1. Innledning  

Feil og mangler skal utbedres, og de skal utbedres innen rimelig tid. Når slike oppdages (og reklameres) på overtakelsen er systemet at partene blir enige om en frist for når manglene skal være utbedret. Et alternativ kan også være at byggherren allerede har beskrevet frister, som også kan være dagmulktbelagt, i sine spesielle kontraktsvilkår.  

Slike feil og mangler blir normalt utbedret innen de avtalte frister, og så går partene en ferdigbefaring.  

I prosjekter hvor byggherre/ utbygger har videresolgt hele eller deler av bygget før overtakelse, som f eks leiligheter, er det normalt slik at kjøperne deltar på både overtakelsen og deretter på ferdigbefaring etter mangelsutbedring.  

Nedenfor behandles reglene som gjelder entreprenørens rett til å utbedre, hans plikt til å utbedre og også begrensninger i denne retten. Vi behandler også reglene for hva byggherren kan gjøre dersom entreprenøren misligholder sin plikt, eller ikke benytter seg av sin rett (om man vil formulere det slik isteden).  

Vi minner om at entreprenørens plikt kan bortfalle dersom ikke byggherren reklamerer i tide eller mangelskravet foreldes.  

Reglene om mangler og reklamasjon er behandlet i en egen artikkel.  

2. Oversikt over reglene  

3. Entreprenørens plikt og rett til utbedring  

Utgangspunktet er at entreprenør plikter å utbedre mangler.  

Det følger av NS 8407 punkt 42.3.1, annet ledd at dette også gjelder i de tilfellene hvor entreprenør bestrider at det foreligger en mangel.  

I slike tilfeller kan entreprenøren kreve at byggherren stiller sikkerhet for kostnadene med å utbedre. Statlige og kommunale byggherrer trenger ikke stille sikkerhet.  

Samme regel er presisert i NS 8405 punkt 36.2, tredje ledd, men uten at statlige og kommunale byggherrer er unntatt plikten til å stille sikkerhet. Normalt vil nok disse aktørene ha utarbeidet spesielle kontraktsvilkår hvor det fremgår at de ikke skal stille sikkerhet.

Entreprenøren har ikke bare en plikt til å utbedre, men også en rett.  

Dette har selvfølgelig en vesentlig side til utbedringskostnadenes størrelse, som normalt holdes på et lavere nivå når entreprenør utbedrer mangler på egne arbeider enn om utbedringen settes bort til andre.  

En hoved- eller totalentreprenør vil normalt ha satt bort arbeidet til en underentreprenør og det er også denne som normalt gjennomfører utbedringsarbeidene. Dersom byggherren skulle sette bort utbedringene til andre ville hoved-/ totalentreprenør miste muligheten for å få disse arbeidene utført av sine underentreprenører.  

4. Uforholdsmessig høye utbedringskostnader  

I NS 8407 punkt 42.3.1, første ledd er det inntatt en reservasjon ved at entreprenør ikke er forpliktet til å utbedre dersom «kostnadene til utbedringen vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås». Det samme forbeholdet følger også av NS 8405 punkt 36.2, første ledd og NS 8406 punkt 27.2, første ledd.  

Dette forbeholdet er det vanskelig å illustrere med eksempler uten at det tar mye plass.  

Generelt kan sies at man gjøre flere sammensatte vurderinger når man skal ta stilling til dette spørsmålet.  

Først må man ta stilling til mangelen og hvor betydningsfull denne er. Dernest må man ta stilling til størrelsen på de antatte utbedringskostnader og så må man gjøre seg opp en skjønnsmessig vurdering av forholdet mellom disse to faktorene.  

Hvis byggherrens formål med kontraktsgjenstanden blir mer eller mindre spolert som følge av mangelen synes det rimelig klart at listen for når utbedringskostnadene anses å være «uforholdsmessige» ligger høyere enn der hvor mangelen kun er av estetisk karakter. I det sistnevnte eksempelet kan selv forholdsvis lave kostnader nominelt sett likevel anses å være uforholdsmessige.    

Uansett må vi presisere at hva som er «uforholdsmessig» og «i forhold til det som oppnås» er utpreget skjønnsmessige vilkår som må vurderes helt konkret.  

I situasjoner hvor utbedringskostnaden blir for høy i forhold til det som oppnås har byggherren har krav på prisavslag, jfr NS 8407 punkt 42.3.4, NS 8405 punkt 36.4 og NS 8406 punkt 27.3.  

Vi behandler prisavslag i punkt 6.5 nedenfor.  

5. Byggherrens sikkerhetsventil  

Det er verdt å merke seg NS 8407 punkt 42.3.1, siste ledd, siste punktum hvor det fremgår at i helt spesielle tilfeller trenger ikke byggherren vente på entreprenøren før han setter utbedringsarbeidene ut til andre.  

Hvis situasjonen er slik at det er «tvingende nødvendig» å iverksette utbedring før entreprenøren har mulighet, kan byggherren sette bort utbedringen.  

Dette er en form for nødbestemmelse.

En veiledning for hva som er «tvingende nødvendig» vil typisk være der hvor en utsettelse vil kunne medføre større og mer omfattende mangler, skader på andre deler av kontraktsgjenstanden og/ eller vesentlig større utbedringskostnader.  

Typiske eksempler på dette vil være hull i tak eller andre steder i kontraktsgjenstandens ytterkledninger, lekkasjer i kjeller, vannforsyning eller avløp som plutselig stopper opp, elforsyningen blir borte osv.  

6. Kostnadene ved utbedringen

NS 8407 punkt 42.3.2, første ledd fastslår at entreprenøren skal dekke alle direkte utbedringskostnader, herunder tilkomstutgifter og utgifter til konstatering av mangelen.  

Det siste vil typisk kunne være utgifter byggherren har hatt til fagkyndige som har bistått med utredning av forholdene og typisk avgitt en rapport hvor manglende beskrives og dokumenteres.  

Når det gjelder typiske kostnader til konstatering av mangel vil utgangspunktet være at vanlige kostnader til sakkyndig som bistår på befaringer generelt, ikke er dekningsberettiget. Det er først når man trenger særskilt fagekspertise til å foreta grundigere vurderinger av helt spesifikke forhold som er reklamert, men ikke akseptert av entreprenør som en mangel. Man har f eks reklamert over et forhold som gjelder fukt- og råteskader, entreprenør bestrider og så engasjerer man en sakkyndig på sopp og råte til å undersøke bygningskonstruksjonen nærmere. Dersom disse undersøkelsene bekrefter tidligere reklamasjon og hertil medfører så vel analyser av soppsporer, kartlegging av utbredelse og utarbeidelse av en rapport vil vi mene dette er erstatningsberettigede kostnader.  

Forutsetningen er likevel at kostnadene er en «nødvendig følge av mangelsutbedringen».  

Den tilsvarende bestemmelsen finner man i NS 8405 punkt 36.2, første ledd, mens NS 8406 punkt 27.2, første ledd kun sier at entreprenøren skal utbedre «for egen kostnad».  

NS 8407 punkt 42.3.2, annet ledd inneholder en spesialbestemmelse om utbedring av skader som mangelen har påført andre deler av kontraktsgjenstanden. Hvis byggherren har tegnet en forsikring som dekker slike skader plikter ikke entreprenør å utbedre disse. I så fall gjøres det via forsikringen, med mindre mangelen skyldes grov uaktsomhet eller forsett hos entreprenør. Skulle det vise seg å være situasjonen, har entreprenøren likevel ansvaret og må betale alle kostnader forbundet med å utbedre skadene. Det samme må også gjelde i de tilfeller byggherren ikke har en forsikring som dekker skadene.  

Denne regelen er også inntatt i NS 8405 punkt 36.2, annet ledd og NS 8406 punkt 27.2, annet ledd,  

7. Tidspunktet for entreprenørens utbedring

Mangler som reklameres på overtakelsen skal entreprenøren normalt utbedre innen rimelig tid, og frister for dette blir normalt avtalt på selve overtakelsen med mindre slike frister følger av partenes kontrakt.  

For mangler oppdaget etter overtakelsen følger det av NS 8407 punkt 42.3.3, annet ledd at entreprenør kan kreve å få foreta en samlet utbedring av slike mangler «innen ett år fra overtagelsen» med mindre dette er til «klar ulempe» for byggherren.  

Bakgrunnen for dette er at man antar de mest prekære, synlige og/ eller omfattende mangler avdekkes på overtakelsen og deretter utbedres innen en avtalt frist, ref ovenfor.  

De mangler som normalt oppdages og reklameres i løpet av det første året er gjerne forhold som ikke er så viktige å utbedre raskt, og det vil også være slik at det samler seg opp en del mindre forhold i løpet av første år.  

For en entreprenør blir det unødig kostbart om man skal reise ut til prosjektet støtt og stadig for å utbedre mindre forhold. Derfor har man regelen om at entreprenør kan samle opp reklamasjoner innen det første året.  

Ofte har man også avtalt en ettårsbefaring slik at de manglene som er avdekket frem til denne tas med som del av denne, og så foretar man en samlet utbedring etter ettårsbefaringen.  

Dette er likevel ikke standardens ordning som forutsetter at alt er utbedret (samlet) innen ett år.  

I NS 8407 punkt 42.3.3, annet ledd og NS 8405 punkt 36.2, sjette ledd fremkommer dette ved at bestemmelsene legger opp til en felles befaring etter at de manglene som ble samlet opp for utbedring «innen ett år», er utbedret.  

Vårt råd er at begge parter opptrer konstruktivt og finner ut hva som passer best. Vi presiserer at dersom entreprenør ønsker ettårsbefaring før samlet utbedring må det avtales særskilt. Noe annet vil være i strid med standardens system.  

Forutsetningen for utsettelse er at denne ikke er til «klar ulempe» for byggherren slik at utbedringen isteden bør utføres «innen rimelig tid».  

At noe er til «klar ulempe» må kunne sies å utgjøre ganske høy terskel. Det skal en del til av ulempe for en byggherre for at dette vilkåret skal overstyre behovet for en samlet utbedring.  

I noen tilfeller kan det likevel være spesielle behov hos byggherren som gjør at manglende utbedring er til «klar ulempe», men vurderingen av ulempekravet vil normalt ta utgangspunkt i hva en hvilken som helst byggherre vil måtte akseptere.  

Samme regel følger for øvrig av NS 8405 punkt 36.2, sjette ledd.  

Til slutt nevnes at byggherren plikter å gi entreprenøren nødvendig adkomst. I det ligger at byggherren må selvfølgelig stille lokaler og bygg til rådighet for entreprenør. Byggherren må sikre at entreprenøren kan komme frem med det utstyr og de materialer som er påkrevet for å utbedre. Dette er utslag av den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold.

På den andre siden må også entreprenør ta hensyn til byggherren og dennes bruk av kontraktsgjenstanden. Situasjonen vil normalt være at det har blitt samlet opp en rekke mangler i løpet av det første året etter overtakelsen. Konsekvensen kan da være at entreprenør har arbeider som skal utføres mange steder. Entreprenøren kan ikke da båndlegge alle steder samtidig fordi han ønsker å jobbe optimalt effektivt. Han er nødt til å ta hensyn og ikke båndlegge for mye av kontraktsgjenstanden om gangen, men heller jobbe seg sekvensielt gjennom de ulike rom og steder slik at disse kan være i bruk for byggherren før/ etter at han jobber seg gjennom bygget.  

8. Erstatning ved unnlatt utbedring  

Det følger av NS 8407 punkt 42.3.4 at byggherren har rett til å få utbedringsarbeidene utført av andre dersom ikke entreprenøren utbedrer i henhold til de frister som er fastsatt.  

Dette gjelder mangler oppdaget og reklamert på overtakelsen, og det gjelder mangler oppdaget og reklamert etter overtakelsen.  

Dersom ikke entreprenøren har utbedret innen de gjeldende frister, og også fått et varsel om at utbedringen vil bli satt ut til andre uten at det har hjulpet, kan byggherren engasjere andre og kreve kostnadene erstattet av entreprenøren.  

Med det sagt kan det være på sin plass å presisere at byggherren tar en risiko ved å sette utbedringen ut til andre.

Det sentrale her er om entreprenøren har fått en reell adgang til å utbedre, eller ikke.

I sin ytterste konsekvens vil det være domstolene som må avgjøre om byggherren hadde rett til å sette arbeidene bort til andre, eller ikke.

I dette ligger at byggherren må for det første reklamere rettidig, og kravet må ikke være foreldet. Dernest må entreprenøren ha fått en rimelig frist til å utbedre, og byggherren må også ha varslet entreprenøren om at utbedringen kan bli satt bort til andre hvis han ikke utbedrer innen fristen.

Det har forekommet at byggherren har forhastet seg, og satt utbedringsarbeidene bort til andre for tidlig og med den konsekvens at entreprenøren ble fratatt sin utbedringsrett.

I slike situasjoner oppstår spørsmålet om byggherren likevel kan kreve erstattet sine kostnader fra entreprenøren.

NS 8405, NS 8406 og NS 8407 sier ingen ting om hvilke konsekvenser dette i så fall skal få for byggherren.

Det tradisjonelle utgangspunkt har vært at byggherren kunne kreve å få erstattet den besparelsen entreprenøren oppnådde ved ikke selv å utbedre.

Dette utgangspunktet har vært under press de senere år, og vi har tidligere skrevet at rettstilstanden fremstår som noe uklar.

Rettstilstanden må imidlertid nå ansees for å være endelig avklaret ved Borgarting lagmannsrett dom av 17.6.2024. Denne dommen ble, etter det opplyste fra lagmannsretten, ikke anket og den ble rettskraftig 3.9.2024. I denne saken kom lagmannsretten til at entreprenøren ble fratatt sin utbedringsrett, og følgelig tapte byggherren hele kravet på utbedringskostnader.

Vi har skrevet om dommen under nyere rettspraksis og du finner den her.

Dommen fremstår som svært grundig og lagmannsretten gjennomgår de rettskilder som er relevante.

Inntil det evt måtte komme en dom fra Høyesterett som tar endelig stilling til spørsmålet er vår klare anbefaling at man forholder seg til Borgarting lagmannsretts dom av 17.6.2024 som prinsipiell og rettsavklarende.

Avslutningsvis nevnes at byggherren har krav på å få erstattet sine kostnader til å utbedre der hvor utbedringen var «tvingende nødvendig» og entreprenøren ikke var i stand til å utbedre tidsnok, jfr NS 8407 punkt 42.3.1, siste ledd og NS 8405 punkt 36.2, siste ledd.

Helt til slutt presiserer vi at byggherren kan bare kreve erstattet kostnader for utbedring som har vært utført på en «rimelig og forsvarlig måte», jfr NS 8407 punkt 42.3.4, NS 8405 punkt 36.3 og NS 8406 punkt 27.2, siste ledd.

9. Prisavslag  

Som påpekt i punkt 6.1 vil ikke entreprenøren ha plikt til å utbedre dersom utbedringskostnaden blir for høy i forhold til det som oppnås har byggherren har krav på prisavslag, jfr NS 8407 punkt 42.3.4, NS 8405 punkt 36.4 og NS 8406 punkt 27.3.  

Prisavslaget skal da settes til den verdireduksjonen som mangelen påfører kontraktsgjenstanden.  

Det kan være vanskelig å vite hva dette kan være. En mulighet er å få innhentet en takst hvor man vurderer kontraktsgjenstandens verdi uten mangelen, og så må man også vurdere hva verdien er med den aktuelle mangel. I noen tilfeller kan det være grunnlag for å tallfeste dette, mens i andre tilfeller vil det ikke være mulig å fastsette noe verditap.  

Dersom det ikke er mulig å fastsette et verditap skal prisavslaget settes til den «besparelsen» entreprenør har hatt ved ikke å oppfylle kontraktsmessig. I dette ligger det også flere skjønnsmessige vurderinger siden det ikke er gitt at entreprenøren har hatt noen besparelse overhodet. Arbeidet er bare gjort feil, men stort sett med de samme innsatsfaktorene som når arbeidet gjøres riktig.