1. Overordnet

I denne artikkelen behandler vi fire emner, nemlig;

• byggetidens lengde

• kvalitetskrav til det som skal bygges og leveres

• endringer (tillegg)

• hvorledes entreprenør skal forholde seg dersom endringer medfører krav på tilleggsvederlag eller fristforlengelse.  

2. Byggetidens lengde

2.1 Avtalefrihet

Bustadoppføringsloven er taus når det gjelder hvor lang tid man kan avtale at byggetiden skal vare.  

Partene kan derfor fritt avtale det man måtte ha behov for.  

For en entreprenør vil det ofte kunne være ønskelig å ha en vag formulering.  

I prosjektsalg av leiligheter vil ofte situasjonen være at mye gjenstår å avklare på det tidspunktet som leilighetene legges ut for salg.  

Man har antagelig rammetillatelse, men byggelån åpnes ikke før man har solgt en viss andel av leilighetene (f eks 70 %). Følgelig kan det ta lang tid før man har finansiering til å starte byggingen.  

Et annet forhold er rekkefølgebestemmelser eller vilkår i rammetillatelsen som må innfris før man f eks får midlertidig brukstillatelse, og hvor slike vilkår byr på utfordringer.  

Et tredje forhold kan være strenge vernebestemmelser som gjør at utbygger må forholde seg til antikvariske myndigheter gjennom hele byggeperioden, og hvor det er vanskelig å styre/ forutse myndighetenes saksbehandlingstid.  

I andre tilfeller byr ikke slike forhold på utfordringer overhodet. Entreprenør er f eks en typehus-produsent og huset skal oppføres på forbrukerens tomt. Det som skal oppføres ligger innenfor reguleringsplanens rammer, og tiltaket er enkelt. I en slik situasjon vil en forbruker kunne være meget opptatt av at man avtaler en konkret dato.  

2.2 Vage formuleringer

I 2011 ble det avsagt to Høyesterettsdommer som begge legger føringer for hvor vage formuleringer partene kan avtale når det gjelder byggetidens lengde. Dommene sier også noe om forutsetningene for at slike vage formuleringer står seg i praksis.  

Disse dommene kalles «Nye Major» og «Kruses gate» og er inntatt i Rt 2011 s 670 og Rt 2011 s 679.  

Begge dommer gjaldt leilighetsprosjekter på Majorstuen i Oslo, og utbygger var den samme i begge saker.  

Felles for begge saker var at utbygger hadde inntatt en svært vag bestemmelse om når leilighetene ville bli innflyttingsklare, og Høyesterett kom til at ingen av dem anga en spesifikk bindende frist for ferdigstillelse (og overtakelse) av leilighetene.  

Utbygger fikk dermed medhold i at man ikke var forpliktet til en bestemt dato, men likevel dømt til å betale dagmulkt i den saken som het «Kruses gate». Begrunnelsen for at utbygger tapte i denne saken var at utbygger ikke hadde gjennomført prosjektet «med rimeleg fremdrift», jfr buofl § 10 siste ledd som vi behandler nedenfor.  

I begge prosjektene hadde utbygger brukt vage formuleringer om når leilighetene ville bli ferdigstilt. I «Nye Major» stod det at utbygger «tar sikte på ferdigstillelse (…) 2. halvår 2007», mens det stod at boligene var «planlagt innflyttingsklare i løpet av 3. kvartal 2007» i «Kruses gate».  

I prosjektsalg i dag finner man liknende formuleringer og grunnen er at man ikke ønsker å forplikte seg på et usikkert grunnlag.  

Ofte inntar man bestemmelser om at utbygger (selger eller «entreprenør») skal varsle kjøperne en viss tid før ferdigstillelse, og at den dato man da varsler blir å anse som den dagmulktbelagte overtakelsesdatoen.  

2.3 Et bestemt antall dager

I mindre prosjekter som oppføring av en enebolig eller en hytte er man normalt mer konkret.  

Noen avtaler en bestemt dato, mens andre avtaler at arbeidene skal være ferdigstilt innen et bestemt antall dager.  

Når man har avtalt et bestemt antall dager er det viktig å tenke gjennom hva som skal være friststart.  

Vi anbefaler entreprenør å ta utgangspunkt i tidspunktet for igangsettingstillatelse med tillegg av noen dager til mobilisering og opprigging på byggeplass.  

Vi har erfart at formuleringer som tar utgangspunkt i «oppstart byggeplass» har skapt unødvendige tvister. Tvist fordi forbruker har ansett felling av trær og/ eller fjerning av løsmasser som oppstart selv om dette er ikke-søknadspliktige tiltak utført av entreprenør i påvente av at igangsettingstillatelse skulle foreligge.  

2.4 Lørdager, helligdager og ferier

Når man angir byggetiden til et visst antall dager regnet fra et oppstartstidspunkt er det viktig å ta høyde for lørdager, helligdager og ferier.  

Man bør presisere at  at byggetiden ikke inkluderer lørdager og helligdager, samt at påske- sommer- og juleferie skal tillegges byggetiden der det er aktuelt.  

At byggetiden skal tillegges ferier fremgår eksplisitt i byggeblankettene. Av disse følger det at at påske- og juleferie medfører et tillegg på en uke for hver ferie, mens sommerferien gir et tillegg på tre uker.  

2.5 «Snarast råd (…) med rimeleg fremdrift (…) utan unødig avbrot»

Dersom partene – mot formodning – ikke har avtalt noe som helst følger det av  buofl. §10, siste ledd at entreprenøren skal iverksette sine arbeider «snarast råd» etter at forbrukeren har sagt fra at det er klart. Deretter skal entreprenøren utføre sitt arbeid «med rimeleg framdrift og utan unødvendig avbrot».  

Den delen av bestemmelsen som knytter oppstart opp mot forbrukerens melding er antagelig lite praktisk i dag. Da bustadoppføringsloven ble laget var det svært vanlig at forbrukere stod for en del egeninnsats som f eks trefelling og oppføring av lecamur etc. Da var det viktig at forbruker meldte fra til entreprenør når alt var klart.  

I dag er nok ikke det så vanlig, men entreprenør må likevel være forberedt på å starte opp «snarast råd» med utgangspunkt i avtaleinngåelsen med mindre annet er sagt (skrevet).  

Under enhver omstendighet må entreprenør arbeide «med rimeleg framdrift og utan unødvendig avbrot» slik Høyesterett kom til i «Kruses gate»-dommen, se punkt 2.2 ovenfor.  

Hvis man ikke gjør det kan altså resultatet bli dagmulktansvar selv om ingen spesifikk ferdigstillelsesdato er angitt.  

3. Kvaliteten på det arbeidet som utføres

Når man skal ta stilling til kvaliteten på kontraktsarbeidet må man alltid ta utgangspunkt i det som er avtalt. Hva som er avtalt fremgår normalt av vedlegg til kontrakten, og det kan være leveransebeskrivelser, prospekt osv.  

Dernest er det mye som ikke avtales spesifikt, og uansett har bustadoppføringsloven bestemmelser som entreprenøren må ta hensyn til.  

Den sentrale bestemmelsen er buofl § 7 hvor det i første ledd slås fast at arbeidet skal utføres «på faglig godt vis». I annet ledd fremgår det at materialene som benyttes «skal ha vanleg god kvalitet».  

I tillegg viser vi til buofl § 25 annet ledd om mangler hvor det indirekte fremgår at entreprenørens arbeider skal være i samsvar med «offentlegrettslige krav». Dette er krav som fremgår av lov eller forskrift («i medhald av lov») og hvor TEK17 er den mest sentrale forskriften i et byggeprosjekt.  

Vi har skrevet en god del om de krav som stilles til det ferdige produktet i artikkelserien om NS-kontraktene. Det er mye relevant lesning i f eks den artikkelen som omhandler NS 8407 punkt 14 og den kan leses her.  

Det er på sin plass å presisere at veilederen til TEK 17 ikke er en forskrift. Det innebærer at de løsninger som velges ikke behøver være i samsvar med de anbefalinger som fremgår av veilederen. Men, vi presiserer at veilederen gir anbefalinger på såkalte pre-aksepterte løsninger. Velger man en løsning i veilederen vil man alltid anses for å ha oppfylt forskriftskravet.  

Dersom man velger egne løsninger må man kunne dokumentere at ens egen løsning er minst like god som en av de preaksepterte løsningene som veilederen foreslår. Dette skjer gjennom en såkalt «analyse» og vi viser i den forbindelse til TEK 17 § 2-2 (2) bokstav b.  

4. Endringer (tillegg)

Av de samme grunner som profesjonelle byggherrer har behov for å kreve endringer underveis i byggeriet har forbruker slike behov.  

Vi viser i den forbindelse til buofl. § 9 «Endringar og tilleggsarbeid» hvor det i første ledd fastslås at forbruker «kan kreve endringar i arbeidet og påleggje entreprenøren å utføre tilleggsarbeid».  

Vi har skrevet en del om endringer og nødvendigheten av at dette reguleres i flere artikler, og en dem finnes her. Selv om denne gjelder endringer i kontraktsforhold som reguleres av bl.a. NS 8407 er artikkelen relevant fordi den gir bakgrunnsinformasjon som kan bedre forståelsen, og praktiseringen, av buofl § 9.

En likhet er at endringen «må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter, og ikke være av vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet», jfr NS 8407 punkt 31.1, tredje ledd.  

I buofl. § 9, første ledd er det en tilsvarende regel. Der står det at endringen må stå «i samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga».  

En annen likhet er at NS 8407 m.fl. legger en volum-begrensning på byggherrens endringskompetanse. Vi viser i den forbindelse til NS 8407 punkt 31.1, tredje ledd som vi også skriver om i artikkelen det er vist til over.  

I buofl § 9, tredje ledd er det også inntatt en slik begrensning, men den må entreprenør og forbruker avtale særskilt skal gjelde. Hvis man ikke avtaler en slik begrensning vil forbruker stå fritt til å bestille endringer som overstiger vederlaget med langt mer enn 15 %.  

Siden bustadoppføringsloven er ufravikelig er det ikke anledning til å avtale en lavere grense enn 15 %, men en høyere grense kan avtales.  

Som for NS 8407 skal det legges til grunn en netto-betraktning hvor man også hensyntar arbeider som utgår. Bestilles det tillegg som utgjør en økning på 20 % samtidig som arbeid tilsvarende 6 % utgår, vil netto endringer kun utgjøre 14 %.  

Forbrukeren kan heller ikke kreve endringer dersom dette påfører entreprenøren ulemper som ikke står i forhold til det forbrukeren oppnår, jfr buofl. § 9, annet ledd.  

Dette er en sikkerhetsventil for entreprenør som antagelig ikke benyttes ofte.  

Ved endringer vil en entreprenør kunne kreve både tilleggsvederlag og fristforlengelse dersom det er saklig grunn for dette. Hvis en endring vil få så store konsekvenser at entreprenør påføres en ulempe vil antagelig dette reflekteres i vederlagskravets størrelse og/ eller lengden på den fristforlengelsen som kreves. Da blir antagelig ikke endringen noe av, og så løses utfordringen på den måten.  

I noen tilfeller vil imidlertid et – etter forholdene – høyt vederlagskrav eller krav på fristforlengelse ikke være tilstrekkelig for å slippe et endringskrav fra forbruker.  

Et slikt tilfelle står man overfor i større leilighetsprosjekter hvor kjøpere av leiligheter kommer inn på ulike stadier i byggeprosessen samtidig som produksjonen er lagt opp på en mer industrialisert måte enn det som er tilfelle ved oppføring av enkeltstående eneboliger eller hytter.  

I slike leilighetsprosjekter har man behov for å begrense tilvalgsmulighetene. Det gjelder både med hensyn til hva som kan endres, og når endringer kan bestilles.  

Følgelig operer man gjerne med konkrete tilvalgsmuligheter og man har frister som kjøperne må forholde seg til.  

Hvis alle leilighetskjøpere stod helt fritt til å bestille hva som helst av tilvalg, og på et hvilket som helst tidspunkt, ville entreprenør påføres en urimelig høy risiko for at hele prosjektet ble forsinket.  

Av bl.a. disse grunner er det viktig at utbygger hensyntar alt som gjelder endringer (og tilvalg) i avtaledokumentet. Dette gjelder dels i forhold til forbruker, men også i forhold til totalentreprenør.  

Vi har allerede vært inne på det, men muligheten for å innskrenke forbrukerens rett til å kreve endringer som følge av de ulemper som påføres utbygger (entreprenør) vil være størst i et leilighetsprosjekt og minst ved oppføring av en enkeltstående bolig eller hytte.  

Til slutt minner vi om nødvendigheten av skriftlighet.  

Loven inneholder ingen krav om skriftlighet, men det følger av buofl. § 9, fjerde ledd at entreprenør kan selv kreve at forbrukeren må fremsette sine krav på endring eller tillegg skriftlig.  

Her skiller bustadoppføringsloven seg fra f eks NS 8407 punkt 31.3 som i første ledd fastslår at en endringsordre skal være skriftlig.  

I NS 8407-kontrakter vil manglende skriftlighet oftest medføre at entreprenør iverksetter rutinen med såkalte irregulære endringer, mens en entreprenør i et forbrukerforhold ikke trenger iverksette endringsarbeidet overhodet.  

Det er uansett viktig å huske på at det er utbygger som påtar seg høyest risiko ved ikke sørge for at endringer, og konsekvensen av endringen, nedfelles skriftlig. Ved bevistvil vil risikoen gå utover den profesjonelle part.  

5. Krav på tilleggsvederlag og fristforlengelse

Reglene om tilleggsvederlag ved endringer fremgår av buofl. § 42, mens reglene om tilleggsfrist følger av buofl § 11.  

Vi har valgt å behandle temaene om hhv tilleggsvederlag og fristforlengelse i hver sin artikkel som finnes hhv her og her.  

Dette har vi valgt å gjøre fordi slike tilleggskrav (vederlag og/ eller fristforlengelse) kan alternativt være begrunnet i noe annet enn forbrukerens krav på endringer. Følgelig blir det mer oversiktlig å behandle alt som gjelder hhv tilleggsvederlag og tilleggsfrist.  

Det eneste vi vil presisere her er at krav på tilleggsfrist som følge av en endring tapes hvis entreprenør ikke varsler forbruker «utan ugrunna opphald», jfr buofl § 11, siste ledd.  

For vederlagskrav som følge av en endring er utgangspunktet at krav om tilleggsvederlag enten må avtales i forbindelse med selve endringen, eller varsles i forbindelse med at krav om endring fremsettes, jfr buofl § 42, første og annet ledd. Reglene er imidlertid ikke like kategoriske med hensyn til at krav tapes hvis de ikke varsles «uten ugrunnet opphold» slik tilfellet er ved tilleggsfrist.  

Vi skriver mer om dette i artikkelen om tilleggsvederlag som finnes her.