig under oppførelse som alle andre forbrukere. At «entreprenør» i bustadoppføringslovens forstand er en kommune gir ingen garantier for at forbrukervernet blir ivaretatt bedre enn der «entreprenør» er privat.
Mer kan skrives for å nyansere eller presisere disse begrepene, men det vesentligste er behandlet. Skulle man stå overfor tvilstilfeller er det best å kontakte en jurist eller advokat.
4. Nærmere om boligalternativer
Loven kommer til anvendelse når man selger ikke-ferdige boliger til forbrukere.
Med boliger menes både boliger beregnet for helårsboliger, og for fritidsboliger.
Loven kommer til anvendelse ved kjøp av eneboliger, enkeltstående hytter, tomanns eller flermannsboliger. Den kommer til anvendelse ved salg av leiligheter og det spiller ingen rolle om det er eierseksjoner eller andeler i et borettslag. Vi viser i denne forbindelse til buofl. §§ 1, 1 a og 1 b.
Det spiller ingen rolle om avtalen omfatter hele, deler eller en andel av eiendommen boligen oppføres på, eller om kjøper (forbrukeren) selv eier tomten og så inngår en avtale med entreprenør/ håndverker om oppføring av hele eller deler av boligen.
5. Boligen må ikke være ferdigstilt
Det sentrale for om bustadoppføringsloven kommer til anvendelse er om boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet, eller ikke, jfr buofl. § 1, første ledd.
Av denne bestemmelsen fremgår det at loven kommer til anvendelse «dersom arbeid som er omfatta av avtalen, ikkje er fullført på avtaletida».
I hht rettspraksis skal det svært lite til av gjenværende arbeider før det er bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse.
Som eksempel benyttes en dom av 2.1.2006 fra Eidsivating lagmannsrett hvor det kun gjenstod å montere vask, WC og armatur på baderom og mindre overflatearbeider i et kjellerrom for at avtalen skulle vurderes på grunnlag av bustadoppføringsloven.
Dersom boligen er ferdigstilt kommer avhendingsloven til anvendelse, se avhl. § 1-1 (1) og (2). Avhendingsloven finner man her på Lovdata.
6. Hva med rehabilitering av boliger?
Dersom man engasjerer en håndverker eller større entreprenørfirma til å utføre arbeider på en eksisterende bolig vil det som utgangspunkt være håndverkertjenesteloven som regulerer forholdet. Håndverkertjenesteloven ligger på Lovdata og kan leses her.
Praktiske eksempler er utskifting av vinduer, legging av ny parkett, utskifting av bad, oppføring av terrasse, tilbygg eller en garasje.
Er det derimot tale om «full ombygging» omfattes avtaleforholdet av bustadoppføringsloven, jfr buofl. § 1, siste ledd.
Hva som menes med full ombygging er ikke uten videre gitt, og vi skal forsøke å eksemplifisere dette.
Hvis man iverksetter full rehabilitering av en enebolig hvor absolutt alt av inn- og utvendig kledning rives, vinduer og dører fjernes, gamle gulv rives eller pigges opp, bad fjernes, elektriske anlegg demonteres osv for deretter å bli bygget opp igjen vil det utvilsomt være en «full ombygging».
Dette eksempelet harmonerer med følgende uttalelse i lovens forarbeider: "Det sentrale er at ei full ombygging berre ligg føre dersom arbeidet er så omfattende at det praktisk sett gjeld ein ny bustad". (Ot prp nr 21 (1996-1997) side 45).
I en dom av 17.12.2021 fra Borgarting lagmannsrett gjaldt saken en tvist mellom elektroentreprenør og privatperson etter arbeider i forbindelse med en "omfattende rehabilitering" av en privat bolig. Partene, og retten, var enig om at arbeidene var så omfattende at vilkåret "full ombygging" i bustadoppføringsloven var oppfylt.
Grensedragningen mellom bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven stod sentralt i en forholdsvis nyere dom fra Borgarting lagmannsrett av 26.9.2022.
Det fremgår av dommens premisser at "hele andre etasje i boligen rives og erstattes av en ny etasje. Fasaden skulle endres og få en helt ny fremtoning. Alle vinduer skulle skiftes ut. Det skulle også gjøres omfattende arbeider innvendig, blant annet ved etablering av nye bad og til dels legging av nye gulv. I kjellerleiligheten skulle det ikke gjøres noen arbeider i første omgang. Omfanget av de innvendige arbeidene er ikke opplyst for lagmannsretten i sin fulle bredde".
Lagmannsretten konkluderte at det var håndverkertjenesteloven, og ikke bustadoppføringsloven som kom til anvendelse. I den forbindelse skriver lagmannsretten følgende: "Det vises til at det i første etasje kun ble utført arbeider som naturlig omfattes av håndverkertjenesteloven. Kjellerleiligheten ble heller ikke påvirket av ombyggingen. Selv om andre etasje ble skiftet fullstendig ut, mener lagmannsretten etter en totalvurdering at det er håndverkertjenesteloven som får anvendelse på arbeidene".
Tilsvarende konklusjon trakk Borgarting lagmannsrett i en dom fra 11.9.2006 som gjaldt oppføring av nytt bad, omlegging av tak, diverse arbeider innendørs og oppføring av et tilbygg med fire soverom.
Lagmannsretten konkluderte at avtalen ble regulert av håndverkertjenesteloven, og begrunnet dette bl.a. med at selve tilbygget hadde «et relativt beskjedent omfang, også sett i forhold til det eksisterende bygg». De innvendige arbeidene inklu sive oppføring av nytt bad var ikke tilstrekkelig til å anse arbeidene som en "full ombygging".
Hvor grensen skal gå er således ikke lett å trekke, og det må utøves et skjønn.
Hvis man er i tvil bør man enten kontakte advokat for å avklare, eller ta høyde for at domstolen vil kunne konkludere at det er bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse hvis det senere blir tvist.
I mange tilfeller vil det ikke spille noen rolle hvilken av lovene det er som regulerer forholdet. Hvis tvisten kun omhandler mangler vil nok retten vurdere de ulike krav rimelig likt.
This may be different if a consumer makes a claim for daycare or a demand for a price reduction because additional work has been priced higher than the contract allows.
The Craftsman Services Act does not have provisions for day mulches, but it does have the Bustard Entry Act.
In the bustad entry law there is also a provision that for the professional possibility of agreeing that one is only obliged to carry out the additional work that corresponds to a maximum of 15% of the remuneration, but it must be agreed in advance.
If one has acted as if the rehabilitation job is regulated by the Craftsman Services Act and has not taken into account such conditions, one can get unpleasant surprises in the aftermath.
7. The law of bustad entry is invariable
It follows from Section 3 of the Busted Listing Act that the parties cannot agree terms which are inferior to the consumer than those resulting from the provisions of the Act.
In other words, the law of bust entry is invariable to the consumer's disfavor.
On the other hand, the law can be waived if something is agreed that gives the consumer better terms.
In some cases, it is seen that the professional has referred to one of the standard contracts used between professionals, such as NS 8405 or NS 8407.
It is discouraged.
If, for example, NS 8407 is involved in the contractual relationship with a consumer, the consumer will be able to invoke the provisions that give him better rights than those provided by the law on bustad entry. At the same time, the professional cannot invoke the stricter rules that one might otherwise have invoked against a professional builder.
A case we know from many years back can serve as an illustration of the consequences of the law being unenforceable.
A type house company was going to build a new detached house for a young married couple. The developer first offered completion by the end of January. The young couple had a strong desire to take over in mid-December to be able to celebrate Christmas in a new house. A problem not unknown to many builders. Like most builders, one wanted to be understanding and the developer accepted completion in mid-December. As a condition for extending the construction period by almost 1 1/2 months, the developer demanded that the parties agree only half the daily mulch rate. The young married couple accepted. The house was not handed over until mid-January and the couple demanded, among other things, full daycare. In their oral explanation to the court, the couple agreed to the agreement on half-day leave, but the court could not abide by it since the bustad entry law is invariable. However, this case was settled before judgment was rendered.
8. Contracts between professional parties in housing projects
Whoever is the “contractor” in a contract with a consumer will rarely do the actual job of erecting the (entire) dwelling itself.
In the case of a larger apartment project, the developer will normally have signed a NS 8407 contract with a general contractor, while the developer has signed contracts with subcontractors based on NS8415 or NS 8417.
If it is a builder who erects a detached house or cottage on the consumer's property, the builder will need to conclude contracts with those subjects that the builder does not supply himself. Such contracts will normally be concluded on the basis of NS 8405, NS 8406 or NS 8407.
In any case, the developer or builder should be careful to arrange their further contractual relations in such a way that their own obligations vis-à-vis the consumer are continued.
This is what we call “back to back.”
How to draw up “back to back” clauses varies, and most often “back to back” clauses should be tailored to the individual project.
The topic is also legally complicated, it becomes a very legal (and extensive) article if we are to write about this, and most often a lawyer is used when drafting such provisions.
Accordingly, we are content to point out the need for this to be included in the professional contracts.
