1. Innledning

Byggefeil og mangler er en av de virkelig store utfordringene innenfor byggenæringen, og kanskje det som ar fått størst oppmerksomhet fra lovgiver de siste tiårene. Det var omfanget av slike forhold som begrunnet hvorfor myndighetene innførte ansvarsrettsystemet i plan og bygningsloven på slutten av 1990-tallet, og som også begrunnet innføringen av uavhengig kontroll nesten 15 år senere.  

Ellers er det på selve overtakelsen den reelle vurderingen av entreprenørens leveranse skal skje. Det er på dette tidspunktet byggherren har krav på å overta kontraktsgjenstanden, og uten feil og mangler. Frem til dette tidspunktet er det entreprenør som har full rådighet over arbeidet sitt, men motstykket er at hans arbeid blir gjenstand for en grundig evaluering senest på dette tidspunktet.  

I standardkontraktene er det mange bestemmelser som regulerer de spørsmål som reiser med hensyn til mangler, og det er disse vi skal se nærmere på i denne artikkelen.  

Før vi gjør det kan det likevel være på sin plass å minne om enkelte bestemmelser som har forholdsvis sentral betydning for partenes samhandling frem til overtakelse.  

For det første har vi bestemmelsen om at entreprenør ikke kan påberope seg at arbeidene har blitt utført under byggherrens tilsyn for å unngå mangelsansvar, jfr NS 8407 punkt 20.2 og 20.3, NS 8405 punkt 14.1 og NS 8406 punkt 14.  

For det andre har vi bestemmelsen om entreprenørens plikt til å rette forhold i byggetiden der hvor arbeidene er utført i strid med kontrakten eller skyldes skade,  jfr NS 8407 punkt 20.5 og NS 8405 punkt 11.2.  

For det tredje har vi bestemmelsene som gjelder avslutning av byggesaken som bl.a. omhandler kravene til testing, innregulering etc i god tid før innkalling til overtakelse og påfølgende oversendelse av testdokumentasjon, jfr NS 8407 punkt 36.1 og NS 8405 punkt 32.2.  

For det fjerde viser vi til bestemmelsen om innkalling til overtakelsesforretning, jfr NS 8407 punkt 36.3 som forutsetter at totalentreprenør har gjennomført en egen ferdigbefaring, skrevet lister over mangler han selv har oppdaget og uferdige arbeider og oversendt disse til byggherren som del av innkallingen.  

For det femte viser vi til NS 840 punkt 37.1 hvor det fremgår at totalentreprenør skal fremlegge listen fra ferdigbefaringen hvor det også skal fremgå hva han har utbedret og/ eller ferdigstilt siden listen ble oversendt byggherren som del av innkallingen til overtakelsesforretning.  

Man kan kanskje mene at reglene er omstendelige, men veldig forenklet kan man kanskje si det heller baserer seg på det gamle prinsippet om «pølse mot penger», eller samtidighetsprinsippet. På overtakelsen skal byggherren motta feilfri vare mot å betale entreprenøren restbeløpet. Hvis ikke varen er feilfri er heller ikke byggherren forpliktet til å betale det fulle, gjenværende beløpet.  

Nå går vi over til å behandle de reglene som helt konkret gjelder mangler, reklamasjon og entreprenørens utbedringsrett og –plikt.  

2. Oversikt over reglene  

De reglene vi nå skal se nærmere på befinner seg i NS 8407 punkt 42, NS 8405 punkt 36 og NS 8406 punkt 27.  

I motsetning til det som gjelder de fleste andre emner, så er stort sett alle bestemmelser behandlet i alle tre standardkontraktene. Det er i seg selv et sterkt uttrykk for hvor viktig disse bestemmelsene både er i seg selv, og anses å være i praksis.

Vi skal behandle reglene i den rekkefølgen som fremgår av NS 8407 siden dette er den standardkontrakten som benyttes oftest i dag.  

3. Hva er en mangel ?

Standardkontraktenes bestemmelse om «mangel» er ganske kort. Det foreligger en mangel hvis ikke kontraktsgjenstanden er «i den stand byggherren har krav på etter kontrakten, og dette skyldes forhold entreprenøren svarer for». Bestemmelsene i NS 8407 punkt 42.1, NS 8405 punkt 36.1 og NS 8406 punkt 27.1 er like i sin ordlyd.  

Det betyr selvsagt at det er avtalen med alle sine vedlegg som danner utgangspunktet for byggherrens bedømmelse av kontraktsgjenstanden.  Når den vurderingen skal gjøres vil det være forholdsvis stor forskjell på totalentrepriser (NS 8407) og utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8406).  

I utførelsesentreprisene har byggherren detaljprosjektert og derved blir det en forholdsvis enklere øvelse å ta stilling til om utførelsen er i samsvar med prosjekteringen, enn i totalentrepriser.  

I totalentrepriser har byggherren stilt funksjonskrav som totalentreprenør skal finne en måte å innfri i sin detaljprosjektering. Som tidligere fremholdt kan totalentreprenøren ha forholdsvis stor valgfrihet så lenge han holder seg innenfor kontraktens rammer.  

Dette betyr at byggherren bør vurdere å være langt bedre bemannet med sakkyndige på overtakelsen i en totalentreprise, enn det han trenger å være i en utførelsesentreprise.  

Siden det er funksjonskrav som skal vurderes må man også hensynta at totalentreprenør kan ha valgt å ikke benytte preaksepterte løsninger, jfr veilederen til TEK 17. I slike tilfeller må totalentreprenør kunne dokumentere at valgt løsning likevel oppfyller funksjonskravene i TEK 17 og det må i så fall skje ved fremleggelse av analyser, jfr TEK 17 § 2-2 (2) bokstav b og 3. ledd.  

I forlengelsen av dette får man de særlige krav til testing, innregulering etc som gjelder for tekniske anlegg i totalentrepriser.  Innen denne typen kontroll av kontraktsgjenstanden stilles det særlige krav til de som skal bistå byggherren. For både byggherre og totalentreprenør vil vi mene det er en fordel at man forholder seg til relevante standarder og veiledere, samt har med seg kompetent personell ved uttestingen.  

I tillegg kommer selvsagt all annen kontroll hvor utførelsesentreprisen og totalentreprisen er mer sammenliknbare som f eks kontrollere at det er benyttet riktige materialer, at detaljer er utført på håndverksmessig måte osv.  

Med dette sagt tror vi det er gitt et bilde fra vår side om at spørsmålet om hvorvidt noe er å anse som en mangel eller ikke styres av avtalen og de krav som kan utledes av den, og så må det involveres kompetente og kvalifiserte personer til å bistå byggherren.

4. Reklamasjon  

4.1 Innledning  

Når det gjelder reklamasjonsfrister sondrer vi mellom to forskjellige, nemlig den relative og den absolutte reklamasjonsfrist.  

Den relative reklamasjonsfrist handler om hvor raskt etter at kreditor (her; byggherren) har, eller burde ha, oppdaget en mangel melder fra til debitor (her; entreprenøren). Dersom byggherren ikke reagerer raskt nok og melder fra om en mangel (reklamerer) risikerer han å miste sitt krav på f eks utbedring. Bakgrunnen for denne regelen er at entreprenøren skal få et varsel så tidlig som overhodet mulig slik at han kan iverksette de nødvendige tiltak for bl.a. unngå at mangelen utvikler seg, forårsaker skade på andre deler av kontraktsgjenstanden etc. Så den relative reklamasjonsfrist er gitt for å ivareta entreprenørens interesser i den forstand at denne skal kunne begrense sitt tap (ansvar for å utbedre) så langt det lar seg gjøre.  

Den absolutte eklamasjonsfrist handler om hvor lenge entreprenør skal ha det potensielle mangelsansvaret hengende over seg. Så lenge en byggherre kan reklamere på mangler må entreprenøren avsette ressurser for å kunne håndtere sitt mangelsansvar dersom slike skulle materialisere seg. Desto lengre tid som går fra arbeidet ble overlevert til byggherren desto større blir også sannsynligheten for at feil eller svakheter som oppstår ved kontraktsgjenstanden kan skyldes feil og forsømmelser hos byggherren – for eksempel som følge av mangelfullt vedlikehold. Det er heller ikke gunstig for samfunnsøkonomien at man som entreprenør skal gå rundt og ha et evigvarende ansvar for mulige feil. De fleste feil vil også materialisere seg innenfor en forholdsvis rimelig tid regnet fra overtakelsen. Etter å ha balansert en rekke hensyn som er til dels motstridende har man derfor endt opp med at den absolutte reklamasjonsfrist er fem år. Siden det er overtakelsen som er friststart ved beregning av reklamasjonsfristen vil det si at på dagen fem år etter at overtakelsesforretningen ble avsluttet (og protokollen signert og datert) utløper den absolutte reklamasjonsfristen. Etter dette kan ikke byggherren – som den store hovedregel – reklamere over det feil og mangler som evt måtte bli avdekket.  

4.2 Reklamasjon ved overtakelse  

I standardkontraktene stilles det strenge krav til byggherren når det gjelder overtakelsesforretningen, og derfor bør byggherren være gode forberedt og representert når den avholdes.  

Det fremgår nemlig av standardkontraktenes bestemmelser om reklamasjon ved overtakelse at byggherren taper sin rett til å reklamere dersom han ikke reklamerer på overtakelsen over forhold som han «har eller burde ha oppdaget».  

Vi går ikke inn på alle mulige faktorer som kan spille inn i vurderingen av hva man «burde ha oppdaget» evt ikke burde ha oppdaget. Dette vil ofte kunne bli en meget situasjonsbestemt vurdering, og det faller alt for langt å bruke eksempler.  

Det generelle rådet er at byggherren møter godt forberedt, har gjennomgått all testdokumentasjon og FDV-dokumentasjon, gjennomført befaringer i forkant og deretter bruker mye tid på overtakelsen slik at man er sikker på at alt synlig har blitt befart. Det vil ofte være en god ide å gjennomgå as built tegninger og herunder branntegninger i forkant, men det er samtidig en del av FDV-dokumentasjonen.

Har man først gjort en grundig jobb og vært påpasselig med å notere ned alle mangler oppdaget i protokollen slik man skal, jfr NS 8407 punkt 42.2.1 vil man normalt være godt innenfor de plikter man har mht å reklamere.  

4.3 Senere reklamasjon  

I NS 8407 punkt 42.2.2, NS 8405 punkt 36.7 og NS 8406 punkt 27.6 finner man bestemmelsen om den absolutte reklamasjonsfristen på fem år etter overtakelsen.  

Innen tidsrommet mellom overtakelsen og utløpet av den kalenderdag som faller fem år etter overtakelsen må byggherren reklamere «innen rimelig tid» etter at han «har eller burde ha oppdaget» mangelen.  

Han kan med andre ord ikke vente til det har godt nesten fem år. Det er viktig at entreprenør får beskjed så fort som mulig, og derfor er det stilt krav om at reklamasjon må skje «innen rimelig tid».  

Hva som menes med «rimelig tid» har vi en del rettspraksis om, og man kan nok si det er akseptabelt å reklamere innen en uke eller to, men det kan ikke gå flere måneder fra man oppdaget mangler og frem til man reklamerer. I tillegg vil type mangel og ikke minst de mulige konsekvenser av ikke melde fra om mangelen ganske snart spille inn i vurderingen av hva som er rimelig tid.  

Gjelder det et forhold som ikke forverrer seg og heller ikke medfører noen risiko for følgeskade så er det lettere å konkludere at et par ukers «ventetid» med å reklamere er akseptabelt, mens det samme ikke er en naturlig konsekvens dersom ventetiden innebærer at mangelen forverrer seg drastisk og/ eller påfører andre deler av konstruksjonen skader. Det siste vil f eks være tilfelle dersom det er tale om vannlekkasjer og da bør man ikke vente med å reklamere i det hele tatt.  

Til slutt nevnes regelen om at det løper en ny reklamasjonsfrist på fem år på alle deler av kontraktsgjenstanden som blir utbedret, men begrenset til et år regnet fra utløpet av den absolutte femårsfristen. Vi viser i den forbindelse til NS 8407 punkt 42.2.2, annet ledd, NS 8405 punkt 36.7, tredje ledd og NS 8406 punkt 27.6, tredje ledd.  

4.4 Grov uaktsomhet og forsett  

Samtlige standardkontrakter har en egen bestemmelse om at reklamasjonsfristene ikke gjelder dersom en mangel skyldes grov uaktsomhet eller forsett hos entreprenør.

For at grov uaktsomhet eller forsett skal anses å foreligge vil det normalt dreie seg om svært alvorlige forhold og hvor det utførte arbeidet viser seg å være beheftet med betydelige feil eller mangler.

Man sier det gjerne slik at mangelen må skyldes en utførelse som representerer et «markert avvik fra kravet til forsvarlig handlemåte» og det må dreie seg om en «opptreden som er sterkt klanderverdig, hvor vedkommende altså er vesentlig mer å klandre enn hvor det er tale om alminnelig uaktsomhet», jfr Rt 1989 s 1318.

Siden konsekvensen av denne formen for skyld er den samme er det tilstrekkelig å fokusere på om det foreligger grov uaktsomhet.  

For at noe skal anses å representere grov uaktsomhet ligger det innbakt i dette at den ansvarlige er sterkt å bebreide.

Det er med andre ord ikke nok med slurv, og det er heller ikke naturlig å anvende et slikt begrep om kurante byggearbeider.

Har man f eks spikret liggende kledning med alt for høyt trykk på spikerpistolen slik at trefibrene rundt spikerhullet er ødelagt med tilsvarende økt sannsynlighet for noe kortere levetid på panelet, er det unaturlig å karakterisere dette som grovt uaktsomt.

Har man derimot glasset inn balkonger i et større sameie med mange etasjer og benyttet knusbart glass som verken er dimensjonert for snø eller andre former for påkjenninger, vil sannsynligheten for at glasset knuser og fakker til bakken være uakseptabelt stor. De mulige følgeskaders omfang og alvorlighetsgrad dersom et slikt glass faller fra stor høyde og treffer mennesker nedenfor, vil i så fall være betydelig. I en slik situasjon vil man nok rimelig raskt kunne konkludere at mangelen skyldes grov uaktsomhet.

Vi går ikke nærmere inn på dette fordi denne typen situasjoner og ikke minst vurderinger tilsier at advokat bør involveres.  

For øvrig er det først og fremst i de situasjoner hvor reklamasjonsfristene er utløpt man normalt finner grunn til å påberope grov uaktsomhet og forsett.  

5. Forholdet til foreldelsesloven  

I NS 8407 punkt 42.2.4 er det inntatt en bestemmelse om reklamasjonsreglenes forhold til foreldelsesreglene i foreldelsesloven. En tilsvarende bestemmelse finnes ikke i NS 8405 og NS 8406, men det har ingen rettslig betydning. I NS 8407 er den inntatt for å opplyse partene, og det samme burde selvsagt ha vært gjort i de to andre standardkontraktene.  

Foreldelsesloven gjelder universelt, og vi har skrevet en egen artikkel om forholdet mellom reklamasjonsregler og foreldelseslovens regler, les her.   

Husk på at et krav kan være foreldet selv om man har husket å reklamere tidsnok i forhold til reklamasjonsreglene. På tilsvarende måte kan man ha reklamert for sent og dermed tapt kravet sitt, selv om kravet ikke er foreldet.  

For en entreprenør er det viktig å være påpasselig med disse reglene slik at man ikke unødig påtar seg et ansvar for noe som allerede er foreldet.