1. Overordnet

I del 1 av våre to artikler om kontraktsgjenstandens egenskaper behandlet vi standardens bestemmelser om avtalte krav.  

I denne artikkelen (del 2) behandler vi de øvrige bestemmelsene.  

For ordens skyld nevnes at når vi skriver at kapittel 6 handler om kontraktsgjenstandens egenskaper, så er det vår betegnelse siden kapitteloverskriftene i hhv NS 8411 og NS 8412 er ulike.  

Overskriften i NS 8411 kpt VI er «Byggevarenes egenskaper» mens overskriften i NS 8412 kpt VI er «Produktenes egenskaper og selgers plikter».

For ordens skyld nevnes at det som gjelder «selgers plikter» i NS 8412 er bestemmelser som  først og fremst har sin funksjon i de deler av NS 8412 som gjelder tilvirkning og montering. Disse behandler vi i artikkelsamlingen for de særskilte bestemmelsene i NS 8412.  

Som i del 1 behandler vi kun de bestemmelsene som er felles for NS 8411 og NS 8412.  

2. Regelspeil

3. Garantier

Denne bestemmelsen kommer til anvendelse når selger har avgitt garantier om byggevaren eller produktets «egenskaper eller holdbarhet».  

Det er ikke bare garantier avgitt av selger personlig som omfattes av bestemmelsen. Selger kan også ha vist til garantier avgitt av «produsent eller andre».  

På samme måte som selger kan bli ansvarlig for løfter gitt i markedsføringen fra andre, jfr artikkelen om avtalte krav, blir selger identifisert med garantier avgitt av andre. Forskjellen er at selger må selv ha «vist til eller lagt ved en garanti avgitt av produsent eller andre».  

For garantier er det med andre ord et vilkår at selger selv har synliggjort denne overfor kjøper.  

Det er med andre ord ikke nok at kjøper har sett et reklameinnslag på nettet hvor produsenten garanterer for en vares «egenskaper eller holdbarhet».

Dersom selger har gitt en garanti eller «vist til eller lagt ved en garanti avgitt av produsent eller andre» kan kjøper forholde seg til selger dersom varen eller produktet ikke lever opp til garantien.  

Når det er avgitt en garanti vil «brudd på garantien utløse objektivt ansvar for alt påregnelig tap kjøper påføres», jfr bestemmelsenes annet ledd.  

Med det sagt - at noe er solgt med garanti reiser ofte spørsmål om hva som menes.  

Utgangspunktet må tas i garantiens ordlyd. Det er ikke nok at man selger byggevarer eller produkter «med garanti». Det må stå noe mer om hva som garanteres mht byggevarenes eller produktets «egenskaper eller holdbarhet».

For å gi noe mer veiledning om hva en garanti egentlig innebærer – utover det som følger av bestemmelsene i NS 8411 og NS 8412 – er det naturlig å ta utgangspunkt i lovgivningen.  

Kjøpsloven inneholder ingen uttrykkelig bestemmelse om garantier, men i lovens § 21 «Tidspunkt for mangel» er det i annet ledd vist til situasjoner der selger har avgitt garanti. Selve lovbestemmelsen kan du les her.  

Det følger av kjøpslovens § 21 annet ledd at selger «svarer også for mangel som oppstår seinere (dvs etter overtakelse) dersom den skyldes kontraktsbrudd fra hans side, Det samme gjelder dersom selgeren ved garanti (…) har påtatt seg ansvar for at tingen vil ha angitte egenskaper eller være egnet til vanlig bruk eller en særlig bruksmåte i et tidsrom etter leveringen».  

Forbrukerkjøpsloven § 18a inneholder en egen bestemmelse om garantier, og den kan du lese her.  

Selv om loven ikke gjelder kjøp mellom profesjonelle er det relevant å benytte bestemmelsen som en rettskildefaktor når man skal klargjøre nærmere hva som menes med «garanti» i kjøpsforhold.  

I forbrukerkjøpsloven § 18a første ledd er «garanti» forklart som at selgeren har påtatt «seg å svare for feil ved tingen som ikke er en mangel etter reglene i loven».  

Det vil være meningsløst hvis selger kan bruke begrepet «garanti» som noe ensbetydende med at vil overholde sine ordinære, lovpålagte plikter. Dette må også gjelde i avtaler mellom to profesjonelle parter.  

Videre følger det av forbrukerkjøpsloven § 18a, annet ledd at dersom selger har «forpliktet seg til innenfor et visst tidsrom å svare helt eller delvis for tingens anvendelighet eller andre egenskaper (…) foreligger det en mangel dersom tingen ikke svarer til selgerens forpliktelse».  

Når man leser bestemmelsene i hhv kjøpslov og forbrukerkjøpslov i sammenheng med NS 8411 punkt 20.2 og NS 8412 punkt 18.2 fremstår det som rimelig klart at en garanti er ment å gi kjøper rettigheter som går utover de rettigheter som uansett vil følge av NS 8411 og NS 8412.  

I hvert fall så lenge selger har avgitt en garanti om byggevarens eller produktets «egenskaper eller holdbarhet».

Som tidligere nevnt må man uansett ta utgangspunkt i garantiens ordlyd, og så suppleres denne av bestemmelsene i NS 8411 og NS 8412.  

Vi har allerede påpekt bestemmelsenes andre ledd hvor det fremgår at selgers erstatningsansvar kun begrenses av det som var «påregnelig». Dette i motsetning til situasjonen når det ikke er gitt en garanti hvor erstatningsansvaret er begrenset til kjøpesummens størrelse, jfr NS 8411 punkt 28.3.2 og NS 8412 punkt 30.3.2.  

Når det er gitt en garanti er også ansvaret objektivt slik at for kjøper er det tilstrekkelig å konstatere «brudd på garantien» for å gjøre ansvar gjeldende.  

Vi vil også fremholde bestemmelsenes tredje ledd hvor det slås fast at «selger har bevisbyrden for at avvik fra garantien (…) skyldes forhold som ikke dekkes av garantien».  

Denne regelen innebærer en vesentlig forenkling for en kjøper som ønsker å gjøre mangelsansvar gjeldende. Uten garanti må nemlig kjøper sannsynliggjøre at mangelen ikke er et resultat av feil bruk, dårlig vedlikehold eller andre forhold kjøper har risikoen for.  

Når det er gitt en garanti er det derimot selger som må sannsynliggjøre at det mangelfulle skyldes forhold kjøper har risikoen for.  

I bestemmelsenes siste ledd fremgår det at selger kan stille bestemte krav til hvordan kjøper skal oppbevare, bruke, drifte eller vedlikeholde byggevaren eller produktet for at garantien skal gjelde.  

Like fullt vil det være selger som må sannsynliggjøre at slike rav ikke har blitt etterlevd av kjøper. I tillegg er det selger som må sannsynliggjøre at kjøpers eventuelt manglende etterlevelse er årsak til at varen eller produktet ikke (lenger) er i samsvar med det som ble garantert.  

4. Alminnelige krav

Første ledd i NS 8411 punkt 20.3 og NS 8411 punkt 18.3 sier at dersom ikke annet følger av avtalen skal kontraktsgjenstanden «ha vanlig god kvalitet og holdbarhet» og «passe for de formål som tilsvarende» kontraktsgjenstander «vanligvis brukes til».  

Hvis kontraktsgjenstanden er elektriske artikler som er ment for bruk i ordinære rom med normal temperatur, fuktighet osv, og kjøper tar disse i bruk inne i en svømmehall vil det mest sannsynlig ikke være mulig å holde selger ansvarlig når (dersom) de elektriske artiklene slutter å fungere.  

Noe annet kan selvfølgelig bli resultatet hvis avtalen sier noe annet om bruken av utstyret, men det vil være lite trolig.  

Vi nevner også bestemmelsenes andre ledd hvor det fremgår at selger må særskilt opplyse kjøper dersom det er forhold som tilsier at kontraktsgjenstanden må «oppbevares, brukes, driftes eller vedlikeholdes» på en bestemt måte, og det «ikke kan forventes at» kjøper kjenner til dette.  

Vår anbefaling er at selger ikke forventer noe av kjøper, men vedlegger slikt informasjonsmateriale for å unngå uklarheter.  

For øvrig viser vi til bestemmelsene.  

5. Kjøpers særlige formål

I noen tilfeller har kjøper et formål med å anskaffe en byggevare eller et produkt som er uvanlig eller som uansett ligger utenfor det som er byggevarens eller produktets kjerneområde.  

I slike situasjoner er utgangspunktet at selger ikke blir ansvarlig dersom kjøpers formål med anskaffelsen ikke oppnås.  

Vi viser i den forbindelse til første setning i hhv NS 8411 punkt 20.4 og NS 8412 punkt 18.4 hvor det står at selger «har ikke risikoen for» for kjøpers særlige formål.  

Resten av de to bestemmelsene handler om situasjoner hvor selger likevel har risikoen for at kjøpers særlige formål innfris.  

Det vil være tilfelle hvis det fremgår av avtalen, eller selger må anses for å ha påtatt seg risikoen f eks ved å anbefale den aktuelle kontraktsgjenstanden vel vitende om kjøpers særlige behov/ formål.  

Dersom situasjonen er slik at selger har påtatt seg risikoen etter annet ledd, følger det av tredje ledd at kjøper har en særskilt informasjonsplikt overfor selger. Dette for å sikre at selger virkelig forstår hvilke «særlige belastninger» kjøpers aktuelle bruk vil påføre byggevaren eller produktet.  

6. Krav i lover og forskrifter

Byggevarer og produkter som omsettes for bruk i bygge- eller anleggsprosjekter skal selvsagt tilfredsstille gjeldende krav i lov eller forskrift.  

En rettskilde vil i så fall være teknisk forskrift (TEK 17), men denne inneholder stort sett bare funksjonskrav. I tillegg er det gitt en veileder til TEK 17 (VTEK 17) som redegjør nærmere for hvordan funksjonskravene kan oppfylles. VTEK17 er imidlertid ikke rettslig bindende slik TEK 17 er. Hvis byggevaren eller produktet tilfredsstiller kravene i VTEK 17 anses kravene i TEK 17 for å være oppfylt. Hvis man derimot velger en annen løsning enn det som følger av VTEK17 må man kunne dokumentere at kravene i TEK 17 likevel er oppfylt, og det skjer gjennom en såkalt analyse, jfr TEK 17 § 2-2 (2).  

Men, det er svært mange krav man stiller til byggevarer og produkter som skal bygges inn i et bygg eller anlegg, og som ikke kan tilbakeføres til et konkret krav i lov eller forskrift.  

Mange av normene for hva som er forsvarlig følger f eks av håndbøker eller byggdetaljblader utarbeidet av SINTEF. Innen elektrofag vil det også være en kombinasjon av forskrifter, håndbøker og standarder, og det samme gjelder VVS-sektoren.  

Vi nevner dette fordi vi mener det er viktig at partene har et rimelig høyt fokus på disse sondringene og selv er påpasselige når de forhandler avtalevilkår. Det kan jo være en ide å lage en egen bestemmelse om at standardkontraktenes bestemmelse om krav i lover og forskrifter også skal gjelde slike krav som vi har nevnt her.  

I NS 8411 punkt 20.5.1 og NS 8412 punkt 18.5.1 (første ledd begge steder) slås det fast at kontraktsgjenstanden skal først og fremst tilfredsstille slike offentligrettslige krav som gjaldt på avtaletidspunktet.  

Hvis det skjer endringer forut for levering har kjøper rett til å kreve at kontraktsgjenstanden tilpasses de nye kravene evt byttes ut med kontraktsgjenstander som oppfyller de nye offentligrettslige kravene. Det er imidlertid kjøper som har risikoen for slike endringer, og dermed må også kjøper betale de merkostnader slik tilpasning eller utskifting medfører, jfr annet ledd i hhv NS 8411 punkt 20.5.2 og NS 8412 punkt 18.5.2

Unntak fra dette gjelder dersom selger «måtte forstå at slike endringer ville inntre», jfr første ledd i de to nevnte bestemmelsene. I så fall har selger risikoen og må selv bekoste de endringer som er nødvendig for at kontraktsgjenstanden skal tilfredsstille de nye offentligrettslige kravene.  

7. Forvaltning, drift og vedlikehold (FDV)

I bygg og anleggsprosjekter stilles det strenge krav til at dokumentasjon.  

Denne dokumentasjonsplikten gjelder i særdeleshet byggevarer og produkter som er brukt for å oppføre og ferdigstille det angjeldende prosjekt.  

Av bl.a. denne årsak inneholder de entrepriserettslige standardene krav om at komplett FDV-dokumentasjon skal foreligge og oversendes oppdragsgiver i god tid før overtakelsesforretningen skal avholdes. Ofte er fristen for oversendelse av FDV-dokumentasjon dagmulktbelagt.  

Selgerens plikt til å oversende kjøper FDV-dokumentasjon er derfor avgjørende for at entreprenør skal kunne overholde sine plikter oppover i kontraktkjeden.  

Følgelig er hovedregelen at FDV-dokumentasjon skal oversendes kjøper «senest ved levering av byggevarene», jfr NS 8411 punkt 21, første ledd.  

For kjøp av produkter etter NS 8412 er regelen i punkt 22 en annen, men også denne forutsetter at FDV-dokumentene for produktet leveres kjøper i god tid før det blir aktuelt for denne å overlevere sitt arbeid oppover i kontraktkjeden.

Det fremgår av NS 8412 punkt 22 at FDV-dokumentasjonen skal overleveres «i rimelig tid før levering» dersom avtalen ikke inkluderer montering. Dersom selger skal montere skal FDV-dokumentasjonen leveres «i rimelig tid før overtakelse» av det monterte produktet.  

For øvrig inneholder de to bestemmelsene om FDV i hhv NS 8411 og NS 8412 nærmere regler om krav til FDV-dokumentasjon med henvisning til TEK 17 og NS 3456:2022 «Dokumentasjon for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling for bygninger og tilhørende uteområder (FDVU-dokumentasjon)».