1. Overordnet
I artikkelen om prosjektgjennomføring punkt 2 står det en god del om byggetidens avtalte lengde og artikkelen kan leses her.
I samme artikkel punkt 4 skriver vi om endringer og i punkt 5 at krav om fristforlengelse skal behandles i en egen artikkel, nemlig denne.
I denne artikkelen behandles også bustadoppføringslovens sanksjonssystem dersom entreprenør blir forsinket.
2. Fristforlengelse
Den sentrale bestemmelsen og fristforlengelse er buofl. § 11 med overskriften «Tilleggsfrist».
Reglene om fristforlengelse er - i prinsippet - langt på vei de samme i bustadoppføringsloven som i f eks NS 8407 punkt 33. Vår artikkel om disse bestemmelsene kan derfor være av interesse og artikkelen kan leses her.
At reglene har stor grad av likhet fremgår f eks av buofl § 11, siste ledd som fastslår at entreprenøren taper sitt krav på fristforlengelse dersom han ikke varsler forbruker «uten ugrunnet opphold» etter han ble kjent med det forhold som begrunner kravet.
Manglende varsling har med andre ord preklusiv virkning tilsvarende det som er regelen i NS 407 punkt 33.4, annet ledd.
Reglene for hvordan man beregner varigheten på den fristforlengelsen som kreves, fremgår av buofl § 11, tredje ledd. Denne bestemmelsen er i det alt vesentligste identisk med NS 8407 punkt 33.5 og vi viser derfor til samme artikkel som vi allerede har inntatt en link til.
I buofl § 11, første ledd finner vi de situasjonene som berettiger entreprenøren krav på fristforlengelse. Det er tre tilfeller av disse og de er listet opp i bokstavene a, b og c.
Bokstav a nevner endringer eller tilleggsarbeider som forbrukeren krever utført og som påfører arbeidet forsinkelser. Vi har skrevet om endringer i artikkelen om prosjektgjennomføring punkt 4, og vi har inntatt en link til denne i punkt 1 ovenfor.
Bokstav b referer til forsinkelser som forbrukeren eller noen denne svarer for påfører entreprenøren. Dette alternativet er nok mest praktisk i de situasjonene hvor det oppføres en enebolig eller hytte på forbrukerens eiendom, og hvor denne har kontrahert prosjekterende og/ eller andre sideordnede entreprenører. For samtlige av disse vil det kunne inntre, eller dukke opp, noe som påfører entreprenør forsinkelser og hvor byggherren sitter med risikoen.
Bokstav c omhandler forsinkelser som skyldes forhold utenfor entreprenørens kontroll (force majeur). Dette er en bestemmelse som sjelden anvendes rett og slett fordi det skal svært mye til for å benytte den. Et kjent eksempel fra nyere tid er covid-epidemien. Da den rammet Norge i mars 2020 var alle uforberedt og det tok lang tid før man fant ut hvordan man skulle overvinne konsekvensen av denne. I dag vil ikke et tilsvarende utbrudd av covid representere et slikt forhold utenfor entreprenørens kontroll.
Dersom en entreprenør blir forsinket må man med andre ord kunne påberope et av disse tre forholdene. Hvis ikke det lar seg gjøre vil man ikke få krav på fristforlengelse.
En entreprenør må derfor ta høyde for at svært mye av det som kan påvirke byggetiden er forhold som entreprenøren selv har risikoen for.
Som eksempel nevnes at det tar lengre tid å få utstedt igangsettingstillatelser enn det entreprenør først la til grunn. Det er ikke uvanlig at man i leilighetsprosjekter sender inn suksessive søknader om igangsettingstillatelser etter hvert som arbeidene skrider frem. Man kan f eks tenke seg at prosjektet består av fem separate høyhus som alle stor oppe på en felles parkeringskjeller. Da starter man med å omsøke igangsettingstillatelse for å grave ut byggegrop, deretter tillatelse for betongarbeider etc med selve parkeringskjelleren, og så separate tillatelser for hvert av høyhusene. Disse kan igjen være inndelt i flere del-tillatelser. Høyhusene blir så ferdig til ulike tidspunkt og man ønsker å overlevere leiligheter etter hvert som det enkelte høyhus ferdigstilles. Samtidig kan det foreligge rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen om at alt skal være ferdig før man utsteder midlertidige brukstillatelser. Samtlige av disse trinnene i byggesaken hører inn under entreprenørens risikoområde, og forsinkelser på et eller flere av disse vil som utgangspunkt ikke berettige entreprenøren krav på fristforlengelse.
Det er derfor viktig at utbygger er påpasselig med hvorledes man formulerer seg mht byggetid.
3. Dagmulkt og andre sanksjoner ved forsinkelse
3.1 Oversikt
Buofl § 17 inneholder en oversikt over fire aktuelle sanksjonsmidler og disse er angitt i bestemmelsens bokstav a – d.
Vi vil behandle forbrukerens rett til å kreve dagmulkt (bokstav a) og retten til å kreve erstatning (bokstav c).
De to andre sanksjonene er forbrukerens rett til å holde tilbake eget vederlag (bokstav d) og retten til å heve hvis forsinkelsen er vesentlig (bokstav b). Disse sanksjonene finner vi ingen grunn til å behandle. Dels fordi tilbakehold av egen ytelse er en så vidt grunnleggende sanksjon hvis motpart misligholder, og dels fordi heving av kontrakt er så vidt spesielt at da bør advokat(-er) involveres uansett.
Når det gjelder dagmulkt og erstatning vil vi fremholde at det også er dette som er de primære sanksjonsmidlene i standardkontraktene mellom profesjonelle. Vi har skrevet en egen artikkel om dette med utgangspunkt i NS 8407 punkt 40 som kan leses her.
3.2 Dagmulkt
Dagmulkt er nærmere behandlet i buofl § 18.
Det følger av buofl § 18, første ledd at det skal betales dagmulkt «for kvar dag» entreprenøren er forsinket.
Dette er forskjellig fra f eks NS 8407 punkt 40.3 som angir at det kun betales dagmulkt for hverdager (dvs. ikke får søndager og helligdager).
En annen forskjell er dagmulktgrunnlaget.
I NS 8407 (og andre standardkontrakter mellom profesjonelle) er det kontraktssummen som utgjør dagmulktgrunnlaget. Det betyr at merverdiavgiften skal inkluderes, men ikke etterfølgende tilleggsvederlag eller indeksregulering.
Når det skal betales dagmulkt til forbruker følger det av buofl § 18, annet ledd at dagmulktgrunnlaget ikke begrenses til kontraktsum, men til «det samla vederlaget entreprenøren skal ha».
Det betyr at har entreprenøren fått krav på f eks 25 % høyere vederlag enn det som var opprinnelig avtalt kontraktsum, så blir dagmulkten tilsvarende større.
En tredje forskjell som gjør seg gjeldende i prosjekter hvor eiendommen inngår som del av kjøpesum – typisk leiligheter – vil samlet vederlag for alle leiligheter ligge betydelig høyere enn den kontraktssum utbygger har i sin kontrakt med totalentreprenør.
Dette avhjelpes delvis ved at dagmulktsatsen er 0,75 0/00 når kontrakten omfatter eiendomsrett til grunnen, mens den er 1,0 0/00 i andre tilfeller.
Følgelig er det all grunn for en utbygger til å være svært påpasselig når man avtaler byggetid med forbrukerne, ref vår artikkel om prosjektgjennomføringen.
Felles for bustadoppføringsloven og kontrakter som baserer seg på f eks NS 8407 er at maksimal dagmulktperiode er 100 dager. At dagmulktperioden er 100 dager fremkommer indirekte av NS 8407 punkt 40.3, første og tredje ledd, mens det fremgår eksplisitt av buofl. § 18, annet ledd, siste punktum.
3.3 Erstatning
Dagmulkt er den primære sanksjonen ved forsinkelser, mens erstatning er noe som kan kreves i visse tilfeller.
Dette er felles for kontraktsforhold som reguleres av bustadoppføringsloven og som reguleres av standardkontraktene mellom profesjonelle.
Mens dagmulkt er noe hhv forbruker, byggherre eller totalentreprenør får krav på uten at det nødvendigvis foreligger et tilsvarende, økonomisk tap, forutsetter et krav på erstatning at man rent faktisk har blitt påført et økonomisk tap.
At det foreligger et økonomisk tap er et av fire vilkår som må være oppfylt for å kunne kreve erstatning. De øvrige vilkårene er at det må foreligge et ansvarsgrunnlag, det må være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet, og tapet må ha vært en forutsigbar konsekvens.
Siden dagmulkt er det primære sanksjonsmiddelet som ikke krever annet enn at entreprenøren er forsinket, er det kun når det økonomiske taper overstiger den dagmulkten man har krav på at erstatning evt blir relevant å kreve, jfr buofl § 19, første ledd.
I tillegg må det foreligge et ansvarsgrunnlag og det følger av buofl § 19, første ledd at entreprenøren må ha opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med det man kaller «hederlighet og god tro», jfr buofl § 19, første ledd.
Dernest må det være årsakssammenheng mellom det entreprenøren gjorde og det tap som forbrukeren ble påført.
Det skal generelt svært mye til for å få retten aksept for at noen har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med «hederlighet eller god tro».
Bakgrunnen for det er at en slik oppførsel fremstår normalt som sterkt kritikkverdig, og domstolene er gjerne tilbakeholdne.
Om grov uaktsomhet sier man gjerne at det må foreligge et markant avvik fra det som anses å være normal adferd.
Vi går ikke nærmere inn på disse momentene, da vi antar at de fleste entreprenører er opptatt av å opptre skikkelig. Spørsmålet om erstatning, grov uaktsomhet eller i strid med «hederlighet og god tro» vil normalt dukke opp hvis en forbruker har engasjert advokat, og man av grunner det er vanskelig å se for seg skulle mene at dagmulkten ikke er tilstrekkelig for å kompensere for et tap.
I slike tilfeller vil det være tryggest for en entreprenør å kontakte egen advokat.
