1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av lovbestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for å verne forbrukerens rettigheter.

Felles for lov og standardavtaler er at entreprenøren skal ha betalt i henhold til det som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Når det kommer til indeksregulering er derimot løsningen den motsatte. Utgangspunktet i NS 8407 punkt 26.2 er at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens regelen i buofl. § 41, siste ledd er at indeksregulering må være særskilt (og skriftlig) avtalt.

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet‍

Det følger av buofl § 41 at forbrukeren "skal betale det vederlaget som er avtalt".

Partene står med andre ord fritt til å avtale størrelsen på vederlaget - loven inneholder ingen føringer på dette punktet.

Hvis man skulle komme i en situasjon hvor forbrukeren - i ettertid - gjør gjeldende at det ble avtalt et vederlag som forbrukeren senere mener er for høy, vil utgangspunktet være at forbruker må gå veien om avtalerevisjon etter avtaleloven § 36 eller andre grunnlag. Det skal imidlertid mye til før slike anførsler vinner frem, og det faller for langt å redegjøre for disse reglene.

Det sentrale for oss er å få frem at så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en fast eller fiks kontraktsum – så er det dette forbruker skal betale.

Dersom entreprenøren får aksept for et tilbudt beløp som gir ham god fortjeneste er altså det uproblematisk.

Skulle partene ikke ha avtalt et fast beløp, inneholder bustadoppføringsloven regler som er gitt for å sikre at ikke entreprenøren "over"-fakturerer forbrukeren. Det er disse reglene vi skal behandle nærmere nedenfor.

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om fremleggelse av slik dokumentasjon i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start, og sørge for at det fortløpende utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv for utførte regningsarbeider, og andre arbeider hvor det ikke er avtalt en fastpris. 

Vi kommer nærmere tilbake til betydningen av dette i punkt 6 (6.2) nedenfor hvor vi behandler reglene om sluttoppgjør.  

Ideelt sett bør dokumentasjonen oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

I vår artikkel om regningsarbeider i NS 8407-kontrakter kommer vi også inn på det som gjelder "påslag". I disse kontraktene er regelen at entreprenør har krav på et "sedvanlig påslag", mens det er tale om "rimeleg påslag" i bustadoppføringsloven.  

Man kan selvsagt stille spørsmål om det er noen forskjell mellom "sedvanlig" og "rimeleg", men vi mener disse to begrepene er rimelig likeartede.  

Begge begreper gir anvisning på en objektiv norm og ingen av dem er gitt for å forstås utelukkende i den ene av partenes interesser - av naturlige årsaker.  

Erfaringsmessig ligger påslag i størrelsesorden 10-12 % i kontrakter mellom profesjonelle, men for noen fag kan det argumenteres for at det er mer vanlig med høyere påslagsprosent enn dette.  

I en sak avgjort av Høyesterett 12.4.2016 som vi kommenterer nedenfor i punkt 3 «Prisoverslag», hadde byggherren og elektroentreprenør avtalt at sistnevnte skulle få et påslag på 25 % av netto innkjøpspris på materiell. Dette var ikke et omtvistet tema i saken, og viser at noen fag kan ha en høyere påslagsprosent enn andre.

Vi går ikke nærmere inn på problemstillingen, men fremholder at 10-12 % påslag vil bli ansett som et "rimeleg" påslag i bustadoppføringslovens forstand, med mindre annet er særskilt avtalt.  

Det må også tilføyes at det normalt forutsettes at materialkostnad faktureres til rabatterte priser, men det skjer ikke sjelden at entreprenør fakturerer uten fradrag for rabatten. Vi vil advare entreprenør mot å beholde rabatten selv med mindre dette er eksplisitt avtalt. Det er også uheldig hvor påslaget beregnes med utgangspunkt i brutto materialkostnad. Vi mener dette er feil og en entreprenør må påregne å tape på dette punktet hvis det senere blir tvist om spørsmålet.  

Vi anbefaler at man avtaler spesifikt hva som skal gjøres med rabatten, og hvilket påslag entreprenør skal motta dersom arbeidene avregnes etter regning.  

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på buofl § 41, siste ledd hvor det fremgår at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Man må også være påpasselig i sine formuleringer med en forbruker dersom man ikke har til hensikt å gi et prisoverslag overhodet.  

I en samtale med forbruker hvor sistnevnte er på søk etter et antatt nivå på de forventede kostnader for å få et arbeid utført, vil man fort kunne komme i en situasjon hvor det man selv anser for å være et løst estimat blir å anse som et bindende prisoverslag.

Skal man unngå en situasjon hvor man ikke anses for å ha gitt et bindende prisoverslag må man ta et uttrykkelig forbehold.

I en Høyesterettsdom av 12.4.2016 (HR-2016-761-A) gjaldt saken en elektroentreprise i forbindelse med en omfattende ombygging av større boligeiendom. Byggherren inngikk en muntlig avtale med elektroentreprenør på grunnlag av en oppgitt timesats og påslagsprosent (25% på netto innkjøpspris for materialer). Arbeidene var ikke prosjektert da den muntlige avtalen ble inngått.

Etter hvert iverksatte byggherren prosjektering av elektroarbeidene.

Byggherrens prosjektleder ba først om «et estimert budsjett» for arbeidene og dette ble oversendt 23.8.2010.  

Dagen etter ble entreprenør bedt om å oversende «Grov kostnadsspesifikasjon innenfor hver 'tung' kostnadspost». Postene skulle «forklares mot funksjon og nytteverdi. Mulige forenklinger eller mer avanserte løsninger belyses – knyttet til kostnadsoverskridelser». Formålet med anmodningen var «å få en best mulig gjennomgang, og dermed best mulig beslutningsgrunnlag for byggherren» til et møte 2. september 2010».

Kostnadsoverslaget ble oversendt 31.8.2010 med «samme totalsum som i oversendelsen av 23. august 2010, men inneholdt en nærmere omtale av elektroarbeidet og estimat over materialkostnader på ulike deler av arbeidet».

Etter hvert som arbeidene (og prosjekteringen) skred frem kom det til ytterligere arbeider (endringer) som ikke var omfattet av estimat og kostnadsoverslag av hhv 23.8 og 31.8.2010.  

Disse endringsarbeidene var ikke omfattet av tvisten, og spørsmålet var om kostnadsoverslaget, eller prisforslaget, av 23.8.2010 var å anse som et bindende prisoverslag, eller ikke.  

Elektroentreprenøren anførte at prisforslaget ikke var bindende, og vant frem med sitt syn i hhv tingrett og lagmannsrett  

I Høyesterett tapte elektroentreprenøren.  

I den forbindelse ha Høyesterett bl.a. uttrykk for følgende:  

1. Formålet med prisoverslag er å gi forbrukeren en pekepinn på det han må forvente å betale for et bestemt arbeid. Prisoverslaget må derfor ha en viss bindende effekt for det vederlag entreprenøren kan kreve for arbeidet (note 57)

2. Dersom entreprenøren ikke kan gi et realistisk overslag, «bør han enten avstå fra å gi et prisoverslag eller ta forbehold om at «overslaget er ekstra usikkert». Et slikt forbehold vil gjerne synliggjøre for forbrukeren at han ikke kan innrette seg etter prisopplysningen» (note 57).

3. Der en entreprenør gir forbruker en prisopplysning som ikke er å anse som en fast pris, må den klare hovedregel være at prisopplysningen er å anse som et prisoverslag (note 58).

4. Det må kreves sterke bevis for at en prisopplysning ikke er å anse som et prisoverslag, og derfor ikke bindende.  

5. Når det gjelder dette med «sterkt bevis» refererte Høyesterett til forarbeidene til håndverkertjenesteloven hvor følgende er av interesse: «At en prisopplysning i en kontraktssituasjon bare er en uforpliktende prisantydning, vil ha formodningen mot seg og må kreve et sterkt bevis. Momenter av betydning ved vurderingen av en prisangivelses karakter vil bl.a være om beløpet er oppgitt muntlig eller skriftlig, i hvilken grad arbeidets omfang har vært avklart ved prisangivelsen og partenes holdning under arbeidets utføring.»

6. Det har ingen betydning om forbrukeren har gitt noen uttrykkelig aksept, eller ikke. bustadoppføringsloven § 41, tredje ledd stiller kun som vilkår et entreprenøren har gitt et prisoverslag.  

7. Det stilles ingen krav om at prisoverslaget må være gitt før avtaleinngåelsen (note 63).  

8. Høyesterett nøyde seg med å vurdere om budsjettet oversendt 23.8.2010 var å anse som et prisoverslag. Det var skriftlig, og for forbruker måtte det fremstå «som en orientering om hva de prissatte arbeidene måtte forventes å ville koste. Budsjettet knytter seg til et konkret igangværende prosjekt» (note 69).  

9. Dersom totalentreprenør skulle ha unngått denne konklusjonen måtte han ha tatt et uttrykkelig «forbehold om at prisopplysningene ikke skulle ha bindende virkning» (note 69).  

Når prisoverslag er avtalt er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet med mer enn 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift, men det er unntak for dette dersom  «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var muntlig enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig at det tilkommer merverdiavgift på alle priser og beløp hvis det er slik man velger å innrette seg.  

3. Om endringsarbeider og tillegg

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen», eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført.

Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør mister sitt krav på tilleggsvederlag.  

Vi viser i den forbindelse til buofl. § 42, annet ledd hvor det fremgår at entreprenør kan kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a.

Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig. Vi minner om at uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren. Det er entreprenøren som har bevisbyrden og som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b.

Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at entreprenør ikke bør stole på at man reddes av bestemmelsen. I alle fall ikke uten et søksmål med alle de prosessomkostninger og risiko det vil medføre.

At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden.

Det vil også kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe kom til å koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å sikre seg skriftlig om hva kostnaden blir.

I hvert fall så langt dette lar seg gjøre.

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Denne typen problemstillinger er velkjent fra kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i NS 8407 punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken fordi denne typen krav vil sjelden være aktuelle i forhold til en forbruker. I alle fall ikke i situasjoner hvor avtalen omfatter eiendomsrett til tomt og all prosjektering gjøres av entreprenør.

Som eksempel nevnes leilighetsprosjekter hvor den enkelte forbruker har tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der forbruker eier tomten, når forbruker prosjekterer og/ eller kontraherer flere,  sideordnede entreprenører som alle er byggherre-styrt.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Da avtaler man  en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som sikkerhet for forbrukerens innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd.

Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader.  

I tillegg sikrer man seg mot risikoen for at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

Avslutningsvis viser vi til bestemmelsene i bustadoppføringsloven § 48, første ledd hvor det fremgår at forbruker kan sette som vilkår for å betale at entreprenør fremlegger en «rekning som kan kontrollerast». Dersom ikke dette vilkåret innfris av entreprenør plikter ikke forbrukeren å betale. Vi har skrevet mer om dette i punkt 6 nedenfor der vi gjennomgår en Høyesterettsdom av 13.10.2022.  

6. Sluttoppgjøret

6.1 Innledende bemerkning

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.  

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske, eventuelt ikke i det hele tatt.

Vi anbefaler at man sender et krav på sluttoppgjør, og vi fraråder at man venter særlig lenge med å sende sitt krav.  

Det er en kjent sak at betalingsviljen har en tendens til å gå ned hos debitorer som sådan, desto lengre tid som går. Dette er en erfaring mange yrkesgrupper gjør seg, og må leses som en litt overfladisk «sleiv»-bemerkning.  

Hvis det tar lang tid før sluttoppgjørskravet avsendes, og forbruker bestrider kravet, vil også det lange tidsforløpet - erfaringsvis - kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere kravet, enn der partenes uenighet kommer raskt «på bordet».  

Med dette sagt er buofl § 48 den sentrale bestemmelsen når det gjelder sluttoppgjør.  

6.2 Krav om kontrollerbar regning

I buofl. § 48, første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren legger frem en regning «som kan kontrollerast».

Et slikt krav kan fremsettes underveis i prosjektet hvis entreprenør fakturerer fortløpende, men kan uansett fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Vi var innom kravet til dokumentasjon da vi behandlet reglene om regningsarbeid i punkt 2.2, ovenfor. Der varslet vi også at vi i dette punktet ville redegjøre for en Høyesterettsdom av 13.10.2022 hvor dette med dokumentasjon av fakturaer, og sluttfaktura, stod sentralt.  

Denne tvisten gjaldt sluttoppgjøret etter er en elektroentreprise hvor det dels var utført arbeid til fast pris, dels på regning og dels basert på et prisoverslag.  

Det var avtalt et prisoverslag for de opprinnelig avtalte arbeidene, fastpriser for en del enkeltstående arbeider, og så ble det utført en del tilleggs- og endringsarbeider på regning.

Etter å ha mottatt en del fakturaer motsatte byggherren seg å betale fordi fakturaene ikke inneholdt en spesifikasjon og dokumentasjon av beløpene. Fakturaene inneholdt kun en generell beskrivelse av hva som var gjort, men ingen ting om hvordan kostnadene fordelte seg på hovedarbeid (prisoverslag), fastprisarbeid eller de enkelte endrings- og tilleggsarbeider (regning).  

Da byggherren etterspurte dokumentasjon tilbød entreprenøren seg å oversende ringpermer som skulle inneholde innkjøpsbilag for alt av forbrukt materiell, men det var ikke tilstrekkelig for byggherren.  

Elektroentreprenør utarbeidet deretter en kostnadsoversikt hvor man skjønnsmessig hadde fordelt timer og materialer på de enkelte arbeidsoperasjonene, men ikke for hovedarbeidet (som skulle utføres i hht prisoverslag).

Denne oversikten ble senere videreutviklet slik at alle kostnader ble fordelt på opprinnelig estimat, fastprisarbeider, tilleggsarbeider og underentreprenører.  

Da sluttoppgjøret ble mottatt protesterte byggherren med krav om dokumentasjon og redegjørelse, og det ble anført at regningen ikke var kontrollerbar i samsvar med buofl. § 48, første ledd.  

I det følgende vil vi fremheve de momentene vi mener det er særlig viktig å være klar over for en entreprenør.  

1. Hvis det er avtalt fast pris for hele eller deler av de samlede arbeider må disse skilles ut for seg selv, men det er ikke krav om at slike arbeider skal dokumenteres med timelister og materialsedler.

2. Dersom det er avtalt regningsarbeid eller gitt et bindende prisoverslag for spesifikke arbeider må entreprenøren kunne dokumentere sine krav relatert til disse i form av timelister, materialsedler, påslagsprosent osv.

3. Dersom det er utført endrings- og tilleggsarbeid må hvert enkelt arbeid spesifiseres hver for seg – slik det også gjøres i kontrakter mellom profesjonelle parter.  

I dommens note 57 oppsummerer Høyesterett med følgende:  

«Oppsummert innebærer kravet til kontrollerbar regning i bustadoppføringsloven § 48 første ledd at entreprenøren må gi en kravsoppstilling som spesifiserer de enkelte vederlagspostene i samsvar med avtalen og lovens vederlagsregler. For å ivareta forbrukerens kontrollbehov, må regningen oppgi hvor mange timer og hvilke kostnader som omfattes av den enkelte vederlagspost der det kreves vederlag for regningsarbeid. Arbeid og kostnader som omfattes av et prisoverslag, må angis særskilt. Er det utført endrings- eller tilleggsarbeider, må de spesifiseres hver for seg. Ved regningsarbeider kan forbrukeren videre kreve å få fremlagt dokumentasjon for timeforbruk og kostnader som blir belastet».

I vår gjennomgang av regningsarbeider i punkt 2.2 anbefalte vi entreprenør å «sørge for at det fortløpende utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv for utførte regningsarbeider, og andre arbeider hvor det ikke er avtalt en fastpris». 

I note 59 skriver Høyesterett at utgangspunktet må «være at entreprenørens regning skal utarbeides på grunnlag av de timene og kostnadene som faktisk registreres og påløper under arbeidets gang, og at disse underveis blir ført på de enkelte vederlagspostene. Jeg viker imidlertid tilbake for å oppstille som en generell regel, at en skjønnsmessig fordeling i ettertid ikke kan oppfylle kravene i bustadoppføringsloven § 48 første ledd. Det må bero på en konkret vurdering om lovens spesifikasjonskrav er oppfylt i et slikt tilfelle. Entreprenøren har imidlertid den økonomiske risikoen for mangler ved regningen».

Med andre ord er det entreprenøren som må bære risikoen for om han klarer å sannsynliggjøre sitt krav hvis det i ettertid blir tvist om størrelsen på det vederlag han krever for det enkelte arbeid, og han ikke klarer å fremlegge dokumentasjon for sine krav.  

I notene 60 – 70 behandler så Høyesterett hvilken konsekvens det skal ha dersom en entreprenør ikke klarer å fremlegge dokumentasjon for sine krav på hhv regningsarbied, prisoverslag, endrings- og tilleggsarbeider, jfr vilkåret i buofl. § 48, første ledd.  

I den konkrete saken anførte byggherren at entreprenør ikke får krav på vederlag overhodet.  

Høyesterett var uenig i dette.

I note 67 står det at dersom entreprenør ikke fremlegger en kontrollbar regning vil konsekvensen være at forbruker «får en tilleggsfrist for betaling».  

Hvis ikke byggherren betaler, og regningen er tilstrekkelig høy, vil tvisten normalt bli brakt inn for rettsapparatet.  

Hvis domstolen er enig i forbrukerens synspunkt om at regningen ikke var godt nok dokumentert, vil domstolen måtte ta skjønnsmessig stilling til størrelsen på entreprenørens krav.  

Forfallstidspunktet for entreprenørens krav (som i så fall blir tilkjent ved en dom) blir da den oppfyllelsesfristen som er fastsatt i den dommen som blir rettskraftig.

Dette innebærer at entreprenør får ikke forsinkelsesrente mens rettssaken pågår dersom utfallet er at byggherren får medhold i at regningen(-e) til entreprenør var for dårlig dokumentert.  

Den aktuelle saken endte med at byggherren tapte fordi vedkommende mente man ikke hadde betalingsplikt overhodet som følge av manglende dokumentasjon, ref over. Slik betalingsplikt hadde byggherren, men det hører med til historien at lagmannsretten hadde foretatt en svært betydelig reduksjon i elektroentreprenørens krav på endrings- og tilleggsarbeider.  

Den entreprenør som ikke systematiserer sine timelister og materialsedler i forhold til enkelte arbeider tar med andre ord en unødvendig høy risiko når man utfører arbeid for en forbruker.  

6.3 Avsendt krav på sluttoppgjør kan som hovedregel ikke rettes

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse som entreprenør må være særlig oppmerksom på.  

Det følger nemlig av denne at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet når dette er mottatt av forbrukeren.  Slik er også regelen når det gjelder de profesjonelle standardkontraktene.  

Fra dette er det to unntak.

For det første når entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring og for det andre når forbrukeren måtte forstå det var en feil.  

Vårt råd er at entreprenør bruker nok tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender kravet på sluttoppgjør.  

For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart.  

Dette skaper klarhet og full oversikt, hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.  

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.    

6.4 Hvilke krav stilles til forbrukerens svar på krav om sluttoppgjør ?

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.  

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.  

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Dette vil nok først og fremst være aktuelt der arbeider har blitt avregnet etter regningsprinsippet, eller det foreligger et prisoverslag og kostnaden blir høyere enn overslaget.

Med dette sagt er det naturlig å redegjøre for en Høyesterettsdom av 27.2.2018.

Etter at arbeidene var ferdig og bolig overlevert sendte entreprenør sitt krav på sluttoppgjør uten forbehold. Det var imidlertid klart at det kunne komme et ytterligere krav for tilleggsarbeider.  

Mens arbeidene pågikk hadde forbrukerne fremmet krav på dagmulkt som entreprenør bestred. De gjentok ikke dette kravet i sin tilbakemelding på entreprenørens sluttoppgjørskrav som de betalte i sin helhet.  

10 måneder etter overtakelse og 8 måneder etter å ha mottatt entreprenørens sluttoppgjørskrav fremmet forbrukerne krav på dagmulkt.  

Entreprenøren nektet å betale og anførte at kravet var bortfalt. Dels var det bortfalt med henvisning til buofl. § 48, tredje ledd, dernest fordi forbrukernes betaling av sluttoppgjøret uten forbehold måtte anses som om dagmulktkravet var frafalt og til slutt anførte entreprenøren at dagmulktkravet hadde bortfalt som følge av passivitet.  

I dommens note 34 – 36 kommer Høyesterett til den konklusjonen at buofl. § 48 tredje ledd sier kun at det er innsigelser til entreprenørens krav som må fremsettes innen fristen, og ikke krav som forbruker måtte ha som følge av entreprenørens mislighold. Dagmulktkrav er å anse som et misligholdskrav og rammes derfor ikke. Følgelig hadde forbrukerne sitt krav på dagmulkt i behold selv om de ikke hadde fremsatt det som svar på entreprenørens sluttoppgjørskrav.  

Når det gjaldt entreprenørens anførsel om at dagmulktkravet var bortfalt som følge av at forbrukerne hadde betalt hele sluttoppgjørskravet uten å ta forbehold, konkluderte Høyesterett at entreprenørens anførsel ikke kunne tas til følge. Det var nemlig på det rene at forbrukerne ventet på et krav for utførte tilleggsarbeider, og følgelig var ikke byggesaken ferdig.  

Entreprenørens anførsel om at forbrukernes passivitet måtte innebære at kravet var bortfalt ble heller ikke tatt til følge. Dette til tross for at Høyesterett er tydelig på at passivitet hos forbruker kan ha som konsekvens at krav bortfaller.  

Om passivitet hos forbruker skriver Høyesterett bl.a. at det må foretas en helhetsvurdering av de konkrete omstendigheter i saksforholdet (note 41). Mottakelsen av entreprenørens sluttoppstilling tilsa at forbrukerne burde varsle at de fastholdt sitt dagmulktkrav selv om de også visste at det muligens ville komme et krav for tilleggsarbeider (note 43).  

Når Høyesterett ikke tilla dette så mye vekt i denne saken så var det fordi entreprenøren var klar over at forbrukerne ventet på et tilleggskrav fra ham (note 44).  Det fremgår samme sted at partene hadde en samtale om lag fire måneder etter sluttoppgjøret hadde blitt mottatt. Da spurte forbrukerne om entreprenør kom til å sende et tilleggskrav, noe han avkreftet.

Høyesterett skriver deretter at det å vente ytterligere fire måneder etter denne samtalen med å sende dagmulktkravet var «noe lang tid», men kom til at forbrukere «må innrømmes noe romsligere frister enn andre før de reagerer» (note 46). I tillegg mente Høyesterett – med henvisning til lojalitetsplikten - at entreprenøren hadde selv en viss oppfordring til å spørre forbrukerne om de kom til å kreve dagmulkt.  

Regelen i buofl § 48, tredje ledd om at forbrukerne må komme med sine innsigelser til entreprenørens krav på sluttoppgjør innen en måned regnet fra mottakelsen gjelder således kun «innsigelser» og ikke krav som skyldes mislighold.  

Dette betyr likevel ikke at forbrukere kan vente så lenge man selv måtte ønske – passivitetsvirkninger kan inntreffe med den konsekvens at krav de måtte ha mot entreprenør bortfaller. Det skal likevel svært mye til før det skjer, og vi anbefaler en entreprenør som kommer i en slik situasjon om å kontakte advokat for bistand. Vi viser i den forbindelse til at spørsmålet om passivitet må underlegges en helhetsvurdering og den vil som oftest være av svært rettslig karakter.