I denne dommen slår lagmannsretten fast at den ansvarlige for en mangel må gi anledning til å utbedre før man kan sette arbeidene bort til en annen. Dersom man ikke etterlever standardens bestemmelse om å ha gitt den ansvarlige en frist for å rette, og så setter arbeidene bort til en annen, så mister man retten til å kreve erstatning for utbedringskostnadene.

I denne saken hadde en hovedentreprenør satt bort utbedringsarbeidet til en annen, og uten først å ha gitt sin underentreprenør rimelig frist til å utbedre.

Lagmannsretten kom til at hovedentreprenørens handlemåte var i strid med NS 8415 punkt 36.3, jfr 36.2, og at underentreprenøren hadde blitt uberettiget fratatt sin utbedringsrett.

Følgelig var hovedentreprenørens krav på å få erstattet sine utbedringskostnader tapt i sin helhet.

Dommen er, etter det opplyste fra Borgarting lagmannsrett, rettskraftig pr 3.9.2024.

I den utstrekning en lagmannsrettsdom kan sies å være rettsavklarende og prinsipiell må man kunne si det om denne dommen. Normalt er det kun Høyesterett som avsier dommer man anser for å være prinsipielle, og følgelig tar vi et forbehold for det tilfellet at samme spørsmål skulle bli brakt inn for Høyesterett i en annen sak. Denne lagmannsrettsdommen ble imidlertid rettskraftig 3.9.2024 uten å ha blitt forsøkt anket inn for Høyesterett etter det vi har blitt gjort kjent med.  

Vårt syn om at dommen er rettsavklarende skyldes særlig to forhold.  

For det første har det tidligere «vært en alminnelig oppfatning at konsekvensen av» at utførende «ikke har fått anledning til å utbedre, bare er at erstatningen reduseres til den summen»  utførende «uansett ville hatt i kostnader», slik lagmannsretten skriver i dommen side 9.  

For det andre viser dommens premisser at lagmannsretten foretok en svært grundig gjennomgang av svært mange rettskilder og sammenholdt de ulike rettskildefaktorene for å avklare det lagmannsretten har konkludert med er rettstilstanden i dag.

I vår gjennomgang av saken er det ikke så vesentlig hva mangelen rent faktisk bestod i, så vi går ikke inn på det spørsmålet.  

Derimot fremheves at hovedentreprenøren reklamerte til underentreprenøren etter at førstnevnte hadde oppdaget at arbeidene var mangelfulle. I den forbindelse hadde hovedentreprenøren også innhentet (og oversendt) en rapport hvor manglene var beskrevet, og det var også skissert en mulig utbedringsløsning (som ikke ble fulgt i de etterfølgende utbedringsarbeidene). Underentreprenøren dro selv på befaring, og bestred deretter mangelsansvar.

Etter dette opphørte dialogen mellom partene frem til hovedentreprenøren fremmet sitt krav på å få erstattet sine utbedringskostnader ett år og ni måneder senere.  

Vi nevner dette fordi en slik reklamasjon er ikke tilstrekkelig for å oppfylle de plikter som følger av standarden mht å gi den utførende en rimelig frist til å rette. Det er heller ikke tilstrekkelig for å unnlate å varsle om at utbedringsarbeidene settes bort til andre.  

Som nevnt har lagmannsretten gjennomgått de ulike rettskildene på en grundig måte.  

Foruten ordlyden i de relevante bestemmelsene i NS 8415 viste lagmannsretten til flere lagmannsrettsdommer, til flere uttalelser i ulike typer av juridisk litteratur, til bestemmelser i hhv bustadoppføringsloven og avhendingsloven, samt redegjort for rettstilstanden etter disse lovene.

Som nevnt tidligere finnes det ingen dommer fra Høyesterett som avklarer rettstilstanden. Den eneste Høyesterettsdommen det vises til er en dom fra 2020 (HR-2020-228-A avsnitt 50 med videre henvisninger). Det sentrale med denne dommen er at ved klarlegging av innholdet i avtaler mellom profesjonelle, og særlig standardavtaler som brukes av profesjonelle, skal selve ordlyden i avtaleteksten veie tungt.  Videre presiserer lagmannsretten på side 7 i dommen at det må foreligge sterke grunner for «å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden».

Vi trenger ikke gå detaljert inn i lagmannsrettens drøftelse av de ulike rettskildefaktorer, men noen få momenter nevnes av pedagogiske årsaker.  

Blant annet viser lagmannsretten til flere dommer hvor oppdragsgiver har avslått et tilfredsstillende tilbud om utbedring fra den (ansvarlig) utførende, og deretter satt utbedringsarbeidene bort til andre. I slike tilfeller fastslår lagmannsretten at rettstilstanden er klar; man taper da sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et annet eksempel som ble benyttet var en lagmannsrettsdom hvor byggherren ikke fikk aksept for sitt krav på prisavslag fordi avtalen med entreprenøren hadde blitt sagt opp før ferdigstillelse.  

Ett tredje eksempel var en sak hvor byggherren hadde hevet kontrakten urettmessig med den konsekvens at han ikke fikk medhold i sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et fjerde eksempel som nevnes var en sak (LB-2015-94057) hvor entreprenøren hadde krevd betaling for å utbedre og hvor byggherren deretter satte bort utbedringsarbeidene til andre – og uten å sette en utbedringsfrist for den ansvarlige. I den saken kom lagmannsretten til at det var greit siden den ansvarlige entreprenør «gjennom handling» hadde «frasagt seg utbedringsretten».  

Om juridisk teori uttalte lagmannsretten at den ikke var entydig, «men etter lagmansrettens syn trekker også den i retning av at oversittelse av en fastsatt utbedringsfrist er et vilkår for å kreve utbedringskostnader erstattet».

Vi går ikke inn på rettens gjennomgang av relevante bestemmelser i avhendingsloven og bustadoppføringsloven, men konstaterer at disse rettskildene underbygger lagmannsrettens syn om at krav tapes hvis man avslår et tilfredsstillende tilbud om utbedring.  

Deretter konkluderte lagmannsretten at «unnlatelse av å sette utbedringsfrist fører til at krav etter (NS 8415) punkt 36.3 tapes når unnlatelsen fører til at underentreprenøren reelt fratas utbedringsretten».

Vårt utvetydige råd er følgelig at den som er oppdragsgiver (byggherre eller total-/ hovedentreprenør) må overholde standardenes vilkår før man iverksetter utbedring ved å kontrahere andre.  Den utførende med ansvar for det (påstått) mangelfulle arbeidet må få anledning til å benytte sin utbedringsrett.

I denne dommen slår lagmannsretten fast at den ansvarlige for en mangel må gi anledning til å utbedre før man kan sette arbeidene bort til en annen. Dersom man ikke etterlever standardens bestemmelse om å ha gitt den ansvarlige en frist for å rette, og så setter arbeidene bort til en annen, så mister man retten til å kreve erstatning for utbedringskostnadene.

I denne saken hadde en hovedentreprenør satt bort utbedringsarbeidet til en annen, og uten først å ha gitt sin underentreprenør rimelig frist til å utbedre.

Lagmannsretten kom til at hovedentreprenørens handlemåte var i strid med NS 8415 punkt 36.3, jfr 36.2, og at underentreprenøren hadde blitt uberettiget fratatt sin utbedringsrett.

Følgelig var hovedentreprenørens krav på å få erstattet sine utbedringskostnader tapt i sin helhet.

Dommen er, etter det opplyste fra Borgarting lagmannsrett, rettskraftig pr 3.9.2024.

I den utstrekning en lagmannsrettsdom kan sies å være rettsavklarende og prinsipiell må man kunne si det om denne dommen. Normalt er det kun Høyesterett som avsier dommer man anser for å være prinsipielle, og følgelig tar vi et forbehold for det tilfellet at samme spørsmål skulle bli brakt inn for Høyesterett i en annen sak. Denne lagmannsrettsdommen ble imidlertid rettskraftig 3.9.2024 uten å ha blitt forsøkt anket inn for Høyesterett etter det vi har blitt gjort kjent med.  

Vårt syn om at dommen er rettsavklarende skyldes særlig to forhold.  

For det første har det tidligere «vært en alminnelig oppfatning at konsekvensen av» at utførende «ikke har fått anledning til å utbedre, bare er at erstatningen reduseres til den summen»  utførende «uansett ville hatt i kostnader», slik lagmannsretten skriver i dommen side 9.  

For det andre viser dommens premisser at lagmannsretten foretok en svært grundig gjennomgang av svært mange rettskilder og sammenholdt de ulike rettskildefaktorene for å avklare det lagmannsretten har konkludert med er rettstilstanden i dag.

I vår gjennomgang av saken er det ikke så vesentlig hva mangelen rent faktisk bestod i, så vi går ikke inn på det spørsmålet.  

Derimot fremheves at hovedentreprenøren reklamerte til underentreprenøren etter at førstnevnte hadde oppdaget at arbeidene var mangelfulle. I den forbindelse hadde hovedentreprenøren også innhentet (og oversendt) en rapport hvor manglene var beskrevet, og det var også skissert en mulig utbedringsløsning (som ikke ble fulgt i de etterfølgende utbedringsarbeidene). Underentreprenøren dro selv på befaring, og bestred deretter mangelsansvar.

Etter dette opphørte dialogen mellom partene frem til hovedentreprenøren fremmet sitt krav på å få erstattet sine utbedringskostnader ett år og ni måneder senere.  

Vi nevner dette fordi en slik reklamasjon er ikke tilstrekkelig for å oppfylle de plikter som følger av standarden mht å gi den utførende en rimelig frist til å rette. Det er heller ikke tilstrekkelig for å unnlate å varsle om at utbedringsarbeidene settes bort til andre.  

Som nevnt har lagmannsretten gjennomgått de ulike rettskildene på en grundig måte.  

Foruten ordlyden i de relevante bestemmelsene i NS 8415 viste lagmannsretten til flere lagmannsrettsdommer, til flere uttalelser i ulike typer av juridisk litteratur, til bestemmelser i hhv bustadoppføringsloven og avhendingsloven, samt redegjort for rettstilstanden etter disse lovene.

Som nevnt tidligere finnes det ingen dommer fra Høyesterett som avklarer rettstilstanden. Den eneste Høyesterettsdommen det vises til er en dom fra 2020 (HR-2020-228-A avsnitt 50 med videre henvisninger). Det sentrale med denne dommen er at ved klarlegging av innholdet i avtaler mellom profesjonelle, og særlig standardavtaler som brukes av profesjonelle, skal selve ordlyden i avtaleteksten veie tungt.  Videre presiserer lagmannsretten på side 7 i dommen at det må foreligge sterke grunner for «å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden».

Vi trenger ikke gå detaljert inn i lagmannsrettens drøftelse av de ulike rettskildefaktorer, men noen få momenter nevnes av pedagogiske årsaker.  

Blant annet viser lagmannsretten til flere dommer hvor oppdragsgiver har avslått et tilfredsstillende tilbud om utbedring fra den (ansvarlig) utførende, og deretter satt utbedringsarbeidene bort til andre. I slike tilfeller fastslår lagmannsretten at rettstilstanden er klar; man taper da sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et annet eksempel som ble benyttet var en lagmannsrettsdom hvor byggherren ikke fikk aksept for sitt krav på prisavslag fordi avtalen med entreprenøren hadde blitt sagt opp før ferdigstillelse.  

Ett tredje eksempel var en sak hvor byggherren hadde hevet kontrakten urettmessig med den konsekvens at han ikke fikk medhold i sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et fjerde eksempel som nevnes var en sak (LB-2015-94057) hvor entreprenøren hadde krevd betaling for å utbedre og hvor byggherren deretter satte bort utbedringsarbeidene til andre – og uten å sette en utbedringsfrist for den ansvarlige. I den saken kom lagmannsretten til at det var greit siden den ansvarlige entreprenør «gjennom handling» hadde «frasagt seg utbedringsretten».  

Om juridisk teori uttalte lagmannsretten at den ikke var entydig, «men etter lagmansrettens syn trekker også den i retning av at oversittelse av en fastsatt utbedringsfrist er et vilkår for å kreve utbedringskostnader erstattet».

Vi går ikke inn på rettens gjennomgang av relevante bestemmelser i avhendingsloven og bustadoppføringsloven, men konstaterer at disse rettskildene underbygger lagmannsrettens syn om at krav tapes hvis man avslår et tilfredsstillende tilbud om utbedring.  

Deretter konkluderte lagmannsretten at «unnlatelse av å sette utbedringsfrist fører til at krav etter (NS 8415) punkt 36.3 tapes når unnlatelsen fører til at underentreprenøren reelt fratas utbedringsretten».

Vårt utvetydige råd er følgelig at den som er oppdragsgiver (byggherre eller total-/ hovedentreprenør) må overholde standardenes vilkår før man iverksetter utbedring ved å kontrahere andre.  Den utførende med ansvar for det (påstått) mangelfulle arbeidet må få anledning til å benytte sin utbedringsrett.

I denne dommen slår lagmannsretten fast at den ansvarlige for en mangel må gi anledning til å utbedre før man kan sette arbeidene bort til en annen. Dersom man ikke etterlever standardens bestemmelse om å ha gitt den ansvarlige en frist for å rette, og så setter arbeidene bort til en annen, så mister man retten til å kreve erstatning for utbedringskostnadene.

I denne saken hadde en hovedentreprenør satt bort utbedringsarbeidet til en annen, og uten først å ha gitt sin underentreprenør rimelig frist til å utbedre.

Lagmannsretten kom til at hovedentreprenørens handlemåte var i strid med NS 8415 punkt 36.3, jfr 36.2, og at underentreprenøren hadde blitt uberettiget fratatt sin utbedringsrett.

Følgelig var hovedentreprenørens krav på å få erstattet sine utbedringskostnader tapt i sin helhet.

Dommen er, etter det opplyste fra Borgarting lagmannsrett, rettskraftig pr 3.9.2024.

I den utstrekning en lagmannsrettsdom kan sies å være rettsavklarende og prinsipiell må man kunne si det om denne dommen. Normalt er det kun Høyesterett som avsier dommer man anser for å være prinsipielle, og følgelig tar vi et forbehold for det tilfellet at samme spørsmål skulle bli brakt inn for Høyesterett i en annen sak. Denne lagmannsrettsdommen ble imidlertid rettskraftig 3.9.2024 uten å ha blitt forsøkt anket inn for Høyesterett etter det vi har blitt gjort kjent med.  

Vårt syn om at dommen er rettsavklarende skyldes særlig to forhold.  

For det første har det tidligere «vært en alminnelig oppfatning at konsekvensen av» at utførende «ikke har fått anledning til å utbedre, bare er at erstatningen reduseres til den summen»  utførende «uansett ville hatt i kostnader», slik lagmannsretten skriver i dommen side 9.  

For det andre viser dommens premisser at lagmannsretten foretok en svært grundig gjennomgang av svært mange rettskilder og sammenholdt de ulike rettskildefaktorene for å avklare det lagmannsretten har konkludert med er rettstilstanden i dag.

I vår gjennomgang av saken er det ikke så vesentlig hva mangelen rent faktisk bestod i, så vi går ikke inn på det spørsmålet.  

Derimot fremheves at hovedentreprenøren reklamerte til underentreprenøren etter at førstnevnte hadde oppdaget at arbeidene var mangelfulle. I den forbindelse hadde hovedentreprenøren også innhentet (og oversendt) en rapport hvor manglene var beskrevet, og det var også skissert en mulig utbedringsløsning (som ikke ble fulgt i de etterfølgende utbedringsarbeidene). Underentreprenøren dro selv på befaring, og bestred deretter mangelsansvar.

Etter dette opphørte dialogen mellom partene frem til hovedentreprenøren fremmet sitt krav på å få erstattet sine utbedringskostnader ett år og ni måneder senere.  

Vi nevner dette fordi en slik reklamasjon er ikke tilstrekkelig for å oppfylle de plikter som følger av standarden mht å gi den utførende en rimelig frist til å rette. Det er heller ikke tilstrekkelig for å unnlate å varsle om at utbedringsarbeidene settes bort til andre.  

Som nevnt har lagmannsretten gjennomgått de ulike rettskildene på en grundig måte.  

Foruten ordlyden i de relevante bestemmelsene i NS 8415 viste lagmannsretten til flere lagmannsrettsdommer, til flere uttalelser i ulike typer av juridisk litteratur, til bestemmelser i hhv bustadoppføringsloven og avhendingsloven, samt redegjort for rettstilstanden etter disse lovene.

Som nevnt tidligere finnes det ingen dommer fra Høyesterett som avklarer rettstilstanden. Den eneste Høyesterettsdommen det vises til er en dom fra 2020 (HR-2020-228-A avsnitt 50 med videre henvisninger). Det sentrale med denne dommen er at ved klarlegging av innholdet i avtaler mellom profesjonelle, og særlig standardavtaler som brukes av profesjonelle, skal selve ordlyden i avtaleteksten veie tungt.  Videre presiserer lagmannsretten på side 7 i dommen at det må foreligge sterke grunner for «å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden».

Vi trenger ikke gå detaljert inn i lagmannsrettens drøftelse av de ulike rettskildefaktorer, men noen få momenter nevnes av pedagogiske årsaker.  

Blant annet viser lagmannsretten til flere dommer hvor oppdragsgiver har avslått et tilfredsstillende tilbud om utbedring fra den (ansvarlig) utførende, og deretter satt utbedringsarbeidene bort til andre. I slike tilfeller fastslår lagmannsretten at rettstilstanden er klar; man taper da sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et annet eksempel som ble benyttet var en lagmannsrettsdom hvor byggherren ikke fikk aksept for sitt krav på prisavslag fordi avtalen med entreprenøren hadde blitt sagt opp før ferdigstillelse.  

Ett tredje eksempel var en sak hvor byggherren hadde hevet kontrakten urettmessig med den konsekvens at han ikke fikk medhold i sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et fjerde eksempel som nevnes var en sak (LB-2015-94057) hvor entreprenøren hadde krevd betaling for å utbedre og hvor byggherren deretter satte bort utbedringsarbeidene til andre – og uten å sette en utbedringsfrist for den ansvarlige. I den saken kom lagmannsretten til at det var greit siden den ansvarlige entreprenør «gjennom handling» hadde «frasagt seg utbedringsretten».  

Om juridisk teori uttalte lagmannsretten at den ikke var entydig, «men etter lagmansrettens syn trekker også den i retning av at oversittelse av en fastsatt utbedringsfrist er et vilkår for å kreve utbedringskostnader erstattet».

Vi går ikke inn på rettens gjennomgang av relevante bestemmelser i avhendingsloven og bustadoppføringsloven, men konstaterer at disse rettskildene underbygger lagmannsrettens syn om at krav tapes hvis man avslår et tilfredsstillende tilbud om utbedring.  

Deretter konkluderte lagmannsretten at «unnlatelse av å sette utbedringsfrist fører til at krav etter (NS 8415) punkt 36.3 tapes når unnlatelsen fører til at underentreprenøren reelt fratas utbedringsretten».

Vårt utvetydige råd er følgelig at den som er oppdragsgiver (byggherre eller total-/ hovedentreprenør) må overholde standardenes vilkår før man iverksetter utbedring ved å kontrahere andre.  Den utførende med ansvar for det (påstått) mangelfulle arbeidet må få anledning til å benytte sin utbedringsrett.

I denne dommen slår lagmannsretten fast at den ansvarlige for en mangel må gi anledning til å utbedre før man kan sette arbeidene bort til en annen. Dersom man ikke etterlever standardens bestemmelse om å ha gitt den ansvarlige en frist for å rette, og så setter arbeidene bort til en annen, så mister man retten til å kreve erstatning for utbedringskostnadene.

I denne saken hadde en hovedentreprenør satt bort utbedringsarbeidet til en annen, og uten først å ha gitt sin underentreprenør rimelig frist til å utbedre.

Lagmannsretten kom til at hovedentreprenørens handlemåte var i strid med NS 8415 punkt 36.3, jfr 36.2, og at underentreprenøren hadde blitt uberettiget fratatt sin utbedringsrett.

Følgelig var hovedentreprenørens krav på å få erstattet sine utbedringskostnader tapt i sin helhet.

Dommen er, etter det opplyste fra Borgarting lagmannsrett, rettskraftig pr 3.9.2024.

I den utstrekning en lagmannsrettsdom kan sies å være rettsavklarende og prinsipiell må man kunne si det om denne dommen. Normalt er det kun Høyesterett som avsier dommer man anser for å være prinsipielle, og følgelig tar vi et forbehold for det tilfellet at samme spørsmål skulle bli brakt inn for Høyesterett i en annen sak. Denne lagmannsrettsdommen ble imidlertid rettskraftig 3.9.2024 uten å ha blitt forsøkt anket inn for Høyesterett etter det vi har blitt gjort kjent med.  

Vårt syn om at dommen er rettsavklarende skyldes særlig to forhold.  

For det første har det tidligere «vært en alminnelig oppfatning at konsekvensen av» at utførende «ikke har fått anledning til å utbedre, bare er at erstatningen reduseres til den summen»  utførende «uansett ville hatt i kostnader», slik lagmannsretten skriver i dommen side 9.  

For det andre viser dommens premisser at lagmannsretten foretok en svært grundig gjennomgang av svært mange rettskilder og sammenholdt de ulike rettskildefaktorene for å avklare det lagmannsretten har konkludert med er rettstilstanden i dag.

I vår gjennomgang av saken er det ikke så vesentlig hva mangelen rent faktisk bestod i, så vi går ikke inn på det spørsmålet.  

Derimot fremheves at hovedentreprenøren reklamerte til underentreprenøren etter at førstnevnte hadde oppdaget at arbeidene var mangelfulle. I den forbindelse hadde hovedentreprenøren også innhentet (og oversendt) en rapport hvor manglene var beskrevet, og det var også skissert en mulig utbedringsløsning (som ikke ble fulgt i de etterfølgende utbedringsarbeidene). Underentreprenøren dro selv på befaring, og bestred deretter mangelsansvar.

Etter dette opphørte dialogen mellom partene frem til hovedentreprenøren fremmet sitt krav på å få erstattet sine utbedringskostnader ett år og ni måneder senere.  

Vi nevner dette fordi en slik reklamasjon er ikke tilstrekkelig for å oppfylle de plikter som følger av standarden mht å gi den utførende en rimelig frist til å rette. Det er heller ikke tilstrekkelig for å unnlate å varsle om at utbedringsarbeidene settes bort til andre.  

Som nevnt har lagmannsretten gjennomgått de ulike rettskildene på en grundig måte.  

Foruten ordlyden i de relevante bestemmelsene i NS 8415 viste lagmannsretten til flere lagmannsrettsdommer, til flere uttalelser i ulike typer av juridisk litteratur, til bestemmelser i hhv bustadoppføringsloven og avhendingsloven, samt redegjort for rettstilstanden etter disse lovene.

Som nevnt tidligere finnes det ingen dommer fra Høyesterett som avklarer rettstilstanden. Den eneste Høyesterettsdommen det vises til er en dom fra 2020 (HR-2020-228-A avsnitt 50 med videre henvisninger). Det sentrale med denne dommen er at ved klarlegging av innholdet i avtaler mellom profesjonelle, og særlig standardavtaler som brukes av profesjonelle, skal selve ordlyden i avtaleteksten veie tungt.  Videre presiserer lagmannsretten på side 7 i dommen at det må foreligge sterke grunner for «å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden».

Vi trenger ikke gå detaljert inn i lagmannsrettens drøftelse av de ulike rettskildefaktorer, men noen få momenter nevnes av pedagogiske årsaker.  

Blant annet viser lagmannsretten til flere dommer hvor oppdragsgiver har avslått et tilfredsstillende tilbud om utbedring fra den (ansvarlig) utførende, og deretter satt utbedringsarbeidene bort til andre. I slike tilfeller fastslår lagmannsretten at rettstilstanden er klar; man taper da sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et annet eksempel som ble benyttet var en lagmannsrettsdom hvor byggherren ikke fikk aksept for sitt krav på prisavslag fordi avtalen med entreprenøren hadde blitt sagt opp før ferdigstillelse.  

Ett tredje eksempel var en sak hvor byggherren hadde hevet kontrakten urettmessig med den konsekvens at han ikke fikk medhold i sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et fjerde eksempel som nevnes var en sak (LB-2015-94057) hvor entreprenøren hadde krevd betaling for å utbedre og hvor byggherren deretter satte bort utbedringsarbeidene til andre – og uten å sette en utbedringsfrist for den ansvarlige. I den saken kom lagmannsretten til at det var greit siden den ansvarlige entreprenør «gjennom handling» hadde «frasagt seg utbedringsretten».  

Om juridisk teori uttalte lagmannsretten at den ikke var entydig, «men etter lagmansrettens syn trekker også den i retning av at oversittelse av en fastsatt utbedringsfrist er et vilkår for å kreve utbedringskostnader erstattet».

Vi går ikke inn på rettens gjennomgang av relevante bestemmelser i avhendingsloven og bustadoppføringsloven, men konstaterer at disse rettskildene underbygger lagmannsrettens syn om at krav tapes hvis man avslår et tilfredsstillende tilbud om utbedring.  

Deretter konkluderte lagmannsretten at «unnlatelse av å sette utbedringsfrist fører til at krav etter (NS 8415) punkt 36.3 tapes når unnlatelsen fører til at underentreprenøren reelt fratas utbedringsretten».

Vårt utvetydige råd er følgelig at den som er oppdragsgiver (byggherre eller total-/ hovedentreprenør) må overholde standardenes vilkår før man iverksetter utbedring ved å kontrahere andre.  Den utførende med ansvar for det (påstått) mangelfulle arbeidet må få anledning til å benytte sin utbedringsrett.

I denne dommen slår lagmannsretten fast at den ansvarlige for en mangel må gi anledning til å utbedre før man kan sette arbeidene bort til en annen. Dersom man ikke etterlever standardens bestemmelse om å ha gitt den ansvarlige en frist for å rette, og så setter arbeidene bort til en annen, så mister man retten til å kreve erstatning for utbedringskostnadene.

I denne saken hadde en hovedentreprenør satt bort utbedringsarbeidet til en annen, og uten først å ha gitt sin underentreprenør rimelig frist til å utbedre.

Lagmannsretten kom til at hovedentreprenørens handlemåte var i strid med NS 8415 punkt 36.3, jfr 36.2, og at underentreprenøren hadde blitt uberettiget fratatt sin utbedringsrett.

Følgelig var hovedentreprenørens krav på å få erstattet sine utbedringskostnader tapt i sin helhet.

Dommen er, etter det opplyste fra Borgarting lagmannsrett, rettskraftig pr 3.9.2024.

I den utstrekning en lagmannsrettsdom kan sies å være rettsavklarende og prinsipiell må man kunne si det om denne dommen. Normalt er det kun Høyesterett som avsier dommer man anser for å være prinsipielle, og følgelig tar vi et forbehold for det tilfellet at samme spørsmål skulle bli brakt inn for Høyesterett i en annen sak. Denne lagmannsrettsdommen ble imidlertid rettskraftig 3.9.2024 uten å ha blitt forsøkt anket inn for Høyesterett etter det vi har blitt gjort kjent med.  

Vårt syn om at dommen er rettsavklarende skyldes særlig to forhold.  

For det første har det tidligere «vært en alminnelig oppfatning at konsekvensen av» at utførende «ikke har fått anledning til å utbedre, bare er at erstatningen reduseres til den summen»  utførende «uansett ville hatt i kostnader», slik lagmannsretten skriver i dommen side 9.  

For det andre viser dommens premisser at lagmannsretten foretok en svært grundig gjennomgang av svært mange rettskilder og sammenholdt de ulike rettskildefaktorene for å avklare det lagmannsretten har konkludert med er rettstilstanden i dag.

I vår gjennomgang av saken er det ikke så vesentlig hva mangelen rent faktisk bestod i, så vi går ikke inn på det spørsmålet.  

Derimot fremheves at hovedentreprenøren reklamerte til underentreprenøren etter at førstnevnte hadde oppdaget at arbeidene var mangelfulle. I den forbindelse hadde hovedentreprenøren også innhentet (og oversendt) en rapport hvor manglene var beskrevet, og det var også skissert en mulig utbedringsløsning (som ikke ble fulgt i de etterfølgende utbedringsarbeidene). Underentreprenøren dro selv på befaring, og bestred deretter mangelsansvar.

Etter dette opphørte dialogen mellom partene frem til hovedentreprenøren fremmet sitt krav på å få erstattet sine utbedringskostnader ett år og ni måneder senere.  

Vi nevner dette fordi en slik reklamasjon er ikke tilstrekkelig for å oppfylle de plikter som følger av standarden mht å gi den utførende en rimelig frist til å rette. Det er heller ikke tilstrekkelig for å unnlate å varsle om at utbedringsarbeidene settes bort til andre.  

Som nevnt har lagmannsretten gjennomgått de ulike rettskildene på en grundig måte.  

Foruten ordlyden i de relevante bestemmelsene i NS 8415 viste lagmannsretten til flere lagmannsrettsdommer, til flere uttalelser i ulike typer av juridisk litteratur, til bestemmelser i hhv bustadoppføringsloven og avhendingsloven, samt redegjort for rettstilstanden etter disse lovene.

Som nevnt tidligere finnes det ingen dommer fra Høyesterett som avklarer rettstilstanden. Den eneste Høyesterettsdommen det vises til er en dom fra 2020 (HR-2020-228-A avsnitt 50 med videre henvisninger). Det sentrale med denne dommen er at ved klarlegging av innholdet i avtaler mellom profesjonelle, og særlig standardavtaler som brukes av profesjonelle, skal selve ordlyden i avtaleteksten veie tungt.  Videre presiserer lagmannsretten på side 7 i dommen at det må foreligge sterke grunner for «å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden».

Vi trenger ikke gå detaljert inn i lagmannsrettens drøftelse av de ulike rettskildefaktorer, men noen få momenter nevnes av pedagogiske årsaker.  

Blant annet viser lagmannsretten til flere dommer hvor oppdragsgiver har avslått et tilfredsstillende tilbud om utbedring fra den (ansvarlig) utførende, og deretter satt utbedringsarbeidene bort til andre. I slike tilfeller fastslår lagmannsretten at rettstilstanden er klar; man taper da sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et annet eksempel som ble benyttet var en lagmannsrettsdom hvor byggherren ikke fikk aksept for sitt krav på prisavslag fordi avtalen med entreprenøren hadde blitt sagt opp før ferdigstillelse.  

Ett tredje eksempel var en sak hvor byggherren hadde hevet kontrakten urettmessig med den konsekvens at han ikke fikk medhold i sitt krav på å få erstattet utbedringskostnadene.  

Et fjerde eksempel som nevnes var en sak (LB-2015-94057) hvor entreprenøren hadde krevd betaling for å utbedre og hvor byggherren deretter satte bort utbedringsarbeidene til andre – og uten å sette en utbedringsfrist for den ansvarlige. I den saken kom lagmannsretten til at det var greit siden den ansvarlige entreprenør «gjennom handling» hadde «frasagt seg utbedringsretten».  

Om juridisk teori uttalte lagmannsretten at den ikke var entydig, «men etter lagmansrettens syn trekker også den i retning av at oversittelse av en fastsatt utbedringsfrist er et vilkår for å kreve utbedringskostnader erstattet».

Vi går ikke inn på rettens gjennomgang av relevante bestemmelser i avhendingsloven og bustadoppføringsloven, men konstaterer at disse rettskildene underbygger lagmannsrettens syn om at krav tapes hvis man avslår et tilfredsstillende tilbud om utbedring.  

Deretter konkluderte lagmannsretten at «unnlatelse av å sette utbedringsfrist fører til at krav etter (NS 8415) punkt 36.3 tapes når unnlatelsen fører til at underentreprenøren reelt fratas utbedringsretten».

Vårt utvetydige råd er følgelig at den som er oppdragsgiver (byggherre eller total-/ hovedentreprenør) må overholde standardenes vilkår før man iverksetter utbedring ved å kontrahere andre.  Den utførende med ansvar for det (påstått) mangelfulle arbeidet må få anledning til å benytte sin utbedringsrett.