NS 8408 er utarbeidet for å benyttes på i «de største totalentreprisene innen anlegg» hvor man har sett det som viktig «å styrke begge parters kontraktsmessige grunnlag for god og effektiv prosjektstyring», se protokollens punkt D.
Komiteen som utarbeidet NS 8408 bestod bl.a. av representanter for Nye Veier AS, Bane NOR SF, Sporveien, Fornybar Norge, Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA), Maskinentreprenørens Forbund og NHO Elektro.
NS 8408 definerer ikke hva som menes med «de største», men i NS 8408 punkt 1 «Virkeområde» står det at standarden er tenkt benyttet i prosjekter hvor det vil være et særlig «behov for omfattende regulering» av hhv «prosjektstyring og endringshåndtering».
Hensett komiteens sammensetning og standardens fokus på «se største totalentreprisene innen anlegg» er det naturlig å se for seg at NS 8408 er tenkt benyttet til store infrastruktur-prosjekter hvor kontraktssum overstiger en milliard kroner, hvor byggetiden strekker seg over flere år og hvor byggherren er vil en offentlig aktør – som oftest statlig.
Som nevnt i punkt 1 er NS 8408 en totalentreprisekontrakt og den «er inspirert av både NS 8407 (…) og Norsk Totalkontrakt (NTK 15)», se protokollen punkt D.
NTK 15 er en standardkontrakt som primært benyttes innen offshore-virksomheter, men den ligger også til grunn for standardkontrakter benyttet av bl.a. Fornybar Norge og Bane NOR.
Etter vårt syn er det kanskje først og fremst oppbyggingen av NS 8408 som tidvis kan minne om NTK 15, mens innholdet i de enkelte bestemmelsene er svært gjenkjennbare fra NS 8407.
Det som kjennetegner en totalentreprise er at «totalentreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og utførelsen», jfr NS 8408 punkt 1 «Virkeområde».
Med «prosjektering» siktes det normalt til detaljprosjektering da det normalt vil foreligge en funksjonsbeskrivelse og tekniske ytelsesbeskrivelser utarbeidet av byggherren som grunnlag for en anbudskonkurranse.
En ting som kjennetegner totalentrepriser fremfor utførelsesentrepriser er at totalentreprenør påtar seg risikoen for å oppfylle de beskrevne funksjonskrav.
Utgangspunktet er at totalentreprenør har «rett til å velge materialer, utførelse og løsninger» så lenge dette skjer innen «de rammene som følger av kontrakten», jfr NS 8408 punkt 19.3, første ledd.
Dette er i samsvar med de prinsipper som følger av NS 8407 punkt 14.4.
Nærheten mellom NS 8407 og NS 8408 kommer indirekte til uttrykk i NS 8408 punkt 1 «Virkeområde» hvor det i siste ledd hvor det i siste ledd står at NS 8407 er «bedre egnet» i prosjekter som ikke har «behov for omfattende regulering knyttet til prosjektstyring og endringshåndtering».
NS 8408 er taus om samspill til tross for at det finnes eksempler på at samspill har blitt tatt i bruk på store anleggsprosjekter.
En forskjell mellom NS 8407 (som oftest benyttes når prosjekter gjennomføres i samspill pr i dag) og NS 8408 er at sistnevnte inneholder et større antall bestemmelser som uttrykkelig pålegger partene å samarbeide.
Dette kan tale for at NS 8408 kan være et bedre utgangspunkt for samspill enn det NS 8407 anses for å være.
Vi har skrevet utførlig om samspill i temasamlingen om samspill som finnes her.
I protokollens punkt D har komiteen utarbeide en forholdsvis kortfattet liste over de elementene som er nye i NS 8408.
Som nevnt i punkt 2 henter NS 8408 inspirasjon fra hhv NS 8407 og NTK 15, men vi har funnet det mest naturlig å sammenlikne NS 8408 med NS 8407.
Helt overordnet vil vi si at den som kjenner NS 8407 vil kjenne seg igjen i NS 8408 samtidig som det er nye elementer man må forholde seg til.
En del av de nye elementene er omfattende, mens andre er mindre.
I dette punktet redegjør vi kort for de mer omfattende endringene fordi vi behandler disse mer inngående i vår artikkelsamling fordelt på de enkelte kapitler i NS 8408.
I punkt 5 redegjør vi for enkeltstående endringer av mindre omfang som vi ikke behandler i egne artikler.
For øvrig benytter ikke NS 8408 begrepet «byggherre» slik vi er vant med fra øvrige standardkontrakter som NS 8405, NS 8406 og NS 8407, men begrepet «oppdragsgiver».
Vi leser «oppdragsgiver» som «byggherre» og vil nok i det alt vesentlige ha byggherren som utgangspunkt når vi redegjør for NS 8408.
For det første er det innført nye tvisteløsningsmekanismer som skal avklare uenigheter på et tidlig tidspunkt.
Disse mekanismene er dels av preventiv karakter og dels av prosessuell karakter.
PRIME (Prosjektintegrert mekling) er innført som et obligatorisk verktøy, jfr NS 8408 punkt 9.2. I NS 8407 er dette kun inntatt som et valgfritt alternativ, jfr NS 8407 punkt 50.2. I forlengelsen av dette har man fjernet ordningen med midlertidig tvisteløsning (oppmann), jfr NS 8407 punkt 50.3.
Til erstatning for oppmannsordningen i NS 8407 har man innført regler om ekspertavgjørelse, jfr NS 8408 punkt 9.3 og 34. Hver av partene har rett til å kreve ekspertavgjørelse, men forutsetningen er at det omtvistede forholdet har vært gjenstand for behandling i PRIME. Det er kun forhold som gjelder endringer og/ eller konsekvensene av endringer som kan forelegges en ekspert.
I NS 8408 innføres også korte søksmålsfrister (8 måneder eller 8 måneder + 14 dager) noe vi er litt overrasket over siden slike frister har blitt ansett som unødig forstyrrende på partenes samarbeid i tidligere kontraktsstandarder.
For det andre har man avtalefestet at partene skal benytte et felles, digitalt system for å kommunisere, jfr NS 8408 punkt 8. I dag benyttes slike systemer i form av prosjekthotell hvor alle tegninger, endringsordrer, møtereferater etc arkiveres. Slike systemer forutsetter at alle parter har tilgang. Det er likevel mye som må detaljreguleres når det gjelder systemer som dette og i NS 8408 er dette overlatt til partene å regulere. I NS 8408 punkt 8 stilles det kun krav om at det skal finnes slike systemer i prosjektet, og at begge parter må ha tilgang.
For det tredje er det naturlig å fremheve reglene som gjelder grunnforhold.
Utgangspunktet for alle standardkontrakter benyttet på landjorden (NS 8405, NS 8406, NS 8407 og tidligere standarder som NS 3430 og NS 3431) er at byggherren har risikoen for uforutsette grunnforhold.
Til tross for dette skaper ofte grunnforhold tvist mellom partene.
Dette henger bl.a. sammen med de plikter en totalentreprenør til å gjøre seg kjent med grunnforholdene og de opplysninger som byggherren har gitt i forkant av kontraktsinngåelsen.
Utgangspunktet for tvister er ofte et spørsmål om hva «totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet», jfr NS 8407 punkt 23.1, første ledd hvor man dels ser på hva totalentreprenør selv burde ha avdekket gjennom egne undersøkelser og dels ser på de opplysninger som er gitt av byggherren.
Det kan virke som om man nå ønsker å stramme inn tvistetemaene og gjøre det enklere å identifisere hvem av partene som skal ha risikoen dersom noe uforutsett avdekkes. I NS 8408 punkt 18.1, første ledd er det inntatt en regel om at oppdragsgiver skal utarbeide en «beskrivelse av forhold i og ved grunnen» som «utgjør kontraktens referansegrunnlag».
I resten av NS 8408 punkt 18.1 er det inntatt detaljerte regler om hva slags informasjon referansegrunnlaget skal inneholde.
Videre følger det av NS 8408 punkt 18.2 at oppdragsgiver har risikoen dersom de faktiske forhold avviker fra referansegrunnlaget «ut over variasjoner som måtte påregnes».
For det fjerde følger det av NS 8408 punkt 31at totalentreprenør får nå rett til midlertidig betaling av vederlag for endringsarbeider hvor partene er uenige om størrelsen eller der en ekspert har konkludert at totalentreprenør har rett i et fremsatt endringsordrekrav.
NS 8408 punkt 24 gir oppdragsgiver rett til å innstille totalentreprenørens arbeid midlertidig (helt eller kun for deler av arbeidet).
Foruten bestemmelser om hvorledes partene skal forholde seg i en slik situasjon inneholder NS 8408 punkt 24.4 en bestemmelse om at totalentreprenør kan si opp kontrakten for det angjeldende (midlertidig innstilte) arbeid dersom innstillingen har vart i mer enn 120 dager.
Svært mange av bestemmelsene i NS 8407 er videreført til NS 8408 med om lag samme meningsinnhold, men ordlyd og systematisering av bestemmelser kan fremstå som noe annerledes.
Dette gjelder særlig bestemmelsene i kapittel VI «Vederlag og betaling», kapittel VIII «Ferdigstillelse og overtakelse», kapittel IX «Kontraktsbrudd», kapittel X «Heving» og kapittel XI «Øvrige bestemmelser».
I disse kapitlene er det likevel inntatt enkelte bestemmelser som er nye. Fellesnevneren er at bestemmelsene er forholdsvis kortfattede og ikke nødvendiggjør egne artikler.
Følgelig kommenterer vi disse her.
I NS 8408 kapittel VI «Vederlag og betaling» fremgår det av punkt 25.2 at alle priselementer i kontraktssummen skal indeksreguleres. I forlengelsen av dette vil vi også fremholde at NS 8408 punkt 33.2.6 slår fast at totalentreprenøren har også krav på indeksregulering i hht punkt 25.2 når vederlaget for en endringsordre er basert på kontraktens priser.
I NS 8407 punkt 26.2 skal prisene kun indeksreguleres der ikke annet er avtalt.
Vi oppfatter det derfor slik at komiteen ønsker at partene skal indeksregulere kontraktens priser, og ikke avtale noe annet.
I NS 8407 punkt 38.1 er det inntatt en regel om brukstakelse som går ut på at byggherren ikke har rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk før overtakelsen, med mindre annet er særskilt avtalt.
Tilsvarende bestemmelse har man også i NS 8408 punkt 37.2.
Derimot har man nå fått en helt ny bestemmelse i NS 8408 punkt 37.1 om «Avtalt brukstakelse uten delovertakelse».
Det følger av denne bestemmelsen at partene kan avtale at oppdragsgiver skal kunne «ta i bruk en spesifisert del av kontraktsgjenstanden som ferdigstilles ved en delfrist, uten delovertakelse».
Dersom dette er avtalt følger det av NS 8408 punkt 37.1, første ledd at en slik brukstakelse ikke kan gjelde for en lenger periode enn ett år.
Utover dette følger det av NS 8408 punkt 3408 punkt 37.1, annet ledd at det må gjennomføres en befaring hvorfra det føres en protokoll tilsvarende den som føres ved overtakelse.
Ved brukstakelsen følger det av NS 8408 punkt 37.1, tredje ledd bokstav b at risikoen for den angjeldende del av kontraktsgjenstanden går over på oppdragsgiver i den perioden som brukstakelsen varer. Risikoen faller deretter tilbake til totalentreprenør når perioden med brukstakelse er opphørt, jfr NS 8408 punkt 37.1, tredje ledd.
For øvrig følger det av NS 8408 punkt 37.1, tredje ledd bokstav c at evt dagmulkt slutter å løpe ved brukstakelsen.
I NS 8408 kapittel VIII «Ferdigstillelse og overtakelse» fremgår det av punkt 35.3 «Felles befaring før overtakelse» at partene skal gjennomføre felles befaringer av kontraktsgjenstanden som en forberedelse til overtakelsen.
Dette er en hensiktsmessig regel som ikke finnes i NS 8407. NS 8408 punkt 35.3 sier også noe om hvordan en slik felles befaring skal innkalles og gjennomføres, samt at det forutsettes ført en protokoll som skal inneholde samme type informasjon som en overtakelsesprotokoll (deltakere, mangler osv).
Det er verdt å merke seg NS 8408 punkt 38.4 «Søksmålsfrist» som inneholder en søksmålsfrist på 8 måneder og 14 dager regnet fra tidspunktet for overtakelse for «alle ubetalte eller omtvistede krav» i sluttoppgjøret.
En tilsvarende regel finnes ikke i NS 8407 som kun har en søksmålsfrist på 8 måneder for omstridte endringsordrekrav, jfr NS 8407 punkt 35.2, første ledd bokstav b.
Det følger av NS 8408 punkt 39.1, fjerde ledd at dagmulkten utgjør 2 0/00 av kontraktssummen ved overskridelse av sluttfrist evt dagmulktbelagt delfrist.
I NS 8407 er hovedregelen 1 0/00 av kontraktssummen, jfr NS 8407 punkt 40.3.
Den maksimale grensen for totalentreprenørens dagmulktansvar er likevel den samme i NS 8408 og NS 8407, nemlig 10 % av kontraktssum.
I NS 8408 kapittel IX «Kontraktsbrudd» punkt 40.2 er det inntatt en bestemmelse om at oppdragsgiver skal ha rett til å tre inn i garantier som totalentreprenørens kontraktsmedhjelpere har stilt overfor totalentreprenøren.
Videre fremgår det av NS 8408 punkt 14.4, første avsnitt at denne rettigheten skal være videreført i totalentreprenørens kontrakter med sine medhjelpere.
I NS 8408 kapittel IX «Kontraktsbrudd» punkt 40.7 er det inntatt en regel om at oppdragsgiver kan kreve årlige befaringer av kontraktsgjenstanden i inntil tre år regnet fra overtakelsen. Dette er en utvidelse av regelen i NS 8407 punkt 42.3.3, annet ledd hvoretter begge parter kan kreve en felles befaring ett år etter overtakelsen.
I NS 8408 punkt 43.2 «Annen svikt eller forsinkelse» er det inntatt en bestemmelse som kan få betydelige konsekvenser for endringsreglene.
Det følger nemlig av NS 8408 punkt 43.2 at dersom totalentreprenør vil påberope «det foreligger svikt eller forsinkelse ved oppdragsgiverens medvirkning eller oppfyllelse av andre plikter etter kontrakten» må dette påberopes ved at totalentreprenør fremmer et endringsordrekrav etter NS 8408 punkt 30.1.
Det er naturlig å sammenlikne denne regelen med det som følger av NS 8407.
I NS 8407 beskrives flere former for svikt i byggherrens oppfyllelse av kontrakten som kan lede til krav på fristforlengelse og/ eller tilleggsvederlag, men uten at slike krav skal behandles innenfor reglene om (irregulære) endringer.
Vi viser i den forbindelse til NS 8407 punkt 33 «Fristforlengelse» hvor det i punkt 33.1 bokstav b vises til forsinkelser som følge av forhold angitt i NS 8407 punkt 22 («Byggherrens medvirkning» herunder fysisk arbeidsunderlag), til forhold angitt i NS 8407 punkt 23 («Risikoen for forhold ved grunnen») og til forhold angitt i NS 8407 punkt 24 («Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering»).
Tilsvarende henvisninger er inntatt i NS 8407 punkt 34 «Vederlagsjustering» og underpunktet 34.1.2 «Svikt i byggherrens ytelser mv.», første ledd, som viser til NS 8407 punkt 22, 23 og 24.
Vi kan ikke forstå annet enn at det er nettopp denne typen forhold som også omfattes av NS 8408 punkt 43.2.
Krav som totalentreprenør får mot byggherren i kraft av disse bestemmelsene skal ikke håndteres innenfor reglene om endringer når det er NS 8407 som gjelder mellom partene.
Dette ble avklaret i Høyesteretts dom av 23.5.2025 «Nye Jordal Amfi» hvor det bla ble avklaret at merkostnader som følge av uforutsette grunnforhold ikke skal medtas ved beregning av 15 %-grensen i NS 8407 punkt 31.1, annet ledd.
Med NS 8408 punkt 43.2 blir nå rettstilstanden en annen i prosjekter som reguleres av NS 8408.
Ved at denne typen krav bringes inn i systemet for må det innebære at berettigede krav på tilleggsvederlag for svikt eller forsinkelser i oppdragsgivers medvirkning eller oppfyllelse av samme type plikter som følger av NS 8407 punkt 22, 23 og 24 skal medtas ved beregning av netto endringsomfang.
Det følger av annet ledd i NS 8408 punkt 29.3.2 at totalentreprenør er ikke «forpliktet til å utføre endringsordrer som samlet medfører mer enn 25% netto tillegg til kontraktssummen».
Dersom oppdragsgiver misligholder sin betalingsplikt «vesentlig», eller det er «klart at et slikt mislighold vil inntre» følger det av NS 8408 punkt 43.1.2 at totalentreprenør kan stanse sine arbeider.
Før totalentreprenør kan stanse må han ha varslet oppdragsgiver om at han vil stanse senest tre dager før stans iverksettes.
I NS 8407 følger den samme regelen av NS 8407 punkt 29.2, men der er varslingsfristen 24 timer.
Det er sikker rett at varselet etter NS 8407 punkt 29.2 må omfatte en hverdag slik at byggherren får tid til å besørge betaling i bankenes åpningstid. Dvs at man kan ikke varsle fredag ettermiddag, eller lørdag for den saken sin del, og iverksette stans fra og med mandag morgen.
Varselet må gis f eks mandag morgen om at stans iverksettes fra og med tirsdag morgen.
Inntil videre mener vi et varsel etter NS 8408 punkt 43.1.2 må gis i henhold til disse prinsippene.
Man kan ikke varsle f eks fredag morgen at stans iverksettes mandag morgen. Selv om dette representerer en frist på tre dager kan ikke oppdragsgiver nyttiggjøre seg lørdag og søndag, ref det prinsipp som er utviklet under NS 8407.
I NS 8408 har man ønsket å gi oppdragsgiver lengre frist, og den må være reell.
Følgelig må totalentreprenør varsle f eks mandag morgen om at stans vil bli iverksatt torsdag morgen, med mindre oppdragsgiver betaler det skyldige beløpet.
NS 8408 kapittel XI punkt 48.3 gir hver av partene rett til å «si opp den delen av kontrakten som er hindret av force majeur» når fremdriften har blitt hindret «i mer enn seks måneder».
Vi kan ikke se at det foreligger noen formkrav utover dette.
NS 8408 punkt 48.3 inneholder nærmere regler for hvordan avviklingen skal gjennomføres.
I det følgende gis en oversikt over regler i NS 8407 som ikke videreføres i NS 8408, men vi understreker at oversikten ikke er uttømmende.
I NS 8407 punkt 2.1 er regelen at totalentreprenørens tilbud, byggherrens tilbuds- eller konkurransegrunnlag og referater skal inntas som separate kontraktsdokumenter.
Denne regelen videreføres ikke i NS 8408 som regulerer kontraktsdokumenter på en annen måte i NS 8408 punkt 3.
I NS 8407 punkt 4.2 er det en regel om at partene skal gjennomføre byggherremøter. Tilsvarende regel finnes ikke i NS 8408 som i NS 8408 punkt 10 slår fast at det er opp til partene selv å avgjøre hvilke møter som ønskes avholdt.
I NS 8407 punkt 5, annet ledd er det en regel om at varsler og krav innført i referater skal anses som skriftlige. Denne regelen er uttrykkelig endret til det motsatte i NS 8408 hvor det i NS 8408 punkt 11.1, annet ledd er spesifisert at varsler og krav innført i møtereferater ikke regnes som skriftlig fremsatt.
I NS 8407 punkt 24.2 er det en regel om avtalt risikoovergang for byggherrens prosjektering til totalentreprenør, samt regler om bl.a. totalentreprenørens forutgående kontroll innen bestemte frister. Denne regelen kan vi ikke se er videreført i NS 8408.
Vi vil i det alt vesentlige utarbeide artikler om de temaer som er nye for NS 8408 når vi sammenlikner med NS 8407, og som er nevnt i denne artikkelens punkt 5.
Bestemmelser som i det alt vesentlige fremstår som likeartede eller av andre grunner gir om lag de samme regler som NS 8407, behandles ikke.
Vi har skrevet utførlig om det mest sentrale i NS 8407 i vår egen temasamling om kontrakter på overordnet nivå, og mye er relevant også for NS 8408. Følgelig viser vi til denne samlingen selv om nummereringen av bestemmelser er annerledes.
Det utelukkes ikke å supplere temasamlingen for NS 8408 med artikler om likeartede bestemmelser i NS 8407, men i denne omgang fokuserer vi først og fremst på det som er nytt.
Få gratis innblikk i både Chat-BPJ og hele BPJ-akademiet. I en uke kan du stille spørsmål direkte til AI-chatten, utforske videokursene og lese de faglige artiklene – helt uten kostnad.
