1. Innledning
I NS 8415, NS 8416 og NS 8417 er hovedregelen at underentreprenørens arbeider først overleveres når hoved-/ totalentreprenør overleverer til byggherren. Når arbeidene blir overlevert fra hoved-/ totalentreprenør skjer det en simultan overtakelse av underentreprenørens arbeider.
Dette er en ordning som har mye fornuftig ved seg siden man da får en dato å forholde seg til som er felles for alle, for eksempel når det gjelder reklamasjonsfrist og garantiperiode.
For underentreprenører som ferdigstiller sine arbeider lenge før kontraktsgjenstanden skal overleveres til byggherren er imidlertid ordningen en ulempe. Det er først ved overlevering risikoen for eget arbeid går over til hoved-/ totalentreprenør og underentreprenør får rett til å sitt sluttoppgjørskrav for å nevne to sentrale forhold.
Komiteene som utarbeidet underentreprisestandardene har løst dette ved å utarbeide regler om registreringsforretning. Når det er sagt er det antagelig ikke så mange underentreprenører som ferdigstiller sine arbeider lenge før overtakelsestidspunktet. Antagelig er disse reglene mest praktiske for grunnentreprenør og entreprenører som kun er involvert frem til og med råbygget. Alle underentreprenører som kommer inn i prosjektet for å bidra etter at råbygget er sluttført vil normalt ha arbeidsoppgaver helt frem til overtakelsen.
2. Oversikt over reglene
Bestemmelsene om registreringsforretning står i kapitlene om overtakelse i hhv NS 8415 kpt 32, NS 8416 kpt 24 og NS 8417 kpt 37.
3. Krav om registreringsforretning
Det følger av NS 8417 punkt 36.1, annet ledd at underentreprenør kan kreve registreringsforretning avholdt.
Vilkåret for å fremsette et slikt krav er at underentreprenøren skal ferdigstille sine arbeider før det er avtalt overtakelsesforretning i forholdet mellom totalentreprenør og byggherre.
Det er med andre ord underentreprenøren som må kreve at det avholdes registreringsforretning.
Den samme regelen følger av NS 8415 punkt 32.2 og NS 8416 punkt 24.2
Det er ikke tilstrekkelig at underentreprenøren ferdigstiller sine arbeider tidligere rent faktisk. På samme måte som hoved-/ totalentreprenør ikke kan kreve overtakelse før avtalt sluttfrist, kan ikke underentreprenør kreve registreringsforretning før avtalt ferdigstillelse. Med andre ord må det være avtalt at underentreprenør skal ferdigstille sine arbeider på et tidspunkt som ligger forut for hoved-/totalentreprenøres sluttfrist overfor byggherren.
4. Innkalling til registreringsforretning
Fremgangsmåten ved innkalling til registreringsforretning er i prinsippet den samme som for overtakelsesforretninger. Det er underentreprenøren som sender en innkalling til hoved-/ totalentreprenør med rimelig frist, og hvor rimelig frist er minimum 14 dager, jfr NS 8417 punkt 37.6.1.
Det kan være verdt å merke seg at standardene ikke inneholder regler om forberedelse til registreringsforretning. Standardene inneholder f eks ikke regler om testprosedyrer, at underentreprenør skal oversende testdokumentasjon, FDV eller mangellister etter avholdt egen sluttbefaring osv. Antagelig er forklaringen på dette at slike for slike arbeider vil det normalt ikke være avtalt ferdigstillelse tidligere enn total-/ hovedentreprenørens sluttfrist overfor byggherren.
Siden det er avtalefrihet er det ingen ting i veien for at partene avtaler avvikende bestemmelser, og ofte vil hoved-/ totalentreprenør ha utarbeidet spesielle kontraktbestemmelser som del av sitt tilbud- eller konkurransegrunnlag. Vi ser ikke sjelden at det inntas bestemmelser som enten setter reglene om registreringsforretning helt til side, eller supplerer dem.
5. Gjennomføring av registreringsforretning
Selve registreringsforretningen gjennomføres etter mønster av en overtakelsesforretning, og det føres protokoll som på en overtakelsesforretning.
Vi har skrevet om overtakelsen i en egen artikkel som kan leses her.
For hoved-/ totalentreprenør er det viktig å få notert ned alle mangler, og man bli enige om en utbedringsfrist. Den fristen bør settes slik at man er rimelig sikker på at alt er ferdigstilt i god tid før prosjektet går inn i fasen for avslutning av byggesaken med testing, oversendelse av test- og FDV-dokumentasjon til byggherren, egen ferdigbefaring og deretter innkalling av byggherren til overtakelsesforretning.
Hvis det på registreringsforretningen viser seg at arbeidene ikke er ferdige og/ eller mangelfulle, kan totalentreprenør motsette seg at underentreprenørens arbeider er ferdigstilt.
Vurderingstemaet blir i så fall det samme som når man skal ta stilling til om arbeidene skal nektes overtatt, jfr NS 8417 punkt 37.6.2, siste ledd.
NS 8415 og NS 8516 har ikke en tilsvarende regel, men der kan hovedentreprenør motsette seg at dagmulkt stanser, og den underliggende forklaring må iså fall være at man ikke anser arbeidene som tilstrekkelig ferdigstilt, jfr NS 8415 punkt 32.3, tredje ledd og NS 8416 punkt 24.3, tredje ledd. Etter begge bestemmelser må hovedentreprenør begrunne sitt standpunkt i registreringsprotokollen. Hvis underentreprenør er uenig må også dette skrives inn.
6. Virkninger av gjennomført registreringsforretning
Forutsatt at arbeidene er ferdigstilt er virkningen av gjennomført registreringsforretning langt på vei de samme som når arbeidene overtas på en overtakelsesforretning når det gjelder totalunderentrepriser.
Totalunderentreprenør får rett til å sende krav på sluttoppgjør og risikoen for kontraktsgjenstanden går over på totalentreprenør. Videre får totalentreprenør rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk, og eventuell dagmulkt slutter å løpe. I tillegg skal totalunderentreprenørens sikkerhetsstillelse på 10 % nedtrappes til 3 %. Vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 37.6.3.
Derimot skal totalunderentreprneør fortsette å holde sitt kontraktsarbeid forsikret frem til det er overtatt, og reklamasjonsfristen begynner først å løpe når arbeidene er overtatt.
I utførelsesentreprisene er virkningen at risikoen går over til hovedentreprenør, samt at underentreprenør får rett til å sende krav om sluttoppgjør og sluttfaktura. Det vises til NS 8415 punkt 32.4 og NS 8416 punkt 24.4. De øvrige virkningene inntrer først når arbeidene er overtatt.
