1. Problemstilling
At partene har en riktig avtaleforståelse vil selvsagt forenkle gjennomføringen av enhver kontrakt, og redusere risikoen for unødige konflikter.
Dette gjelder i ethvert avtaleforhold og ikke mindre i bygg og anleggskontrakter hvor konfliktnivået allerede er høyt.
I 2020 utga Riksrevisjonen en rapport etter å ha analysert 47 rettslige tvister. Analysen var begrenset til anleggsprosjekter som gjaldt riksveier.
På det tidspunktet som rapporten ble publisert var et stort antall av sakene fremdeles ikke avgjort i domstolene. Likevel anslo Riksrevisjonen de samlede prosessomkostninger inklusive intern ressursbruk til om lag 600 millioner kroner. Siden mange av sakene ikke var avgjort på det aktuelle tidspunktet må man anta at den samlede kostnadsbruken ble vesentlig høyere.
I tillegg tapte partene flere 100 millioner kroner i finansomkostninger hvert år.
Av Riksrevisjonens rapport fremgår det også at mer enn 40 % av uenigheten skyldtes manglende kontraktsforståelse, mens svært mange av de øvrige uenighetene skyldtes forhold som var regulert av kontraktene.
Samfunnsøkonomisk Analyse skal ha anslått at samlet tvistebeløp pr år utgjør om lag 2,2 milliarder kroner pr år. Det er ingen grunn til å tro at tvistebeløpet i byggenæringen er noe lavere.
I BDOs Bygg og anleggsanalyse for 2025 fremheves økt konfliktnivå som en av fire hovedårsaker til at BA-bransjen opplever en vesentlig lavere produksjonsvekst enn den øvrige delen av fastlandsøkonomien. Differansen er faktisk så stor som 43 %.
Når tallene er så klare som dette vil vi fremheve at en forbedret kontraktsforståelse i alle ledd er å anse som lavthengende frukt for den aktør som ønsker å bedre sitt eget resultat.
Dette gjelder entreprenører og byggherrer.
Riktig tolkning av avtaler inngår som en del av dette – og derfor denne artikkelen.
2. Det objektive tolkningsprinsipp
Hovedregelen er at man benytter det objektive tolkningsprinsipp som innebærer at man tolker avtalens bestemmelser ut fra det som er en «naturlig språklig forståelse».
I tillegg må de enkelte bestemmelser leses i lys av det de formål som bestemmelsene er ment å ivareta.
Dersom det lar seg fastslå at begge parter hadde samme, subjektive forståelse av hva en avtale innebar da avtalen ble inngått, så vil selvsagt denne forståelsen bli lagt til grunn. Dette kalles det subjektive tolkningsprinsipp og representerer et unntak for hovedregelen.
Avtaler om et bygg eller anleggsprosjekt baseres som oftest på standardkontrakt som NS 8405, 8407, NS 8415 eller NS 8417.
Dette er kontrakter som er utarbeidet av andre enn partene selv, men av en komite nedsatt av Norsk Standard. I en dom fra 23.5.2025 (Nye Jordal Amfi) uttalte Høyesterett følgende om tolkning av slike kontrakter i note 43:
«NS 8407 er i likhet med tilsvarende standardkontrakter fremforhandlet av representanter fra berørte bransjeorganisasjoner. Den inneholder et detaljert og finmasket system for hele kontraktsforløpet. Med mindre det er holdepunkter for at partene har hatt en annen felles forståelse, er utgangspunktet at bestemmelsene skal tolkes objektivt (…)»
I note 44 refererte Høyesterett til en tidligere dom (HR-2023-534-A Slemdal skole avsnitt 56) og skrev følgende:
«Ved tolkningen av denne typen standarder må det foreligge sterke grunner for å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden, se HR-2020-228-A avsnitt 50 med videre henvisninger.»
Ofte må man lese flere deler av en kontrakt for å kunne skaffe seg tilstrekkelig kunnskap om hvordan kontrakten er å forstå.
I en dom fra Gulating lagmannsrett av 26.10.2021 fremhevet lagmannsretten at det er forståelsen til en normalt forstandig entreprenør som skal legges til grunn, og hvor man ser samtlige kontraktsdokumenter i sammenheng.
Dette utsagnet var i samsvar med det Høyesterett slo fast i en dom fra 8.11.2012 som kalles «Mika-dommen».
Denne saken gjaldt en anleggsentreprise hvor Statens vegvesen var byggherre og Mika entreprenør. Selve tvisten gjaldt tolkningen av de prosesskoder som SVV hadde beskrevet arbeidene med.
I note 70 siterte Høyesterett fra kontraktens punkt 4 hvor det bl.a stod at arbeidet var beskrevet i konkurransegrunnlaget «og dei teikningar og dokument desse viser til».
I note 71 siterte Høyesterett til de dokumentene som det ble vist til, nemlig «Konkurransegrunnlag Kap A-G», «Håndbok 025 – Prosesskode 1», «Håndbok 026 – Prosesskode 2» og «Teikningshefte «Tilbodsteikningar».
I note 89 siterte Høyesterett fra punkt 4.1 i Håndbok 025 hvor det bl.a. står at også «rapporter, forskrifter, standarder etc (…) listet opp i pkt A.4» inngår m.v. som del av kontraktsdokumentene – sammen med Håndbok 025 og 026 i sin helhet når disse «er nevnt som vedlegg til» anbudsgrunnlaget.
Dette nevnt for å illustrere kompleksiteten og omfanget av dokumenter i en større anleggskontrakt.
Når det så gjaldt tolkning og forståelse av en kontrakt av denne typen uttalte Høyesterett med et sitat fra en annen Høyesterettsdom (Rt-2010-961) at spørsmålet «om hvordan kontraktsforholdet mellom partene skal forstås, må da avgjøres ut fra en objektiv fortolkning av bestemmelsene» Det at bestemmelsene må tolkes objektivt, innebærer imidlertid ikke at de utelukkende skal tolkes ut fra hva en naturlig språklig forståelse av bestemmelsen tilsier. Bestemmelsens ordlyd må blant annet leses i lys av de formål de skal ivareta, og andre reelle hensyn.»
Videre presiserte Høyesterett i note 67 at «når det nærmere innhold i konkurransegrunnlaget skal fastlegges, vil også systembetraktninger kunne ha betydning, og det vil kunne være nødvendig å se samtlige kontraktsdokumenter i sammenheng».
Derav gikk Høyesterett tungt inn i de ulike dokumentene hvor av Håndbok 025 og Håndbok 026 ble veldig sentrale.
For å oppsummere – hovedregelen er at man skal anlegge en objektiv tolkning av bygg eller anleggskontrakter. Man skal hensynta alle de dokumenter, tegninger og bestemmelser som det vises til, og der det er naturlig skal man også kunne komme i den situasjon at man må anlegge «systembetraktninger» for å kartllegge hva som har vært ment.
Noen ganger kommer man likevel til kort selv med en slik tilnærming, og da er spørsmålet hvordan man skal gå frem.
Dette behandler vi i del 3.
3. Supplerende tolkningsprinsipper
3.1 Oversikt
Her redegjør vi for tre sett av prinsipper som er utviklet gjennom rettspraksis (3.1), de prinsipper som følger av standardkontraktene (3.2) og til slutt de som kommer til anvendelse når kontrakten er basert på NS 3420.
3.2 Uskrevne tolkningsprinsipper utviklet gjennom rettspraksis
Det mest sentrale tolkningsprinsippet innen denne kategorien er «uklarhetsprinsippet» eller «forfatterregelen».
I korthet går dette ut på at uklarheter skal tolkes i disfavør av den som hadde grunn eller foranledning til å uttrykke seg klarere.
I entreprisekontrakter som baserer seg på tilbudskonkurranser vil som hovedregelen uklarheter tolkes i disfavør av byggherren.
Dette gjelder i særdeleshet situasjoner hvor byggherren er offentlig og konkurransen er gjennomført i samsvar med anskaffelsesregelverket, men også der byggherren er privat og konkurransen er basert på NS 3450 eller den uskrevne anbudsrett.
Har partene forhandlet seg frem til en avtale hvor begge har hatt avgjørende innflytelse over avtalens endelige utforming vil det være vanskeligere å utpeke den ene som forfatter.
På den andre siden kan det godt tenkes at den ene parten burde ha vært langt mer tydelig med hva man mente da avtalen ble inngått. I en slik situasjon vil uklarhetsregelen kunne gi som resultat at uklarheten må gå ut over den som burde ha vært langt mer tydelig slik at avtalen tolkes i disfavør av denne.
Hvis det ikke lar seg gjøre å benytte uklarhetsregelen i det hele tatt må man benytte andre prinsipper.
Ofte vil en forhandling medføre at partene blir gradvis enige om avtalens innhold.
Da vil det gjerne finnes ulike dokumenter og utkast til dokumenter som viser hvordan avtalen har blitt til.
Hvis det finnes dokumenter av ulik dato og dokumentene er delvis motstridende vil et naturlig utgangspunkt være at opplysninger som fremgår av nyere dokumenter går foran opplysninger i eldre dokumenter dersom det er motstrid.
Et tredje prinsipp er at spesielle bestemmelser går foran generelle bestemmelser dersom det er motstrid.
Vi kommer tilbake til dette når vi redegjør for tolkningsreglene i standardkontraktene.
3.3 Tolkningsregler i standardkontraktene
Det er to hovedtyper av entrepriseformer, nemlig utførelsesentrepriser og totalentrepriser.
Vi har standardkontrakter for begge entrepriseformer, og disse standardkontraktene inneholder ulikt formulerte tolkningsregler.
Utførelsesentreprisene reguleres av NS 8405 og NS 8406 på hovednivå, og NS 8415 og NS 8416 på undernivå.
Tolkningsreglene i NS 8406 og NS 8416 er mindre detaljerte enn de tilsvarende reglene i NS 8405 og NS 8415.
Høyesterett har lagt til grunn at tolkningsregelen i NS 8406 og NS 8416 utfylles av de mer detaljerte tolkningsreglene i NS 8405 og NS 8415.
Dette var tilfellet i den såkalte «Sveen-dommen» av 2.5.2019 (HR-2019-830-A) hvor anleggsentreprisen ble regulert av NS 8406.
Det forelå bl.a. motstrid mellom en tegning og en beskrivelse.
Tolkningsregelen i NS 8406 (punkt 3.2) sier ingen ting om hvordan en slik motsetning skal løses. Derimot følger det av NS 8405 punkt 3.2, annet ledd (og tilsvarende i NS 8415) at det som fremgår av beskrivelsen skal gjelde foran det som fremgår av tegningen.
Høyesterett kom til da til den konklusjon at regelen i NS 8405 punkt 3.2 annet ledd om at beskrivelse går foran tegning «må anses som et alminnelig prinsipp som får anvendelse også under» NS 8406 (og NS 8416).
Hvis det viser seg å være motstrid mellom to eller flere dokumenter som inngår som del av den samlede kontrakten, skal dokumentene ha den trinnhøyde (vekt) som følger av rekkefølgen angitt i NS 8405 og NS 8415 punkt 3.1 «Kontraktsdokumenter».
Det betyr at selve avtaledokumentet (punkt 3.2 bokstav a) skal gå foran et møtereferat (punkt 3.2 bokstav b), mens et møtereferat går foran entreprenørens tilbud (punkt 3.2 bokstav c) osv.
En tilleggsopplysning er at dokument-rekkefølgen i NS 8405 og NS 8415 punkt 3.1 er satt opp slik at de yngste dokumentene ligger øverst og de eldste nederst.
Dette er utslag av et uskrevet tolkningsprinsipp om at yngre dokumenter går foran eldre dokumenter ved motstrid.
I NS 8405 og NS 8415 punkt 3.2, annet ledd fremgår både prinsippet om at beskrivelse går foran tegning ved motstrid, samt at arbeider som kun er beskrevet på tegning ikke er en del av kontraktsarbeidet.
Til slutt nevnes NS 8405 og NS 8415 punkt 3.2, tredje ledd at spesielle bestemmelser går foran generelle, og at bestemmelser som er spesielt utarbeidet for kontrakten går foran generelle bestemmelser.
Totalentreprisene reguleres av hhv NS 8407 og NS 8417.
Vi finner tolkningsreglene i de to kontraktenes punkt 2.2 «Tolkningsregler» som er likelydende i NS 8407 og NS 8417.
Ved totalentrepriser vil det normalt ikke foreligger detaljprosjektering, men funksjonskrav som skal oppfylles.
Det er totalentreprenør evt totalunderentreprenør som skal detaljprosjektere de løsninger som medfører at funksjonskravene oppfylles.
Følgelig er funksjonsbeskrivelsen helt sentralt.
Det følger derfor av punkt 2.2 første ledd i hhv NS 8407 og NS 8417 at funksjonskrav mm som fremgår av tilbuds- eller konkurransegrunnlaget går foran entreprenørens tilbud med mindre det er tatt uttrykkelig forbehold i tilbudet.
I tillegg følger det av punkt 2.2 annet ledd i hhv NS 8407 og NS 8417 at yngre dokumenter går foran eldre, mens spesielle bestemmelser går foran generelle.
3.4 Kort om NS 3420
NS 3420 har tittelen «Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner» og standarden er svært omfattende. Den består av tre overordnede deler med regler som er av overordnet karakter, og 41 faginndelte deler som til sammen gir grunnlag for å beskrive og deretter prise ethvert arbeid inn bygg, anlegg og installasjoner.
Denne standarden benyttes som hovedregel i utførelsesentrepriser hvor byggherren har ansvar og risiko for detaljprosjekteringen.
NS 3420 er bygget opp nummerisk hvor hvert enkelt arbeid, utførelse, mengde, kvalitet, toleranse osv kan defineres eksakt avhengig av hvilket nummerisk alternativ man velger for enhver kategori.
Dette systemet gjør det mulig å benytte dataprogrammer til å lage beskrivelsen på byggherrens vegne – samtidig som entreprenøren kan benytte et tilsvarende dataprogram med sine priser til å beregne sitt tilbud.
På denne måten får partene arbeidet rasjonelt og effektivt med hhv utarbeidelse av et tilbudsunderlag, og deretter et tilbud.
Denne arbeidsmetodikken forutsetter at partene forholder seg lojalt til systematikken i NS 3420.
Dette innebærer bl.a. at alt arbeid som skal utføres av entreprenør må være beskrevet ved hjelp av de standardiserte postene i det hierariske systemet. Hvis byggherren ønsker å legge inn tilleggsytelser til den enkelte post må dette synliggjøres ved å sette en «A» inn i post-nummeret. På den måten fanger entreprenørens dataprogram opp at posten etterspør/ krever noe mer enn det som er standard. Hvis ikke «A» benyttes vil byggherren ha skapt en uklarhet, og denne uklarheten må som utgangspunkt være byggherrens risiko.
Postbeskrivelsene inneholder som oftest også en innledende tekst. Det kan gjerne fremkomme kvalitetskrav i en slik tekst, men prisbærende elementer må være gjentatt i de postene som skal prises. Det holder ikke kun å skrive noe generelt om hva man ønsker seg i den innledende teksten (som ikke prises) uten at dette også gjentas i de detaljerte postbeskrivelsene som prises.
Utgangspunktet vil da være at det som kun fremgår av innledende tekst, men som ikke er gjentatt i de detaljerte postbeskrivelsene, ikke inngår som del av kontrakten.
Dersom entreprenør skal utføre slike arbeider som kun fremgår av innledende tekster vil man som utgangspunkt måtte følge reglene om endring.
