Borgarting lagmannsretts dom av 7.10.2025 gjelder krav om erstatning og prisavslag etter bustadoppføringslova for skader som følge av vanninntrengning.
Lagmannsretten kom til at kravene var – i det alt vesentlige – foreldet.
Dommen refereres her fordi den sier noe om de rettslige vurderinger som må foretas når en forbruker tar boligen i bruk uten at det gjennomføres en overtakelsesforretning, jfr bustadoppføringslova § 14, annet ledd.
Sakens bakgrunn
Forbrukerne inngikk kontrakt med entreprenør om oppføring av en enebolig på deres egen tomt i juni 2016. De stod selv for prosjekteringen og partene benyttet Byggblankett 3426 B. Det ble ikke verken avtalt ferdigstillelsesdato eller byggetid, og heller ikke fastpris. Entreprenør skulle utføre sine arbeider på regning uten prisoverslag.
Arbeidene ble påbegynt ettersommeren 2016 etter at igangsettingstillatelsen forelå.
I begynnelsen av februar 2017 søkte forbrukerne om midlertidig brukstillatelse. I søknaden ble det opplyst at hele boligen var ikke ferdigstilt, men at en hybelleilighet i underetasjen var i ferd med å bli ferdig slik at den kunne benyttes. Forbrukerne flyttet deretter inn i slutten februar uten at det ble gjennomført en overtakelsesforretning, og uten at arbeidene var ferdigstilt.
Det fremgår av dommen at gjenværende arbeider ble avbestilt av forbrukerne, og entreprenør rigget ned sin brakke mm vinteren 2017. Entreprenør kom tilbake i mai 2017 og monterte fasadeplater og glassrekkverk som forbrukerne hadde mottatt fra sin leverandør i Kina.
Av dommen fremstår det som at partene ble i det alt vesentlige enige om det økonomiske oppgjøret, men noen beløp ble tilbakeholdt i forbindelse med mangelsanførsler, og noe reklamasjonsarbeid ble også utført forholdsvis nært i tid etter at arbeidene ble avsluttet.
I 2022 utførte entreprenøren noen avgrensede arbeider for å utbedre terrasse i tredje etasje pga lekkasjeproblemer.
I november 2023 tok så forbrukerne ut stevning med krav om prisavslag/ erstatning for mangler, og opprinnelig krav ble i løpet av hovedforhandlingen hevet fra 1,16 mnok til 4,88 mnok.
Vi går ikke nærmere inn på kravenes begrunnelse.
Det sentrale ved dommen er å belyse rettens vurdering av det faktum at eneboligen ble overtatt uten overtakelsesforretning, og den betydning dette hadde for foreldelsesfristen.
Foreldelsesfrist – rettslige utgangspunkter
For mangler ved et byggeprosjekt starter foreldelsesfristen å løpe ved overtakelsen, jfr foreldelsesloven § 3 nr 2, og foreldelsesfristen er tre år, jfr fl. § 2. Dersom fordringshaveren (dvs. byggherren) har manglet nødvendig kunnskap om mangelen kan det innrømmes en tilleggsfrist på ett år, jfr foreldelsesloven § 10 nr 1. Denne fristen starter å løpe på det tidspunktet som fordringshaveren (dvs byggherren) «fikk eller burde skaffet seg (…) kunnskap» om mangelen.
Når startet foreldelsesfristen å løpe i dette prosjektet?
Som nevnt ovenfor starter foreldelsesfristen å løpe ved overtakelsen. Det følger av bustadoppføringsloven § 14 første ledd at overtakelsen skal som hovedregel skje ved en overtakelsesforretning. Siden dette ikke ble gjennomført i denne saken følger det av bustadoppføringsloven § 14, annet ledd at overtakelse skal anses skjedd når «forbrukaren har flytta inn i bustaden» under forutsetning av at arbeidet er «fullført».
Forbrukeren hadde utvilsomt flyttet inn i eneboligen i slutten av februar 2017.
Spørsmålet var derfor om vilkåret om at arbeidene måtte være «fullført» var oppfylt.
Lagmannsretten la da vekt på at forbrukerne hadde opptrådt overfor entreprenøren på en slik måte at denne hadde grunn til å forstå at resterende arbeider ble avbestilt. Entreprenøren rigget også ned byggeplass ve då fjerne byggegjerder, brakke osv. for så å forlate byggeplass. Partene gjennomførte det økonomiske oppgjøret og begge parter oppførte seg som å arbeidene var fullført.
Dette innebar at vilkårene for å anse arbeidene som overtatt var oppfylt.
Det er med andre ord ikke slik at den angjeldende bolig må være «fullført» i bustadoppføringslovens forstand – det er entreprenørens arbeidsforpliktelse overfor forbruker som må være «fullført».
For noen arbeider kom lagmannsretten til at foreldelsesfristen begynte å løpe i hhv mars og mai 2017. Dette gjaldt arbeider som forbruker hadde reklamert over, og som entreprenøren hadde utbedret i disse to månedene.
Tilleggsfristen på ett år kom ikke til anvendelse
For noen av manglene kom lagmannsretten til at tilleggsfristen ikke kom til anvendelse fordi forholdene hadde vært kjent siden overtakelsen eller kort tid deretter. Følgelig ble tilleggsfristen på ett år uansett konsumert av den ordinære foreldelsesfristen på tre år.
For andre mangler hvor entreprenøren hadde utført noen avgrensede utbedringsarbeider kom retten til at utbedringene i seg selv ikke innebar en erkjennelse av ansvar som omfattet ansvar for hhv prisavslag eller erstatning. Lagmannsretten kom til at utbedrignsarbeidene ikke kunne forstås som noe annet enn en erkjennelse av utbedringsplikt. For disse arbeidene – som fant sted sommeren 2019 – kom retten til at stevningen ble inngitt for sent til å avbryte den nye foreldelsesfristen på tre år som regnes fra utbedringsarbeidenes ferdigstillelse (sommeren 2019). Stevningen ble inngitt i november 2023 (1 ½ år for sent).
Ny treårs foreldelsesfrist på utførte reklamasjonsarbeider
Når det gjelder de avgrensede arbeider som entreprenøren utførte i 2022 med å utbedre terrasse i tredje etasje pga lekkasjeproblemer kom retten til at det begynte å løpe en ny foreldelsesfrist på tre år for disse arbeidene. Lagmannsretten fant det likevel ikke sannsynliggjort at det forelå mangler ved de arbeidene som ble utført i 2022.
Konklusjon og litt om omkostningsansvar
Entreprenøren ble frifunnet for krav om prisavslag og erstatning, samt tilkjent sakens omkostninger for lagmannsretten med nesten kr 400 000. For tingretten ble entreprenøren tilkjent nesten kr 500 000 hvilket innebar at forbrukerne måtte erstatte entreprenøren nesten kr 900 000,-.
I tillegg kom forbrukernes egne kostnader til advokat.
